Решение по делу № 3А-202/2022 от 14.09.2022 - об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-202/2022

55OS0000-01-2022-000047-62

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Зварич Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 сентября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ИП ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание конторы, почтовый адрес ориентира: . (т. 2 л.д. 4-7)

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет рублей. (т. 2 л.д. 8)

На основании отчета об оценке от 1 декабря 2021 года, выполненного ИП ФИО2, ИП ФИО1 7 декабря 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей. (т. 2 л.д. 107-108, 109-110)

Решением бюджетного учреждения от 30 декабря 2021 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 111-115)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, ИП ФИО1 4 февраля 2022 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей. (т. 1 л.д. 4-6)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 августа 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости рублей согласно заключению судебной экспертизы № от года. (т. 4 л.д. 13-91, 115)

В судебном заседании представитель административного истца ИП ФИО1 Геннинг К.П. заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО3 возражал против удовлетворения административных исковых требований, считал, что в случае признания решения бюджетного учреждения законным, административный истец должен повторно обратиться в бюджетное учреждение с новым отчетом об оценке. (возражения – т. 2 л.д. 102-106)

Административный истец ИП ФИО1, представители заинтересованных лиц Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали. (отзыв – т. 2 л.д. 171)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 138-157)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется, в частности, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. (т. 3 л.д. 11) Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 7 декабря 2021 года ИП ФИО1 обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке от года № . (т. 2 л.д. 107-108, 109-110)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

30 декабря 2021 года бюджетным учреждением принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 111-115)

Указанное решение было принято по итогам рассмотрения заявления административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 21 декабря 2021 года, решение принято единогласно. (т. 4 л.д. 112-114)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № от , подготовленный ИП ФИО2 (т. 3 л.д. 12-210)

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на года составляет рублей.

Определением Омского областного суда от 28 февраля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета № от года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 15 августа 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 212-218)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от года, согласно которому:

- отчет ИП ФИО2 № от об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120104:63 частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Допущены несоответствия, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную в отчете, а именно: объект-аналог № 11 с кадастровым номером 55:36:190701:2005 необоснованно принят в качестве аналога по сегменту «Производственная деятельность», поскольку расположен в общественно-жилой зоне ОЖ-1 и имеет вид разрешенного использования по документу «Для сельскохозяйственного использования под строение», что не соответствует п.п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:3106, принятый в отчете в качестве объекта-аналога № 19, застроен, и, следовательно, не подлежит использованию в качестве объекта-аналога, что не соответствует п.п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; земельный участок с кадастровым номером 55:36:100901:401 (оферта № 26) не принят оценщиком к расчету как застроенный, при этом согласно данным публичной кадастровой карты и интернет ресурса Google Earth на дату 20 мая 2021 года, данный участок является незастроенным и мог быть использован в расчетах в качестве объекта-аналога, что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:15290 (оферта № 23) не принят оценщиком к расчету ввиду несоответствия разрешенного использования градостроительному регламенту, однако вид его разрешенного использования позволяет использовать указанный объект как аналог для сегмента «Производственная деятельность», что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; применительно к объектам-аналогам №№ 10, 13, 14 в расчетах оценщиком не учтены корректировки на форму земельных участков, что привело к нарушению п.п. 22 «е» ФСО № 7. Кроме того, допущены несоответствия, не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную в отчете: формулировка названия исследуемого отчета не соответствует ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, при этом исследуемый документ по форме и содержанию является отчетом об оценке; дата проведения осмотра объектов оценки указана только в Задании на оценку, далее в тексте Отчета, при наличии данных о проведенном осмотре оцениваемого земельного участка, дата осмотра отсутствует, что является несоблюдением п. 5 ФСО № 7; в таблице 10.3.1 Отчета указана противоречивая информация по земельным участкам с кадастровыми номерами 55:36:190701:2005 (оферты №№ 11, 32 в табл. 10.3.1 Отчета) и 55:36:170104:3106 (оферты №№ 19, 33 в табл. 10.3.1 Отчета), что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; корректировка на транспортную доступность для объекта-аналога № 12 внесена неверно, исходя из расстояния до 100 м. (напрямую через ж/д пути в месте, где нет железнодорожного переезда), при этом фактически (с учетом объезда препятствия – ж/д путей через предусмотренный переезд), расстояние попадает в диапазон от 100 до 500 м., что не соответствует п. 5 ФСО № 3, одновременно экспертом отмечено, что объект-аналог № 12 не участвует в окончательном расчете и не влияет на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем данное несоответствие отнесено к не влияющим на итоговую величину рыночной стоимости, однако в силу того, что данную информацию на дату оценки проверить не представляется возможным, и на дату выполнения экспертного исследования информация изменена, нарушен п. 5 ФСО № 3; в табл. 10.3.2 в описании объектов-аналогов №№ 13, 14 указана градостроительная зона: «Л-1605», на дату оценки объекты расположены в градостроительной зоне П-1882, поскольку данные объекты-аналоги исключены из окончательного расчета, несмотря на то, что имеется техническая ошибка в Отчете, в разрез п. 5 ФСО № 3 она не повлияла на итоговую стоимость объекта оценки; в обоснование отказа от принятия объектов в расчет (оферты №№ 31, 52) неверно указаны причины отказа, в связи с чем нарушен п. 5 ФСО № 3;

- в отчете № от года нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № от года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости имеются по замечанию № 1 (т.к. нарушена ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ), по замечаниям №№ 2, 7 (т.к. нарушены п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ). Нарушения отсутствуют по замечаниям №№ 3, 6 в части нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, по замечанию № 4 в части нарушения п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, по замечанию № 5 в части нарушения п.п. 5, 13 ФСО № 3;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на составляет рублей. (т. 4 л.д. 13-91)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № от года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО4 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт является ведущим экспертом ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2010 года. (т. 4 л.д. 13)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 56/21 от 1 декабря 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении № от года произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 августа 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Доводы бюджетного учреждения о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным не могут быть приняты во внимание, поскольку несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, возможность его разрешения по существу не поставлена в зависимость от отказа либо удовлетворения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Также суд исходит из того, что отказ в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в данном случае не достигнет цели восстановления нарушенных прав и законных интересов административного истца, предусмотренных статьей 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на года в размере его рыночной стоимости рублей.

Датой подачи заявления считать года.

В остальной части административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2022 года.