Дело № 2-672/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 сентября 2025 года г. Курчатов Курской области

Курчатовский городской суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Халиной М.Л.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) - ФИО1, действующего на основании доверенности № 1 от 09.01.2025 года,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 – ФИО6, действующего на основании доверенности от 07.07.2025 года,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Свеженцевой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Курчатова Курской области к ФИО4 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, встречному иску ФИО4 к комитету по управлению имуществом <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом <адрес> обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ФИО4 на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка» был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 1.1 договора ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 642 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, с видом разрешенного использования для размещения административных зданий, офисов, контор различных организаций, фирм, компаний. По окончании договора, строительство объекта завершено не было. На основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО5 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. На основании изложенного, просит изъять путем продажи с публичных торгов у ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>А.

ФИО4 обратился в суд с встречным иском к комитету по управлению имуществом <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, мотивируя свои требования тем, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46№, расположенный по адресу: <адрес>А, был приобретен у ООО «Курчатов парк» на основании договора купли-продажи №.8/201/4 от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее данный объект был приобретен у ПУМ «ЖКХ» <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи №. В момент приобретения объекта, он фактически эксплуатировался, был подключен к электро и водоснабжению, в помещениях которого осуществляется социально-значимые услуги населению. ФИО2 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>А. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью №., расположенный по адресу: <адрес>А. Поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО4 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для регистрации этого объекта как завершенного. В день приобретения объекта незавершенного строительством с кадастровым номером №, он был фактически достроен, введен в эксплуатацию и подключен ко всем инженерным коммуникациям о чем было известно собственнику земельного участка. В связи с необходимостью использования земельного участка требуется заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью №., расположенный по адресу: <адрес>А, на котором размещен объект незавершенного строительства, с целью регистрации объекта недвижимости в реестре ЕГРН как объекта законченного строительством. На основании изложенного просит суд обязать Комитет по управлению имуществом <адрес> заключить с ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, без проведения торгов для регистрации объекта недвижимости в реестре ЕГРН как объекта законченного строительством сроком на три года.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Разрешение требований встречного иска оставил на усмотрение суда. Также пояснил, что располагает информацией о том, что в спорном объекте действительно на сегодняшний день осуществляются социально-значимые услуги населению, здание эксплуатируется полностью.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явился. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 – ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск поддержал в полном объеме, пояснив, что на момент покупки спорного объекта ФИО4, объект недвижимости на земельном участке строительством был завершен, здание эксплуатируется.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ.

Для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до ДД.ММ.ГГГГ, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта незавершенного строительства, вид разрешенного использования: для размещения административных зданий, офисов, контор различных организаций, фирм, компаний, площадь застройки №м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>А.

Принадлежащий ФИО4 объект расположен на земельном участке общей площадью №., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для размещения административных зданий, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН на указанные объекты недвижимости.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>А, для размещения административных зданий, офисов, контор различных организаций, фирм, компаний общей площадью 642 кв. м. сроком – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО5 подписан договор аренды № земельного участка (л.д.13-16).

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>А, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежал на праве хозяйственного ведения МУП «ЖКХ», с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности – ООО «АТХ Курчатов-Парк», с ДД.ММ.ГГГГ – ООО «Курчатов Парк», с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО2

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в момент приобретения объекта ФИО5, он фактически эксплуатировался с момента регистрации права, был подключен к электро и водоснабжению, в помещениях объекта осуществляются социально-значимые услуги населению.

Указанные обстоятельства не оспаривал представитель комитета по управлению имуществом <адрес>.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае срок аренды был установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1 указанного выше договора аренды, данный земельный участок предоставлен в аренду в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Из пункта 1.2 данного договора аренды следует, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства: площадь застройки №.м., этажность:2, назначение: нежилое.

Доказательств, подтверждающих степень готовности спорного объекта, комитетом не представлено суду.

Договоров аренды земельного участка, заключенных с предыдущими собственниками спорного объекта незавершенного строительством, суду также не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в Администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>А, без проведения торгов.

В ответном письме от ДД.ММ.ГГГГ № Комитета по управлению имуществом <адрес> ФИО4 отказано в заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов, в связи с тем, что истцом уже использовано право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта и срок аренды истек, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из установленных обстоятельств по делу и представленных доказательств, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ФИО4 реализовано, однако, строительство спорного объекта недвижимости завершено. Фактически на месте объекта имеется объект завершенный строительством, договор аренды земельного участка на момент обращения Комитета с настоящим иском прекращен.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. Доказательств обратного суду не представлено.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в декабре 2019 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

В отсутствие договора аренды ФИО4 лишен возможности завершить строительство объекта.

Факта нецелевого использования ФИО4 предоставленного ему в аренду земельного участка судом не установлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для изъятия у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым № в порядке, установленном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, исковые требования Комитета по управлению имуществом <адрес> удовлетворению не подлежат, а встречный иск ФИО3 подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Курчатова Курской области к ФИО4 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО4 к комитету по управлению имуществом <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом <адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с ФИО3 (паспорт №) договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, без проведения торгов для регистрации объекта недвижимости в реестре ЕГРН как объекта законченного строительством сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Курчатовский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: М.Л. Халина

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>