Дело №2-в78/2023
УИД: 36RS0022-02-2023-000036-24
Строка 2.211
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 февраля 2023 года
Новоусманский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующей – судьи Беляевой И.О.,
при секретаре Фатеевой И.В.,
с участием истца ФИО1,
ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Верхняя Хава в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли – продажи заключенным и исполненным, погашении записей в ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли – продажи заключенным и исполненным, погашении записей в ЕГРН.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 03 июня 2000 г. между ним (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому принадлежащее ему домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, было продано покупателю. Договор был зарегистрирован 03 июня 2000 г. в реестре под номером 1093 нотариусом нотариального округа Верхнехавского района Воронежской области ФИО5
Согласно договору ФИО2 в собственность был передан жилой дом, инвентарный номер 5076 №36-07-2/2000-156, условный №, расположенный на земельном участке, площадью 1 580 кв.м., основное строение (литер «А»), дворовые постройки и сооружения.
Поскольку сделки с землей не проводились до вступления в силу Земельного кодекса РФ (на момент продажи дома), данных о переходе праве собственности на земельный участок, зарегистрированных надлежащим образом, не имелось.
Земельный участок, занятый зданием или сооружением, необходимым для его использования, передавался на праве пользования (для ведения личного подсобного хозяйства), что и было предусмотрено п. 9 договора.
Таким образом, ФИО2 стала единоличным владельцем не только жилого <адрес>, но и земельного участка под ним.
В последующем жилой дом и земельный участок под ним были поставлены на кадастровый учет, присвоены кадастровые номера, собственником указан истец.
За проданную недвижимость истцом были получены 30 000 рублей и дом передан по передаточному акту покупателю, после чего ФИО2 вместе со своим мужем и сыном в него вселились.
С обеих сторон обязательства по договору были исполнены надлежащим образом, претензий у сторон не имелось, однако право собственности в установленном порядке на дом и земельный участок покупатель не оформил.
ФИО2 умерла в ДД.ММ.ГГГГ г.
После ее смерти наследник, сын – ФИО4 в наследство не вступил.
В настоящее время истец вынужден оплачивать налог на вышеуказанные объекты недвижимости, платежи за вывоз ТБО, поскольку остается их правообладателем.
Непосредственно при жизни ФИО2 истец неоднократно просил ее произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении домовладения, а после ее смерти обращался к наследнику, который проживает по настоящее время в спорном жилом доме без регистрации и пользуется домовладением, как своей собственностью. На неоднократные требования истца узаконить свое право не реагирует, освободить домовладение в категоричной форме отказывается, ссылаясь на то обстоятельства, что дом продан его матери.
На протяжении указанного времени с момента продажи домовладения до настоящего времени договор купли – продажи никем не оспорен и фактически исполнен.
С учетом приведенных обстоятельств, истец просит суд: признать договор купли – продажи жилого дома и земельного участка (купчая) от 03 июня 2000 г., между истцом и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключенным и исполненным; погасить в ЕГРН запись регистрации 36-07-2/2000-156 от 02 июня 2000 г. о праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении жилого дома, общей площадью 39,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 396110, <адрес>; погасить в ЕГРН запись регистрации 36-07-2/2000-157 от 02 июня 2000 г. о праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении земельного участка, общей площадью 1 580 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.
Ответчик ФИО4 против удовлетворения исковых требований не возражал, подтвердил доводы, указанные в исковом заявлении.
Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам статей 56, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Согласно правовой позиции, отраженной в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения сделки) по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Положениями частей 1, 2 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания ч. 1 ст. 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Частью 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 03 июня 2000 г. между истцом и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли – продажи жилого дома (купчая) (л.д. 19).
В соответствии с п. 1 договора ФИО1 продал принадлежащий ему на праве собственности, а ФИО2 купила жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 1 580 кв.м. На указанном земельном участке расположены саманный жилой дом (основное строение литер «А»), дворовые постройки и сооружения.
Пунктом 4 договора предусмотрено, что отчуждаемый жилой дом продан за 30 000 рублей, из которых 23 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу при подписании договора, а остальные 7 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу до 01 августа 2000 г.
В тот же день, т.е. 03 июня 2000 года, договор был удостоверен нотариусом Верхнехавского нотариального округа Воронежской области ФИО5 и зарегистрирован в реестре под №1093.
Из содержания п. 9 договора следует, что ФИО2 приобретает право собственности на вышеуказанный жилой дом с момента регистрации договора в Госучреждении юстиции по месту нахождения и подписания передаточного акта и одновременно приобретает право пользования земельным участком, который занят недвижимостью и необходим для ее использования, на тех условиях, что и продавец недвижимости.
Факт передачи недвижимого имущества во владение ФИО2 в ходе судебного разбирательства не оспаривался. Материалы дела не содержат сведений о том, что данная сделка была признана недействительной.
Согласно сведениям администрации Верхнехавского сельского поселения Верхнехавского муниципального района Воронежской области от 26 января 2023 года, с 03 июня 2000 года собственником оспариваемого домовладения является ФИО2 (покупатель) (л.д. 23).
Между тем, из выписок из ЕГРН от 15 декабря 2022 г. и 20 августа 2019 г. следует, что в настоящее время собственником проданных жилого дома и земельного участка продолжает оставаться продавец – ФИО1 (л.д. 21, 24-25).
Истец утверждает, что неоднократно просил ФИО2 произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении домовладения в ее пользу, однако подобных действий совершено не было.
ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ.
Из ответа врио нотариуса нотариального округа Верхнехавского района Воронежской области ФИО5 от 15 февраля 2023 г. на запрос суда следует, что в ее производстве имеется наследственное дело №90/2006, открытое к имуществу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ. С заявлением о принятии наследства обратился сын – ФИО4, которым получен ряд свидетельств о праве на наследственное имущество. Других наследников не имеется. Нотариус отмечает, что наследником заявлено о вхождении оспариваемого домовладения в состав наследственной массы, однако свидетельства о праве на наследство не выдавались.
Из пояснений ответчика от 31 января 2023 г. следует, что в спорном домовладении он проживает с 2014 года без регистрации. Действительно данный жилом дом был приобретен его матерью. Он является наследником ФИО2 по завещанию, однако оформить наследство в отношении дома не может в связи с отсутствием необходимых документов.
В судебном заседании стороны факт заключения и исполнения сделки не оспаривали.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что 03 июня 2000 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Впоследствии, до момента смерти ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 не предприняла попытки по государственной регистрации перехода права ее собственности, в связи с чем домовладение продолжает оставаться собственностью продавца. Поскольку ФИО1 указан в ЕГРН собственником оспариваемого домовладения, он вынужден нести дополнительные расходы по оплате коммунальных услуг и налогов. В свою очередь, сделка купли – продажи продавцом, то есть истцом ФИО3, не оспаривается, ФИО2 данную сделку также не оспаривала, о чем свидетельствует факты указания ее в качестве собственника домовладения в похозяйственной книге администрации Верхнехавского сельского поселения, фактического проживания в нем ответчика. После смерти ФИО2 ее единственным наследником является сын – ФИО4, который в настоящий момент также не совершает действий по оформлению наследственных прав.
Во внесудебном порядке истец лишен возможности защиты своих прав, поскольку п. 1 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 названного Федерального закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено продолжающееся бездействие стороны покупателя по государственной регистрации перехода права собственности, что нарушает права истца, суд полагает, что единственным способом защиты прав последнего будет являться погашение соответствующих записей о праве собственности в ЕГРН.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли – продажи заключенным и исполненным, погашении записей в ЕГРН – удовлетворить.
Признать договор купли – продажи жилого дома и земельного участка (купчая) от 03 июня 2000 г., между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключенным и исполненным.
Погасить в ЕГРН запись регистрации 36-07-2/2000-156 от 02 июня 2000 г. о праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении жилого дома, общей площадью 39,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 396110, <адрес>.
Погасить в ЕГРН запись регистрации 36-07-2/2000-157 от 02 июня 2000 г. о праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении земельного участка, общей площадью 1 580 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 396110, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Новоусманский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья И.О. Беляева
мотивированное решение суда изготовлено 01 марта 2023 года.