Дело №
УИД: 23RS0№-48
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 31 августа 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Адлерский районный суд <адрес> края
в составе: председательствующего Горова Г.М.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Адлерский районный суд <адрес> с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, указав, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел земельный участок с кадастровым номером №, площадью 413 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> Приобретенный земельный участок был образован путём раздела земельного участка с кадастровым номером № на три отдельных земельных участка. Несмотря на то, что юридическая цена в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указана в размере 1 950 000 рублей, фактически участок приобретен им за 5 050 000 рублей, что подтверждается распиской в письменной форме риелтора ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. После приобретения земельного участка он получил рабочую документацию для строительства индивидуального жилого дома, эскизный проект индивидуального жилого дома и иные технические документы, на основании которых ему было выдано уведомление о разрешении на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. На основании разрешительной документации он возвел на данном участке бетонные подпорные стены, жилой дом площадью 235 кв.м, мягкую кровлю на дом, бетонную площадку под хозяйственные нужды и парковку автомобиля. Однако, полностью завершить строительством жилой дом и сдать его в эксплуатацию по завершении строительства не смог, готовность незавершенного строительством жилого дома составляла ориентировочно 75%. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 413 кв.м. Текст договора был инициирован и составлен ответчиком, согласно которому предметом договора являлся земельный участок, по заниженной цене, в сумме 1 950 000 рублей при кадастровой стоимости в 5 068 389,39 руб. Согласно п.10 вышеуказанного договора на земельном участке здания, строения, сооружения отсутствуют. Таким образом, правоустанавливающими документами подтверждается, что ответчик купил у него только земельный участок. Однако, на момент заключения данной сделки фактически на земельном участке находился незаконченный строительством объект в 75% готовности, который предметом договора не являлся. В силу закона заключённый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком является ничтожной сделкой в связи с тем, что ничтожная сделка в корне противоречит закону и праву в целом, нарушает его интересы и посягает на общественные правоотношения. Поскольку на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка на нем находился объект незавершенного строительства - не введенный в эксплуатацию жилой дом готовностью 75%, который фактически построил он, то отчуждение земельного участка без указанного объекта недвижимости прямо противоречит нормам права, что в силу ст.168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки.
Просил суд: признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, влекущей её недействительность; применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 413 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес: <адрес>, <адрес>, и возвратив ему земельный участок с кадастровым номером №, площадь 413 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес: <адрес>, <адрес>-ой, указав, что возврат земельного участка является основанием для регистрации его права на земельный участок в Росреестре.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности - адвокат ФИО5 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Ответчик ФИО1 и его представитель - адвокат ФИО6, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований и просили в иске отказать.
Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 413 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: <адрес>, <адрес>
Согласно п.п.3, 4 договора купли-продажи земельного участка стороны оценили стоимость земельного участка в 1 950 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу в полном объеме при подписании договора.
В пункте 10 договора купли-продажи указано, что на земельном участке здания, строения, сооружения отсутствуют. Содержание ст.ст.35, 37 Земельного кодекса РФ сторонам понятны.
Истец, считая заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, просит признать ее недействительной по основаниям ст.168 ГК РФ ввиду того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка на данном земельном участке находился незавершенный строительством жилой дом в то время, как наличие данного строения в договоре купли-продажи не отражено.
В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вместе с тем, по смыслу ч.1 ст.549 ГК РФ предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности (ст.129 ГК), указанное в ч.1 ст.130 ГК РФ.
Согласно ч.1 ст.129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
В силу ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Несмотря на то, что закон о регистрации не запрещает регистрацию права на объект незавершенного строительства, возведенного в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, такое право за истцом зарегистрировано не было.
При этом в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, условие о наличии какого-либо недвижимого имущества на земельном участке, в том числе и объекта незавершённого строительства, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует. Допустимых доказательств наличия такого имущества на земельном участке при заключении договора купли-продажи земельного участка между сторонами истцом не предоставлено.
При этом порядок, установленный градостроительным и гражданским законодательством, не препятствовал истцу в регистрации права на объект незавершенного капитального строительства при заключении договора купли-продажи земельного участка, при его наличии в момент совершения сделки.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом установлено, что на момент совершения спорной сделки купли-продажи земельного участка право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на этом земельном участке, не было зарегистрировано.
Согласно действующему законодательству незавершенный строительством объект капитального строительства может быть предметом договора купли - продажи, но право собственности на него возникает с момента государственной регистрации этого права.
Право собственности истца на объект недвижимого имущества (как объект незавершённого строительства), в отношении которого истец предъявляет требования, не зарегистрировано за ФИО2 на момент заключения договора купли-продажи земельного участка; заключая оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, ФИО2 согласился с его условиями, понимал природу совершаемой сделки и ее правовые последствия.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлено доказательств того, что оспариваемый договор был заключен им под влиянием обмана со стороны ответчика либо, что воля истца не соответствовала его волеизъявлению и имело место умышленное введение истца в заблуждение ответчиком относительно природы совершаемой сделки.
Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Кроме того, судом установлено, что решением Адлерского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным решением Адлерского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО7 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Адлерского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное решение Адлерского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
В данном споре истец предъявлял исковые требования к ответчику о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ссылаясь на безденежность договора, в том смысле, что намерения продавать земельный участок он не желал и находился в крайне тяжелом финансовом положении, а денежные средства в согласованном сторонами размере ответчик не заплатил, что находится за пределами рассматриваемого спора.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в совокупности с вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Адлерский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Горов Г.М.