КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-169/2022

УИД: 39ОS0000-01-2022-000146-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2022 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО «Макс-Терминал» к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ЗАО «Макс-Терминал» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания №, общей площадью 929,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в сумме 19215380 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №018-01/22 от 28 февраля 2022 года, изготовленному оценщиком Ш М.А. (ООО «<данные изъяты>»), рыночная стоимость здания № по состоянию на 26 января 2022 года составляет 14600000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2022/000243 от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости здания № нарушает его права налогоплательщика. Просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости №ОРС-39/2022/000243 от ДД.ММ.ГГГГ и установить кадастровую стоимость здания № равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 января 2022 года в размере 14600000 рублей.

Представитель административного истца ЗАО «Макс-Терминал» ФИО1 административные исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО2 против удовлетворения административного иска возражала по основаниям, приведенным в письменным отзыве и обжалуемом решении учреждения.

Административные ответчики Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация Гурьевского муниципального округа, Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ЗАО «Макс-Терминал» является собственником нежилого здания №, общей площадью 929,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого помещения определена в сумме 14013167,76 рублей.

По инициативе ЗАО «Макс-Терминал» была произведена оценка рыночной стоимости здания №. Согласно отчету об оценке №018-01/22 от 28 февраля 2022 года, изготовленному оценщиком Ш М.А. (ООО «<данные изъяты>»), рыночная стоимость здания № по состоянию на 26 января 2022 года составляет 14600000 рублей.

ЗАО «Макс-Терминал» 16 марта 2022 года обратилось в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №018-01/22 от 28 февраля 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000243 от 12 апреля 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение п. 8 ФСО №3, а именно в таблице №2 «Определение ориентира рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж» были использованы 8 объектов-аналогов. Среднее значение стоимости объектов оценки после выполненных корректировок составляет 26843 руб./кв.м. Стоимость единого объекта оценки с учетом стоимости земельного участка методом сравнения ориентировочно составила бы 24954 125 рублей. Однако при определении стоимости единого объекта оценщик выполняет построение графика зависимости цены от площади помещений и земельного участка и получает формулу зависимости цены от площади помещения и получает формулу зависимости удельной цены объекта от плотности застройки.

Согласно заключению эксперта О Н.В. №15-09/ЭС-2022 от 21 сентября 2022 года, отчет об оценке №018-01/22 от 28 февраля 2022 года соответствует требованиям оценочного законодательства, сделанные оценщиком выводы о рыночной стоимости объекта № являются обоснованными. Согласно исследовательской части экспертного заключения, при проверке расчетного значения стоимости единого объекта недвижимости, полученного в рамках сравнительного подхода, экспертом установлено, что удельная стоимость объекта оценки (17247 руб./кв.м.) находится в границах диапазона, представленного в разделе анализ рынка – от 15408 руб./кв.м. до 76321 руб./кв.м.

Допрошенная в судебном заседании эксперт О Н.В. пояснила, что на стр. 45 отчета об оценке оценщик приводит составленный им график зависимости удельной цены объекта от плотности застройки, и использует полученный коэффициент для корректировки. Этот коэффициент является индивидуальным, полученным для конкретного объекта недвижимости, и его проверка путем выведения цены других объектов недвижимости некорректна. Использование полученного таким образом коэффициента вместо справочных материалов допустимо, соответствует действующему законодательству и существующим методикам. При оценке объекта капитального строительства учитывается только часть стоимости земельного участка под застройкой.

Данное заключение выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы, а также данные экспертом в ходе допроса пояснения соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах решение ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000243 от 12 апреля 2022 года является необоснованным и подлежит отмене.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной, которую следует установить в сумме, определенной отчетом об оценке №018-01/22 от 28 февраля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ЗАО «Макс-Терминал» удовлетворить.

Признать недействительным и отменить решение №ОКС-39/2022/000243 от 12 апреля 2022 года ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Установить кадастровую стоимость нежилого здания №, общей площадью 929,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на 26 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 14600000 (четырнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 16 марта 2022 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 3 ноября 2022 года.

Судья Д.В. Шубин