Судья: Бурова Е.В. Дело 2-4937/2023
Докладчик: Крейс В.Р. 33-9633/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Александровой Л.А.,
судей Крейса В.Р., Никифоровой Е.А.,
при секретаре Токаревой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 21 сентября 2023 года гражданское дело
по исковому заявлению М.А.А. к АО «Банк Жилищного Финансирования» о прекращении обременения в виде ипотеки,
по апелляционной жалобе АО «Банк БЖФ» на решение Ленинского районного суда города Новосибирска от 5 июля 2023 года.
Заслушав доклад судьи областного суда Крейса В.Р., объяснения М.А.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
М.А.А. обратился к АО «Банк Жилищного Финансирования».
В обоснование требований указал, что приобрел с торгов квартиру, на которой до сих пор не отменен запрет на совершение регистрационных действий, наложенный банком по кредитному договору.
13.02.2023 обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, но 28.02.2023 в связи с наличием обременения государственная регистрация права была приостановлена, при этом, 03.02.2023 Банк получил уплаченные им денежные средства основного долга, и начисленные проценты. Таким образом, он вправе требовать от ответчика отмены обременения ипотеки в силу закона в отношении указанной квартиры.
27.02.2023 направил в Банк уведомление о купле-продаже с требованием об отмене обременения, которое осталось без удовлетворения.
Истец просил прекратить обременения в виде ипотеки в отношении квартиры по адресу: <адрес>.
5 июля 2023 года решением Ленинского районного суда города Новосибирска прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
Взысканы с АО «Банк Жилищного Финансирования» в пользу М.А.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В апелляционной жалобе представитель АО «Банк БЖФ» указывает, что банк является ненадлежащим ответчиком по делу ввиду того, что закладная на квартиру передана по акту приема - передачи ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», соответственно с 30.10.2012 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время АО «ДОМ.РФ») является кредитором и залогодержателем предмета залога по отношению к Г.О.А.
В связи с тем, что АО «Банк БЖФ» с 30.10.2012 г. не является залогодержателем предмета залога, постановленное решение является неисполнимым.
Рассмотрев дело в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом "О залоге", если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением всего обеспеченного залогом обязательства, а также в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с ч. ч. 6 - 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Результат проведения торгов, оформленный протоколом, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:
1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Судом установлено, что заочным решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 30.11.2020 года удовлетворены исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1». Расторгнут кредитный договор №0057-РКАSF-R-0103-12, заключенный 15.08.2012 между ЗАО «БанкЖилФинанс» и Г.О.А.
Взысканы с Г.О.А. в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» задолженность по кредитному договору в размере 755 790 рубля 45 копеек, расходы по уплате государственной пошлины - 22 757.90 руб.
Взысканы с Г.О.А. в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» проценты за пользование кредитом в размере 11,55% годовых, начисляемые на сумму остатка основного долга по кредитному договору, начиная с 29.07.2020 по день вступления решения суда в законную силу.
Обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащую на праве общей долевой собственности Г.О.А., Г.М.А., путем продажи с публичных торгов; определена начальная продажная цена в размере 1 258 400 рублей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.12.2022, ограничение права собственности Г. на <адрес> виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования», зарегистрировано 03.10.2012 на основании договора купли-продажи квартиры от 27.09.2012 (л.д. 18-20).
Как следует из материалов дела, согласно протоколу № ПИ301048 от 02.02.2023 г. о результатах проведения торгов в электронной форме, победителем аукциона по продаже квартиры по адресу: <адрес> признан М.А.А. (л.д. 7-9).
09.02.2023 между М.А.А. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области заключен договор купли-продажи (л.д. 10-11), согласно которому покупатель оплачивает на условиях договора и принимает в собственность арестованное (заложенное) имущество – квартиру по <адрес>, принадлежащее ФИО1; оплата произведена в полном объеме до заключения настоящего договора.
Из материалов исполнительного производства № 84866/22/54006-ИП, возбужденного судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Ленинскому району на основании исполнительного листа № 2-5411/2020, вступившего в законную силу 05.02.2021, с предметом исполнения: обращение взыскания на квартиру, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов следует, что требования исполнительного документа выполнены в полном объеме.
Взыскание денежных средств подтверждено документами.
24.03.2023 исполнительное производство от 05.04.2022 окончено.
27.02.2023 М.А.А. направил в Банк уведомление о купле-продаже квартиры с требованием об отмене обременения, которое осталось без удовлетворения.
Истец в иске ссылается на то, что приобрел с торгов квартиру, на которой до сих пор не отменен запрет на совершение регистрационных действий, наложенный банком по кредитному договору.
Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, 28.02.2023 в связи с наличием обременения государственная регистрация права была приостановлена до 14.08.2023 года
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона квартиры, поскольку истцом было оплачено приобретенное с аукциона заложенное имущество, что свидетельствует об исполнении требований исполнительного документа в полном объеме.
С указанными выводами суда первой инстанции соглашается и судебная коллегия ввиду следующего.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Таким образом, из указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Права Банка как залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной; залог зарегистрирован в установленном законом порядке.
Банк указывает, что на основании договора купли – продажи закладных (с отсрочкой поставки) от 28.12.2011, заключенном между ЗАО «Банк жилищного финансирования» (в настоящее время АО «Банк БЖФ» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время АО «ДОМ РФ», 30.10.2012 ЗАО «Банк жилищного финансирования» передало по акту приема – передачи закладную на <адрес>; соответственно с 30.10.2012 АО «ДОМ РФ» является кредитором и залогодержателем предмета залога по отношению к Г.О.А.
Вместе с тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лицом, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение квартиры, указан по прежнему банк (л.д.18).
Судебная коллегия приходит к выводу, что основанием приобретения права собственности М.А.А. на квартиру является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи недвижимого имущества; продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам.
Доводы жалобы не являются основанием для отказа удовлетворении требований, поскольку торги не признаны недействительными, договор купли-продажи не оспорен, денежные средства по договору истцом уплачены.
Кроме того, в настоящее время, согласно представленной истцом выписке из ЕГРН от 11.07.2023 г., ограничение прав и обременение спорного объекта недвижимости не зарегистрированы; как пояснил истец суду апелляционной инстанции, ответчик добровольно до вступления решения суда в законную силу снял обременение с квартиры и он зарегистрировал право собственности.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение, основанное на материалах дела и требованиях норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, судом не допущено.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Ленинского районного суда города Новосибирска от 5 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Банк БЖФ» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: