Решение по делу № 2-140/2025 от 18.07.2025 | Киевский районный суд г. Симферополя (Республика Крым)

Дело №

УИД:91RS0№-65

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 июля 2025 года <адрес>

Киевский районный суд <адрес> Республики Крым в составе:

председательствующего судьи – Хулаповой Г.А.,

при секретаре судебного заседания – ФИО6

с участием представителя истца - ФИО2

ответчика – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2 к ФИО3 о задолженности по договору аренды,

по встречному исковому заявлению ФИО3 в лице представителя ФИО4 к ФИО1 о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды в размере 2 101 800 руб., из которых: 1 638 110 руб. – задолженность по арендной плате, 18 690 руб. задолженность по выкупным платежам, 445 000 руб. – штраф.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен Договор аренды жилого помещения с правом выкупа. На основании Договора, Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование для проживания квартиру по адресу: <адрес>246, кадастровый №. Право собственности Истца подтверждается записью в ЕГРН. Срок договора составляет 1 год с последующей пролонгацией, но не более чем до ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1 Договора). Цена Договора определена Приложением № и представлена в виде графика внесения арендной платы и выкупных платежей. Истец свою обязанность по предоставлению квартиры во владение и пользованы: исполнил. Ответчик обязанности по оплате арендных и выкупных платежей не исполнял, а именно не вносил оплату ни разу. На сегодняшний день ответчик имеет задолженность по оплате арендной платы за период с августа 2022 г. по ноябрь 2023 г. включительно. вобщем размере 1 638 110 рублей. На сегодняшний день Ответчик имеет задолженность по оплате выкупных платежей за период с августа 2022 г. по ноябрь 2023 г. включительно в сумме 18 690 рублей. В соответствии с п.4.3. Договора, при неоплате, частичной оплате, иных нарушениях сроков и размера оплаты любых платежей по настоящему Договору, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1 000 рублей в день. На сегодняшний день размер штрафа составляет: 445 000 рублей. В соответствии с п.2.7.5. Договора, Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае, если Арендатор не произвел арендную плату три и более раза подряд. ДД.ММ.ГГГГ Истец направлял Ответчику требование о расторжении договора и освобождении помещения, а также о выплате задолженности. В течение 14 дней с момента получения требования, ответа на него не последовало. На сегодняшний день Договор считается расторгнутым, однако ответчик продолжает проживать в помещении.

ФИО3 в лице представителя ФИО4 подала в суд встречное исковое заявление к ФИО1 в котором просит признать недействительным договор коммерческой аренды жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа квартиры, с кадастровым номером 90:22:010204:7417, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 и применить последствия недействительности сделки.

Доводы встречного искового заявления сводятся к тому, что на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор займа денежных средств на сумму 200 000 рублей, с уплатой ежемесячных процентов в размере 10%. В дальнейшем в результате заключения еще пяти дополнительных соглашений сумма займа увеличена до 884 000 рублей, за счёт невыплаты процентов по договору. Срок исполнения договора займа от ДД.ММ.ГГГГ установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Так же, между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о залоге недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу <адрес>, принадлежащей ФИО3 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем под влиянием обмана со стороны ФИО1 ФИО3 был подписан договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, в результате того, что ФИО1 склоняя ФИО7 к подписанию данного договора убедил последнюю в том, что по сути, этот договор, является тем же соглашением о залоге имущества. Кроме того, заблуждаясь относительно природы совершаемой сделки под давлением ФИО1 и его требований вернуть заемные денежные средства, ФИО3 был заключен договор коммерческой аренды жилого помещения – спорной квартиры, цена которого, полностью соответствует цене договора купли-продажи – 2 050 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, данная сделка являлась мнимой, поскольку стороны ничего друг другу не передавали. Соответственно не было реального перехода имущества, ФИО3 со своей семьёй с 2012 года и по настоящее время постоянно проживают в квартире, полностью несут бремя её содержания, оплачивают коммунальные услуги, налоги, пользуются всем имуществом. В то время как ФИО1, является лишь титульным собственником, в момент совершения сделки, ФИО1 не передавал недвижимого имущества, ключей и документов к нему. При этом ФИО1 подтверждал, что как только ФИО8 вернёт заёмные денежные средства, все вернется в первоначальное положение. Истец полагает, что заключение договора не было добровольным волеизъявлением ФИО3, а завладение ФИО1 спорной квартирой, является незаконным, поскольку она подписала договор купли- продажи и следующий за ним договор коммерческой Аренды жилого помещения, под убеждением со стороны ФИО1, который ввёл её в заблуждение, сообщив, что данные документы необходимы для оформления залога, т.е. сделка совершена под влиянием обмана и угрозы. В момент подписания договора ФИО3 находились в подавленном моральном состоянии, переживала страх от постоянных звонков коллекторов. Подписывая договор купли-продажи и следующий за ним договор коммерческой Аренды жилого помещения, заявитель была уверена, что действует в рамках залоговых отношений и в дальнейшем квартира вернётся в её законное владение, т.е. заблуждалась относительно природы сделки, лица, с которым её заключила, а также обстоятельств, из наличия которых она с очевидностью для другой стороны исходила, совершая сделку.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО2 исковые требования поддержала. Просила их удовлетворить в полном объеме. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала, в том числе, по доводам, изложенным в возражениях.

Ответчик ФИО3 против удовлетворения исковых требований истца возражала. Поддержала требования своего встречного искового заявления и просила его удовлетворить.

Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские нрава и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и нс предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 является собственником <адрес>, в <адрес> Республики Крым, площадью 53,5 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010204:7417 с ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 23-24).

Решением Киевского районного суда <адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), отказано в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 1-3, 4-9).

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" следует, что согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен Договор аренды жилого помещения с правом выкупа (т. 1 л.д. 13).

На основании Договора, Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование для проживания квартиру по адресу: <адрес>246, кадастровый №.

Срок договора составляет 1 (один) год с последующей пролонгацией, но не более чем до ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1. Договора).

Цена Договора определена Приложением № и представлена в виде графика внесения арендной платы и выкупных платежей. Согласно п.3.3. Договора оплата производится Арендатором ежемесячно до 1 (первого) числа месяца, подлежащего оплате.

Согласно пояснениям стороны истца, истец свою обязанность по предоставлению квартиры во владение и пользование исполнил, однако ответчик обязанности по оплате арендных и выкупных платежей не исполнял ни разу.

Данные обстоятельства о нарушении обязательства оплаты арендных и выкупных платежей ответчиком в судебном заседании не оспаривались.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.2.7.5. Договора, Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае, если Арендатор не произвел арендную плату три и более раза подряд.

ДД.ММ.ГГГГ Истец направлял Ответчику требование о расторжении договора и освобождении помещения, а также о выплате задолженности.

В течение 14 дней с момента получения требования, ответа на него не последовало. На сегодняшний день Договор считается расторгнутым, однако ответчик продолжает проживать в помещении.

В соответствии с п. 3.3 договора сторонами определено, что оплата производится Арендатором ежемесячно до 1 (первого) числа месяца, подлежащего оплате.

Принимая во внимание вышеназванные положения закона, условия договора, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженности по оплате арендной платы за период с августа 2022 г. по ноябрь 2023 г. включительно. Стоимость аренды с августа 2022 г. по август 2023 г. составляла 102 500 рублей в месяц. Стоимость аренды с сентября 2023 г, по ноябрь 2023 г. составляла 101 870 рублей в месяц.

Итого за период 16 месяцев размер арендной платы составляет 1 638 110 руб. (102 500*13 + 101 870*3 - 1 332 500 + 305 610).

Ответчик имеет также задолженность по оплате выкупных платежей за период с августа 2022 г. по ноябрь 2023 г. включительно. Размер выкупных платежей с августа 2022 г. по август 2023 г. составляла 1050 рублей в месяц. Стоимость выкупных платежей с сентября 2023 г. по ноябрь 2023 г. составляла 1680 рублей в месяц. Итого за период 15 месяцев размер выкупных платежей составил 18 690 рублей. (1050* 13 + 1680*3 = 13 650+ 5 040).

В соответствии с п.4.3. Договора, при неоплате, частичной оплате, иных нарушениях сроков и размера оплаты любых платежей по настоящему Договору, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1 000 рублей в день. Таким образом, размер штрафа составляет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 445 000 рублей за 445 дней.

Что касается требований встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным договора коммерческой аренды жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, для квалификации сделки как мнимой необходимо установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

В соответствии сч.1 и 2 ст. 178 ГК РФ. сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

сторона заблуждается в отношении природы сделки;

сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Ответчик указывает, что реального перехода имущества к Истцу не было, поскольку Ответчик продолжает проживать в спорной квартире, данный довод опровергается тем, что допуск ответчика с членами семьи к проживанию в квартире был одобрен истцом по просьбе ответчика и на возмездной основе. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор аренды жилого помещения, по которому Истец (Арендодатель) предоставил Ответчику (Арендатору) квартиру во временное владение и пользование.

Кроме того, ответчик в обоснование своих доводов ссылается на то, что она при заключении договора действовала в рамках залоговых отношений, а ФИО1 имел цель лишь получить от нее исполнение денежного обязательства, поэтому она и подписала договор под убеждением ФИО1 о том, что данные документы необходимы для оформления залога. Однако доказательств, свидетельствующих о притворности сделки, ответчиком не представлено.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств наличия хотя бы одного из условий наличия заблуждения.

Как установлено судом, ответчик была знакома с истцом долгое время; предмет и природа сделки являлись для ответчика очевидными. ФИО3 является дееспособной, может понимать характер и значение своих действий и руководить ими, она не является пожилым человеком, не страдает психическим или любым иным заболеванием, не находилась в тяжелой жизненной ситуации, у нее отсутствовали обстоятельства, вынуждающие заключить данную сделку.

Также нельзя согласиться с доводами ФИО3 о том, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны ФИО1

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

ФИО3 не указывает относительно каких обстоятельств сделки она была обманута, в чем выражается причинная связь между обстоятельствами, о которых Ответчик была обманута и его решением о заключении сделки.

Не смогла пояснить указанные обстоятельства ответчик и в судебном заседании.

Ссылки ответчика на договор займа необоснованны, поскольку данный договор не является предметом настоящего спора, он регулирует взаимоотношения сторон в другой области, не связанной с договором аренды.

Вопреки доводам ФИО3, с учетом реального исполнения договора аренды, отсутствуют основания для признания договора притворным.

Наличие между сторонами отношений по долговым обязательствам, само но себе о притворности договора аренды квартиры не свидетельствует и наличие воли всех участников сделки на достижение других правовых последствий не подтверждает.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки.

По действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана, отсутствует.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения встречного искового заявления суд не находит.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлены относимые и допустимые доказательства возникновения наличия признаков притворной, совершенной под влиянием обмана.

С учетом продолжительности рассмотрения дела у истца было достаточно времени для представления соответствующих доказательств в обоснование заявленных встречных исковых требований.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 в лице представителя ФИО2 к ФИО3 о задолженности по договору аренды – удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 3919 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ МВД по <адрес>, код подразделения 910-003) в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды в размере 2 101 800 руб. (состоящую из 1 638 110 руб. – задолженность по арендной плате, 18 690 руб. задолженность по выкупным платежам, 445 000 руб. – штраф).

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании договора недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Хулапова Г.А.