Решение по делу № 2-433/2023 от 18.05.2023 - о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, взыскании пеней за просрочку оплаты жилого помещения.

Дело № 2-433/2023

УИД 51RS0009-01-2023-000311-48

Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2023 года город Кандалакша

Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:

судьи Каторовой И.В.,

при секретаре Тришиной Е.П.

с участием: помощника прокурора г. Кандалакши Нудгиной Е.А.,

представителей администрации муниципального образования сельское поселение Алакуртти Кандалакшского района ФИО1, ФИО2

представителя ответчиков ФИО3, ФИО4 к. – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования сельское поселение Алакуртти Кандалакшского района к ФИО3, ФИО4 к. о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, взыскании пеней за просрочку оплаты жилого помещения,

установил:

администрация муниципального образования сельское поселение Алакуртти Кандалакшского района (далее по тексту также Администрация, истец) с учетом уточнения требований обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 к. о расторжении договора коммерческого найма, о выселении из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, взыскании пеней за просрочку оплаты жилого помещения.

В обоснование иска указано, что между Администрацией и ФИО3 04 марта 2022 года заключен договор коммерческого найма <номер> квартиры № <номер>, расположенной по адресу: с.<адрес>, ул. <адрес>, <адрес>. Срок действия договора истек 23 ноября 2022 года. В связи с истечением срока действия договора, установлением факта непроживания ответчиков в предоставленном жилье и вселении в него без согласия нанимателя иных лиц, просят расторгнуть договор и выселить ответчиков из квартиры.

В связи с ранее образовавшейся задолженностью ответчикам начислены пени за просрочку исполнения обязательства по оплате за пользование жилым помещением за период с 14 июня 2022 года по 28 марта 2023 года в сумме 553 руб. 35 коп., которую истец просит взыскать с ответчиков.

В судебном заседании представители истца ФИО2, ФИО1 поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в иске и его уточнениях.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя ФИО6, которая указала на признание ответчиками иска в части взыскания заявленной суммы пени и несогласие с требованиями о расторжении договора, выселении ответчиков из занимаемого жилого помещения по договору коммерческого найма.

Заслушав представителей истца, представителя ответчиков, заключение помощника прокурора г. Кандалакши Нудгиной Е.А., указавшей на отсутствие оснований для удовлетворения требований в части выселения ответчиков, суд считает заявленные требования в части расторжения договора и выселения ответчиков неподлежащими удовлетворению на основании следующего.

Судом установлено, что 14 марта 2022 года между Администрацией и ФИО3. заключен договор найма жилого помещения <номер>, в соответствии с которым наймодатель передал, а наниматель принял во временное, возмездное пользование жилое изолированное помещение, находящееся в собственности муниципального образования сельское поселение Алакуртти, расположенное по адресу: с.<адрес>, ул. <адрес>, <адрес>. Договор вступает в силу 24 декабря 2021 года и действует по 23 ноября 2022 года включительно (л.д. 17-20).

24 марта 2022 года (через 10 дней после заключения договора найма) Администрация направила в адрес ФИО3. уведомление об отказе продления договора коммерческого найма (л.д. 21).

08 декабря 2022 года (по истечении срока действия договора найма) Администрация направила в адрес ФИО3. уведомление об отказе продления договора коммерческого найма (л.д. 22).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что спорное жилое помещение фактически предоставлено Администрацией ответчику с 2015 года на основании заключаемых договоров коммерческого найма, в 2015 году ФИО3. в кв. <номер> расположенной по адресу: с.<адрес>, ул. <адрес> <адрес>, за свой счет был произведен ремонт жилого помещения.

Сведения о наличии акта приема-передачи квартиры от Администрации ФИО3. суду не предоставлены.

Согласно расчету истца у ответчиков образовалась задолженность за наем спорного жилого помещения за период с июня 2022 года по январь 2023 года в сумме 9253 руб. 20 коп., в связи с чем истцом начислены пени за просрочку оплаты жилого помещения за период с 14 июня 2022 года по 28 марта 2023 года в сумме 553 руб. 35 коп. 28 марта 2023 года задолженность за наем жилого помещения ответчиками погашена, в связи с чем истец уточнил требования.

Рассматривая требования истца о взыскании пени за просрочку оплаты жилого помещения, суд приходит к следующему.

Не оспаривая факта образования задолженности за наем жилого помещения и размер начисленной пени, заявленной к взысканию, ответчики ФИО3. и ФИО4 представили в суд заявление о признании исковых требований в данной части, указав, что последствия признания иска им разъяснены и понятны. Также оформили расписку о признании исковых требований.

Представители истца по делу не возражали против признания ответчиками иска в части взыскании заявленной суммы пени.

Суд не принимает признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно статье 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск, а в соответствии с абзацем вторым части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть только на признание иска и принятие его судом.

Поскольку признание иска в части взыскания заявленной суммы пени не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, признание иска ответчиками судом принято.

ФИО3. и ФИО4 разъяснены последствия признания иска, они им понятны, о чем они письменно указали об этом.

Таким образом, исковые требования Администрации о взыскании с ФИО3 и ФИО4 пени за просрочку оплаты жилого помещения за период с 14 июня 2022 года по 28 марта 2023 года в сумме 553 руб. 35 коп. подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что указанная задолженность добровольно погашена ответчиками, о чем представлен суду чек-ордер от 11 мая 2023 года. Представителями истца в судебном заседании проверена правильность реквизитов перечисленной ответчиками спорной суммы, нарушений не выявлено, в связи с чем приходит к выводу о добровольном удовлетворении требований истца в части выплаты задолженности пени и не приведением в исполнение решения суда в указанной части.

В части требований о выселении ответчиков суд приходит к следующему.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным кодексом.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Судом установлено, что 14 марта 2022 года между Администрацией и ФИО3. заключен договор найма спорного жилого помещения.

Таким образом, к возникшим между сторонами отношениям по пользованию жилым помещением подлежат применению нормы гражданского законодательства, регулирующие наем жилого помещения, и основания прекращения данных правоотношений закреплены в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

К договору найма жилого помещения, заключённому на срок до одного года (краткосрочный наём), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684-686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 данного Кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 162 этого же Кодекса несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность.

Как следует из установленных судом обстоятельств, и не оспаривалось сторонами, ФИО3 по соглашению с истцом является нанимателем спорного помещения с 2015 года непрерывно. Согласно договору от 14 марта 2022 года сроком истечения договора найма является 23 ноября 2022 года.

При разрешении заявленных требований с учетом установленных фактических обстоятельств длительности и непрерывности пользования ответчиком спорной квартирой с согласия истца суд приходит к выводу, что сложившиеся между сторонами правоотношения не отвечают признакам краткосрочного найма и к спорным правоотношениям подлежат применению правила, предусмотренные в том числе пунктами 2 и 4 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, с чем связана необходимость последующего разрешения вопроса о соблюдении наймодателем обязанности по направлению в установленный законом срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма, при неисполнении которой договор может считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с положениями статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Устанавливая предельный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения, законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора, по истечении срока его действия признает за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок (абзац первый ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предусматривает правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон (абзацы второй - четвертый ст. 684 данного Кодекса).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 года N 78-О-О).

Вопреки доводам истца действующим законодательством не предусмотрено, что истечение срока договора коммерческого найма жилого помещения является основанием для его прекращения.

Прекращение срока действия договора в данном случае свидетельствует лишь о возникновении у наймодателя права на отказ от заключения договора найма на новый срок по истечении срока его действия, с соблюдением процедуры, предусмотренной абзацем вторым статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника решения не сдавать в течение года жилое помещение внаем.

При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу в предоставлении жилого помещения гражданам по договору найма.

Уведомлением от 24 марта 2022 года Администрация уведомила ФИО3. об отказе в продлении с ним договора коммерческого найма жилого помещения <номер> от 14 марта 2022 года по сроку его окончания. Уведомлением от 08 декабря 2022 года Администрация повторно уведомила ФИО3. об отказе в продлении с ним договора коммерческого найма жилого помещения <номер> от 14 марта 2022 года, срок действия которого истек 23 ноября 2022 года.

Сведения о получении ФИО3 данных уведомлений суду не представлено.

Сведений о направлении подобных уведомлений в адрес ФИО4 к. суду не представлено.

Исходя из буквального толкования текстов представленных уведомлений, суд приходит к выводу о том, что в нарушение абзаца 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации в требовании об освобождении спорного жилого помещения не содержится сведений о принятии решения не сдавать жилое помещение внаем в течение года.

В ходе рассмотрения дела истцом представлен ответ на обращение ФИО3. от 27 апреля 2023 года об отказе в продлении договора найма спорного жилого помещения в связи с решением не сдавать его в течение года в наем.

Вместе с тем, уведомление от 24 марта 2022 года - единственное уведомление, направленное до истечения срока действия договора найма, не содержало выводов о принятии решении не сдавать жилое помещение в течение года.

При этом суду также не представлено наличие каких-либо существенных оснований к отказу в предоставлении жилого помещения гражданам по договору найма.

Факт нарушения сроков оплаты ответчиками за наем жилого помещения при том, что в ходе судебного разбирательства ими произведена оплата всей суммы задолженности за наем с учетом начисленных сумм пени, судом также не может быть расценен как основание для выселения.

Согласно пункту 4.3.4 договора коммерческого найма жилого помещения <номер> от 14 марта 2022 года настоящий договор может быть расторгнут наймодателем в одностороннем порядке в случае вселения иных лиц, кроме несовершеннолетних членов семьи нанимателя (детей) без письменного согласия наймодателя, оформленного в виде дополнительного соглашения к настоящему договору.

В судебное заседание представителями истца представлен акт от 06 апреля 2023 года о непроживании в спорном жилом помещении ФИО3, ФИО4 к. и ФИО5 и проживании в нем граждан Свидетель №1 и Свидетель №2, которые снимают жилье по адресу: с. Алакуртти за 20 000 руб. без договора.

Вместе с тем, из пояснений представителя ФИО3 следует, что Свидетель №1 и Свидетель №2 являются знакомыми ФИО3., которые после возвращения с территории проведения специальной военной операции на несколько дней остановились у ФИО3. в гостях. При этом сам ФИО3. проживал совместно с ними. Супруга ФИО3. – ФИО4 к. после рождения второго ребенка <дата> временно с ребенком проживала у родителей в г. Кандалакше.

Из письменных пояснений Свидетель №1 следует, что он находится с ФИО3 в приятельских отношениях. По возвращении из зоны СВО с товарищем Свидетель №2, прибыв к расположению части в с.<адрес>, не имея жилья, несколько раз ночевали у ФИО3., находясь у него в гостях. В апреле 2023 года в квартиру ФИО3. пришли представители администрации, которые заактировали их с Свидетель №2 нахождение в квартире. Указывает, что, находясь в гостях, денежных средств ФИО3 они не оплачивали.

Согласно показаниям свидетеля ФИО7, участвующего при составлении акта от 06 апреля 2023 года, в квартире <номер> по ул. <адрес> в д.<номер> он был единожды. При составлении акта квартиру не осматривал, место нахождения ФИО3 не устанавливал, кто еще, помимо Свидетель №1 и Свидетель №2, находился в квартире ему не известно. Факт непроживания в указанной квартире ФИО3, ФИО8 к. и ФИО5о. в судебном заседании ФИО7 не подтвердил.

Согласно сведениям, предоставленным из войсковой части <адрес>, Свидетель №2 и Свидетель №1 проходят службу по контракту в данной войсковой части. В период с марта 2023 года по настоящее время Свидетель №2 и Свидетель №1 периодически проходят лечение в стационарных условиях в госпиталях по <адрес>.

Анализируя представленные суду доказательства, данные в судебном заседании пояснения сторон и свидетелей, суд приходит к выводу, что доказательств использования ответчиками жилого помещения не по назначению суду представлено не было. Временное пребывание гостей Свидетель №1 и Свидетель №2 у ответчика ФИО3 не может рассматриваться как использование жилого помещения не по назначению. Также нахождение указанных граждан в спорном жилом помещении не может быть расценено как фактическое их вселение в соответствии с положениями пункта 4.3.4 договора. Заполнение бланка акта о фактическом проживании граждан само по себе не свидетельствует ни о фактическом вселении в жилое помещение граждан, указанных в таком акте, ни о фактическом непроживании в нем ответчиков по делу.

Поскольку судом не установлено факта вселения иных лиц в спорное жилое помещение, оснований для судебного предупреждения ответчиков об устранении ими нарушений суд не усматривает.

В части требований истца о расторжении договора найма суд приходит к следующему.

Статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем 4 пункта 2 настоящей статьи (пункт 4 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Согласно представленному истцом расчету у ответчиков имелась задолженность за наем спорного жилого помещения за период с июня 2022 года по январь 2023 года в сумме 9253 руб. 20 коп. В судебном порядке сумма указанной задолженности не взыскивалась, претензий и требований о ее внесении ответчикам истцом не направлялось, обратного суду не представлено.

Из пояснений ФИО3. следует, что в августа 2022 года он находился в командировке в зоне СВО, по возвращению с сентября 2022 – в отпуске с выездом за пределы <адрес>. 05 февраля 2023 года прибыл по месту жительства. Из пояснений истца следует, что задолженность по оплате за наем погашена ответчиками 28 марта 2023 года.

Доказательств разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, истцом не предоставлено, судом не установлено.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Указанных фактов использования спорного жилого помещения не по назначению судом не установлено, доказательств обратному истцом не представлено.

Таким образом, с учетом вышеизложенного суд не находит достаточных предусмотренных законом оснований для расторжения с ответчиками заключенного договора и выселения ответчиков.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей за требование о взыскании пени за просрочку оплаты жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального образования сельское поселение Алакуртти Кандалакшского района к ФИО3 и ФИО4 к. удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 к. пени за просрочку оплаты за жилое помещение - квартиры № <номер>, расположенной в доме <номер> по улице <адрес> в <адрес> за период с 14 июня 2022 года по 28 марта 2023 года в сумме 553 руб. 35 коп.

В связи с добровольным удовлетворением требований решение в указанной части в исполнение не приводить.

Взыскать солидарно с ФИО9 и ФИО4 к. государственную пошлину в доход соответствующего бюджета в размере 400 руб.

В удовлетворении требований о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения <номер> от 14 марта 2022 года и о выселении из жилого помещения, занимаемого по указанному договору коммерческого найма, администрации муниципального образования сельское поселение Алакуртти отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Мурманский областной суд подачей апелляционной жалобы через Кандалакшский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В.Каторова