Решение по делу № 2-7780/2023 от 15.09.2023 - о признании договора купли – продажи жилого помещения недействительным, признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты.

№2-7780/2023

УИД 66RS0001-01-2022-007403-48

Решение изготовлено в окончательной форме 15.09.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2023 года г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области

в составе председательствующего судьи: Мурзагалиевой А.З.,

при секретаре судебного заседания Зотовой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску <ФИО>3 к <ФИО>4, <ФИО>2, <ФИО>5, действующим в интересах несовершеннолетних <ФИО>6, <ФИО>7, о признании договора купли – продажи жилого помещения недействительным, признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты,

УСТАНОВИЛ:

<ФИО>3 обратился в суд с иском к <ФИО>4, <ФИО>2, <ФИО>2, несовершеннолетним <ФИО>6, <ФИО>7 о признании недействительным договора купли – продажи комнаты №, расположенной по адресу: г.Екатеринбург, <адрес>, <адрес>, переводе прав и обязанностей покупателя по указанному договору.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что является собственником комнаты № по указанному выше адресу, соседняя комната № принадлежала ответчику <ФИО>4, которая продала свою комнату ответчикам <ФИО>11, <ФИО>15Е., проигнорировав его намерение купить комнату. Комнаты №№,30 имеют места общего пользования и находятся в одной секции. Полагает, что имеет преимущественное право на покупку спорной комнаты в силу ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец <ФИО>3, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд представителя.

Представитель истца – <ФИО>12, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме, по заявленным предмету и основаниям. Иных требований, требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявил.

Ответчики <ФИО>4, <ФИО>2, являющийся законным представителем несовершеннолетних <ФИО>6, <ФИО>16., представитель ответчиков <ФИО>13, допущенный к участию в деле по устному ходатайству, в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что на комнаты доме секционного типа не распространяются положения ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ, относящиеся к коммунальной квартире.

Ответчик <ФИО>7, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, причины неявки суду не сообщила.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (абзац 1 пункта 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (абзац 1 пункта 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Судом установлено, что <ФИО>4 на праве собственности принадлежала комната № в секции №, по <адрес> г. Екатеринбурге, которую она продала по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>2 и <ФИО>2, действующим также в интересах несовершеннолетних детей <ФИО>6, <ФИО>7, за 950 000 рублей.

<ФИО>3 является собственником соседней комнаты <адрес> в указанной секции.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что спорная комната не является комнатой в коммунальной квартире, представляет собой комнату в доме секционного типа.

Вместе с тем, в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, содержащие понятия коммунальной квартиры, комнаты в секции или в доме секционного типа, а также регулирующие вопросы определения доли площади помещений вспомогательного использования, приходящиеся на лиц, занимающих комнаты в секции, расположенные в доме секционного типа. В связи с этим в силу части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации следует руководствоваться статьями 15, 16, 42 Кодекса по аналогии.

Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Кодекса).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 указанной статьи Кодекса).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (часть 5 статьи 15 Кодекса).

Согласно ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (часть 1).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (часть 3).

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты (часть 4).

По смыслу п. 8 ч. 2, 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», одним из основных сведений о комнате как объекте недвижимости является кадастровый номер квартиры, в которой она расположена.

Системное толкование приведенных положений закона позволяет сделать вывод о том, что коммунальной квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из нескольких комнат, которые занимают наниматели и (или) собственники, не являющиеся членами одной семьи, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Вместе с тем, согласно договора передачи жилой площади в собственность граждан, предметом данного договора являлась комната №, общей площадью 13,0 кв.м, в том числе, жилой 12,4 кв.м, в доме секционного типа в секции <адрес>, общей площадью 181,6 кв.м, в том числе, жилой 121,3 кв.м, по адресу: г.Екатеринбург, <адрес> секции <адрес>, то есть комната как часть секции.

Согласно выкипировки из поэтажного плана в секции <адрес> по указанному адресу, характеристики спорной комнаты/секции (л.д. 75 обратная сторона), общая площадь секции составляет - 181, 60 кв.м., жилая площадь секции – 121, 30 кв.м., количество жилых комнат - 8, в совместном пользовании собственников комнат №№ также имеются вспомогательные помещения, а именно: кухня (помещение №), площадью 9, 8 кв.м.; четыре коридора (помещения №№), площадью 10,10 кв.м., 12, 5 кв.м., 3,5 кв.м., 1 кв.м.; три туалета (помещения №№), площадью 1,1 кв.м., 1,1 кв.м., 3, 3 кв.м.; две ванные (помещения №№,№), площадью 3,4 кв.м., 0, 3 кв.м.

В спорной комнате общей площадью 13 кв.м., жилой площадью 12,4 кв.м., расположены два шкафа, площадью 0, 3 и 0, 3 кв.м.

Учитывая изложенное, у истца возникло право преимущественной покупки спорной комнаты.

Вместе с тем, как установлено в ходе судебного разбирательства и не оспорено ответчиком, <ФИО>4 перед заключением договора купли – продажи жилого помещения (комнаты) ДД.ММ.ГГГГ с <ФИО>2, <ФИО>17Е., в нарушение требований ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не известила в письменной форме истца о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения (комнаты) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как заключенным в нарушение положений ст. 250 ГК РФ (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с этим, в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, перевод прав и обязанностей по договору возможен только по действующему договору, перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты не может применяться как последствие недействительности сделки.

Поскольку договор купли-продажи жилого помещения (комнаты) от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительным, основания для перевода прав и обязанностей по нему отсутствуют, в связи с этим, исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по указанному договору удовлетворению не подлежат.

Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 13, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <ФИО>3 к <ФИО>4, <ФИО>2, <ФИО>5, действующим в интересах несовершеннолетних <ФИО>6, <ФИО>7, о признании договора купли – продажи жилого помещения недействительным, признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты – удовлетворить частично.

Признать за <ФИО>3 право преимущественной покупки комнаты № в секции 28 – 35 <адрес> в г. Екатеринбурге.

Признать договор купли – продажи комнаты № в секции <адрес> <адрес> в г. Екатеринбурге от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <ФИО>4 и <ФИО>2, <ФИО>5, действующих от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей <ФИО>6, <ФИО>7, недействительным.

Исковые требования <ФИО>3 в остальной части – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы, представления через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья