Решение по делу № 2-464/2023 от 25.04.2023

Дело № 2-464/2023

УИД 61RS0036-01-2023-000229-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 апреля 2023 года Каменский районный суд Ростовской области в составе судьи Курилова А.Е.,

при секретаре Сибилевой Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Коробейника А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости: жилого двухэтажного дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером - <данные изъяты>, и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям предварительного договора, основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, цена недвижимости составила <данные изъяты> рублей. При подписании предварительного договора купли-продажи им было выплачено продавцу в качестве задатка (аванса) <данные изъяты> рублей, о чем сделана соответствующая надпись в договоре. Кроме того, ответчик также попросил истца выплатить ему и оставшуюся часть стоимости недвижимости, при получении денег он также выдал расписку на сумму <данные изъяты> рублей. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ, он, т.е. истец, полностью рассчитался с ответчиком за приобретаемую недвижимость. Ответчик ФИО2 должен был оформить свои наследственные документы, так как на момент подписания предварительного договора он еще не вступил в наследство на отчуждаемую недвижимость. Передача недвижимости фактически была выполнена, так как с ДД.ММ.ГГГГ года он, т.е. истец, и его родители стали пользоваться указанной недвижимостью. В установленный предварительным договором срок, ответчик ФИО2 не смог подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Причиной стало то, что как только ответчик оформил на себя права на недвижимость, то данная недвижимость была арестована судебными приставами-исполнителями. Он, т.е. истец, предложил заключить дополнительное соглашение к предварительному договору об увеличении срока действия предварительного договора. Ответчик стал требовать изменения цены сделки, так как у него из-за долгов была арестована недвижимость, выступавшая предметом сделки. Он, т.е. истец, согласился на изменение цены сделки, цена сделки стала <данные изъяты> рублей. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей ответчик получил, обещал максимально быстро погасить долги и снять обременения. В качестве подтверждения своих намерений ответчик произвел регистрацию истца и его родителей по адресу спорной недвижимости. Срок продления действия предварительного договора сторонами был определен до ДД.ММ.ГГГГ. После передачи ДД.ММ.ГГГГ оставшейся суммы он, т.е. истец, полностью оплатил стоимость приобретаемой недвижимости. После подписания дополнительного соглашения к предварительному договору, ответчик перестал выходить на связь. До окончания срока действия предварительного договора он, т.е. истец, направил в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи. Данное требование оставлено ответчиком без ответа.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на жилой двухэтажный дом, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, а также просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явился, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении дела не ходатайствовал. Согласно ст. 167 ГПК РФ суд определил о рассмотрении дела без участия истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – адвокат Коробейник А.В. заявленные исковые требования поддержал, мотивируя доводами, указанными в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 неоднократно извещался судом по месту регистрации о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Согласно адресной справке, ответчик ФИО2 зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>. Все судебные извещения были направлены по указанному адресу места регистрации ответчика и возвращены почтовым отделением в связи с истечением срока хранения.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, разъяснено в указанном Постановлении, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения)

Статья 165.1 ГК РФ, как разъяснено в п. 68 указанного Постановления, подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В связи с этим, суд считает ответчика ФИО2 извещенным о времени и месте судебного заседания и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебное заседание представители третьих лиц по делу: ППК «Роскадастр» в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области, ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону», ООО «Филберт», ООО «Коллекторское агентство «Фабула», ООО «Коммерческий долговой центр» не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали. Представители ППК «Роскадастр» в лице филиала по Ростовской области и Управления Росреестра по Ростовской области просили о рассмотрении дела без их участия.

Согласно ст. 167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела без участия представителей третьих лиц по делу: ППК «Роскадастр» в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области, ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону», ООО «Филберт», ООО «Коллекторское агентство «Фабула», ООО « Коммерческий долговой центр».

Суд, выслушав представителя истца, показания допрошенного в судебном заседании свидетеля, изучив и исследовав материалы гражданского дела, считает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 223 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход прав собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч.ч. 5, 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости: жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно условиям данного предварительного договора, основной договор купли-продажи должен был быть заключен сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1).

В соответствии с п. 4 предварительного договора, стоимость продаваемых объектов недвижимости составила <данные изъяты> рублей. При подписании предварительного договора покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка 200000 рублей. В данном предварительном договоре имеется запись, согласно которой деньги в сумме <данные изъяты> рублей продавец ФИО2 полностью получил.

Суду также предоставлена расписка ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой он получил от истца денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка, который входит в цену объекта.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к указанному предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны изменили срок заключения основного договора купли-продажи – до ДД.ММ.ГГГГ, а также изменили стоимость продаваемых объектов недвижимости – до <данные изъяты> рублей.

Также стороны в указанном дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указали, что покупатель рассчитался с продавцом полностью путем передачи наличных денежных средств, продавец денежные средства получил и после подписания настоящего дополнительного соглашения претензий к покупателю о расчетах по договору не имеется.

В пункте 4 указанного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны также указали, что передача продавцом недвижимости, указанной в п. 2 предварительного договора, и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Стороны согласны признать данный пункт договора имеющим силу передаточного акта, с момента подписания настоящего договора обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным.

Истцом также представлена расписка ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка.

Из материалов дела следует, что в установленный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи между сторонами не заключен. До истечения указанного срока истец ФИО1 направил ответчику ФИО2 требование о заключении и подписании основного договора купли-продажи вместе с договором купли-продажи, подписанным в одностороннем порядке истцом ФИО1

Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Из материалов дела также следует, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и на момент подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному предварительному договору, право собственности ответчика ФИО2 на указанные объекты недвижимости не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН, за ответчиком ФИО2 право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Также согласно выписке из ЕГРН, одновременно с регистрацией права собственности ответчика ФИО3 на указанные жилой дом и земельный участок были зарегистрированы запрещение регистрации и арест на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно копии указанного постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, запрещение регистрации и арест на имущество должника ФИО2 были произведены по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденному на основании исполнительного листа, выданного Каменским районным судом <адрес> о наложении ареста на имущество ответчика ФИО3 на общую сумму 1145861 рубль по гражданскому делу № по иску <данные изъяты> к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору.

Также согласно выписке из ЕГРН, а также отзыву представителя ППК «Роскадастр» до настоящего времени в ЕГРН содержатся актуальные записи об ограничении прав и обременениях на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>:

- запрещение регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ,

- запрещение регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ.

- запрещение регистрации и арест от ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, запрещение регистрации и арест, принятые на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ сохраняют свою силу до настоящего времени.

Согласно обзорной справке Каменского РОСП УФССП России по Ростовской области, в настоящее время в отношении должника ФИО2 на исполнении находится сводное исполнительное производство №-СД на общую сумму <данные изъяты>, в состав которого входят следующие исполнительные производства:

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании в пользу <данные изъяты> задолженности в сумме <данные изъяты>;

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании в пользу <данные изъяты> задолженности в сумме <данные изъяты>.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ были заключены после наложения ареста на имущество должника ФИО2 На момент заключения указанного предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> уже были приняты ограничительные меры в виде запрета на совершение действий по регистрации, а также уже был наложен арест.

Согласно ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. Арест на имущество должника применяется для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации, при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Целью наложения запрета на совершение регистрационных действий и ареста имущества является ограничение принадлежащего собственнику имущества в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ правомочия по распоряжению имуществом для защиты интересов кредитора.

Таким образом, наличие запрета на совершение регистрационных действий и арест в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, которые приняты до заключения предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, не позволяли ответчику производить какие-либо сделки с указанными объектами, данные ограничительные меры являются безусловным препятствием для признания права собственности истца на указанные объекты недвижимости, а также являются безусловным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к покупателю.

При этом, указанные ограничительные меры истцом не оспорены, каких-либо требований об освобождении имущества от ареста и запрета на совершение регистрационных действий истцом также не заявлено.

Показания допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО4 о фактическом проживании в приобретенном доме и исполнении покупателем ФИО1 обязанности по оплате приобретенных объектов недвижимости, не свидетельствуют о наличии фактических оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02.05.2023 года.

Председательствующий: