Дело № 3а-394/2022
УИД 26OS0000-04-2022-000243-49
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 17 октября 2022 года
Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,
при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,
с участием: представителя административного истца администрации города Ставрополя Ш.Г.Н.
представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» С.В.Э.
представителя заинтересованного лица К.Е.В.. – Ш.А.В.
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решений комиссии,
установил:
решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 01 июня 2022 года № 15, № 16, № 17 удовлетворены заявления К.Е.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022:
нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 415 000 рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 193 000 рублей;
нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 19 мая 2020 года в размере 58 888 000 рублей.
03 августа 2022 года администрация города Ставрополя обратилась с административным иском о признании незаконными названных решений комиссии, полагая, что они основаны на отчете об оценке не соответствующем требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
В обоснование иска административный истец указал, что экспертом неполноценно проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> что привело к некорректному подбору объектов-аналогов, рыночная стоимость которых занижена, использованных при расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода.
При расчете рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № сравнительным подходом, необоснованно применена корректировка на площадь объектов-аналогов № 1 и № 3, находящихся в одном с оцениваемым объектом диапазоне площади - от 100 до 250 кв.м.
Оценщиком при расчете рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в рамках сравнительного и доходного подходов не учтен такой ценообразующий фактор, как наличие у объекта оценки отдельного входа, что, по мнению административного истца, привело к необоснованному применению соответствующих корректировок к объектам-аналогам № 2 и № 3, а также ее неприменению к объекту-аналогу № 1.
Ссылаясь на фотоматериалы, представленные в отчете об оценке, представитель администрации города Ставрополя, указывает на хорошее состояние нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>, в новом здании, не соглашается с определением их физического состояния как удовлетворительного.
Обращает внимание, что отсутствие корректировки на состояние отделки объекта-аналога № 1 (сравнительный подход, расчет стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №), фотоматериалы в отношении которого в отчете отсутствуют, вводит в заблуждение пользователей отчета.
Указывает, что при расчете в рамках сравнительного подхода рыночной стоимости отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2 802,4 кв.м оценщиком использованы несопоставимые объекты-аналоги №№ 1-3, площадью 90 кв.м, 278 кв.м, 228,7 кв.м, являющиеся встроенными помещениями, ссылается на неверное применение корректировки на красную линию в отношении объекта-аналога № 1, расположенного внутриквартально.
Административный истец также указывает на отсутствие в отчете фотографий объектов-аналогов № 2 и № 3, использованных в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости нового современного здания с кадастровым номером № физическое состояние которого необоснованно определено оценщиком, как удовлетворительное, и фотографий объектов-аналогов № 1 и № 3, использованных для расчета стоимости указанного здания с использованием доходного подхода, в связи с чем, полагает, что оценщиком при расчете рыночной стоимости, названного объекта оценки сравнительным и доходным подходами необоснованно не применена корректировка по таким элементам сравнения, как физическое состояние и состояние отделки.
Не соглашаясь с неприменением корректировки на тип здания в отношении объекта-аналога № 2, использованного при расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в рамках доходного подхода, административный истец обращает внимание, что оцениваемое здание является отдельно стоящим строением, тогда как объект-аналог № 2 представляет собой встроенное помещение.
Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования полученных результатов, не должен вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц. Этим требованиям Федеральных стандартов оценки отчет, представленный в комиссию, не отвечает.
Установлением недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости нарушены права и законные интересы администрации, поскольку снижение их кадастровой стоимости повлекло снижение размера налога на имущество физического лица, поступающего в городской бюджет.
На основании изложенного, административный истец просит признать решения комиссии от 01 июня 2022 года № 15, № 16, № 17 об установлении кадастровой стоимости приведенных выше объектов недвижимости в размере их рыночной, установленной в отчете об оценке <данные изъяты>» от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022 незаконным, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об их кадастровой стоимости.
Представитель административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. извещенный о слушании административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. извещенная о слушании административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ранее так же ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Заинтересованное лицо К.Е.В. представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.
В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
Представитель административного истца Ш.Г.Н. поддержала заявленные требования, просила удовлетворить их в полном объеме. Решения комиссии считает незаконными и необоснованными, отчет об оценке <данные изъяты> от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022 несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Дублируя в письменных возражениях доводы административного иска о недостатках отчета об оценке, не согласилась с заключением судебной оценочной экспертизы проведенной <данные изъяты> от 29 сентября 2022 года № ЭЗ 239/2022.
Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» С.В.Э. просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, замечаний к заключению эксперта не высказала.
Представитель заинтересованного лица К.Е.В. – Ш.А.В. с административным иском не согласился, пояснив в судебном заседании, что составленный <данные изъяты> отчет об оценке от 26 апреля 2022 года №260/1/К-2022 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, доводы административного иска о незаконности отчета об оценке и недостоверности величины рыночной стоимости объектов недвижимости, считают необоснованными. Замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказали.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Ш.Д.А. исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (часть 15 приведенной статьи).
В силу части 22 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.
Согласно части 22.1 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов.
Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.
В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.
При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).
Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.
В Ставропольском крае на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года № 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края. Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы, а также ее численный и персональный состав.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что К.Е.В. на праве собственности принадлежат:
нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 250 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. <адрес> выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 27 июля 2022 года № КУВИ-001/2022-127171444;
нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 248 кв.м, расположенное на втором этаже здания по адресу: <адрес> выписка из ЕГРН от 27 июля 2022 года №КУВИ-001/2022-127171403;
нежилое здание магазина с кадастровым номером №, площадью 2802,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, выписка из ЕГРН от 27 июля 2022 года № КУВИ-001/2022-127171475.
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.
Актом об утверждении кадастровой стоимости от 27 мая 2020 года по состоянию на 19 мая 2020 года утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в отношении:
нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 10 738 802,43 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, выписка из ЕГРН от 16 августа 2022 года № КУВИ-001/2022-140724761;
нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 10 652 892 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, выписка из ЕГРН от 16 августа 2022 года № КУВИ-001/2022-140723967;
нежилого здания с кадастровым номером №, в размере 158 286 784,8 рублей по состоянию на 19 мая 2020 года, выписка из ЕГРН от 16 августа 2022 года № КУВИ-001/2022-140882115.
06 мая 2020 года К.Е.В. обратилась в комиссию с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной по состоянию на даты их государственной кадастровой оценки.
В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок), К.Е.В. представила в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный <данные изъяты> от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022, а также иные регламентированные Порядком документы.
Решениями комиссии от 01 июня 2022 года № 15, № 16, № 17 удовлетворены заявления К.Е.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> от 26 апреля 2022 года № 260/1/К-2022:
нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 415 000 рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 193 000 рублей;
нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес> по состоянию на 19 мая 2020 года в размере 58 888 000 рублей.
Решения комиссии приняты ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.
Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок.
Административные исковые требования о признании незаконными решений комиссии обоснованы несоответствием отчета <данные изъяты> от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной данным отчетом.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета об оценке на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной в <данные изъяты> от 29 сентября 2022 года № ЭЗ 239/2022 при составлении отчета об оценке <данные изъяты> от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022 об определение рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, и №, расположенных по адресу: <адрес>, а также нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не допущено нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.
Нарушений, связанных с описанием объекта оценки, а также методов расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, оценщиком определены верно.
Ошибки при выполнении математических действий, а также при подборе объектов-аналогов оценщиком не допущены.
Использованная информация, является достаточной и проверяемой.
Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчета об оценке <данные изъяты> от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.
Так, указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на положениях Закона об оценочной деятельности, федеральном стандарте оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленного отчета об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Доводы, изложенные в административном иске о неполноценном, необъективном анализе рынка недвижимости, неверном применении корректировок на площадь объектов оценки, наличие отдельного входа, на красную линию, тип объекта, состояние внутренней отделки помещений, суд находит не состоятельными по следующим основаниям.
Как следует из отчета об оценке, оценщиком в соответствии с пунктом 10 ФСО №7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, исследован рынок недвижимости в тех его сегментах, к которым относятся объекты оценки с учетом их фактического использования.
Анализ рынка проведен в сегменте коммерческой недвижимости, к которому относятся предметы оценки (нежилое здание, нежилые помещения), учтены ценообразующие факторы, а также внешние факторы, влияющие на их стоимость, оценщиком соблюдены требования, установленные пунктом 8 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3).
Для расчета рыночной стоимости объектов оценки - нежилого здания и нежилых помещений оценщиком осуществлен подбор аналогов в сегменте коммерческой недвижимости в городе Ставрополе за предшествующий государственной кадастровой оценке период - 2018 год.
Последовательность анализа рынка, установленная пунктом 11 ФСО № 7 оценщиком соблюдена. Объем исследований определен оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 ФСО №7).
Для расчета рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № оценщиком подобрано три одинаковых объекта-аналога, стоимость которых по имеющимся различиям в основных элементах сравнения, скорректирована применением соответствующих корректировок.
Одним из основных ценообразующих факторов является площадь объекта. Допрошенный в судебном заседании эксперт Ш.Д.А. отметил, что различия по названному элементу сравнения скорректированы оценщиком С.С.И. согласно данным справочника оценщика недвижимости ФИО1 (2018 года). Методики расчета корректировки при определении рыночной стоимости сравнительным подходом, в том числе нежилого помещения с кадастровым номером №, приведены в письменных пояснениях эксперта.
Эксперт Ш.Д.А. пояснил, что входная дверь в нежилое помещение с кадастровым номером № фактически обеспечивает доступ в общий холл. Отдельный вход у этого объекта оценки фактически отсутствует. Поэтому при расчете рыночной стоимости названного объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик обоснованно отказался от корректировки стоимости объектов-аналогов по названному элементу сравнения.
Согласно данным справочника оценщика недвижимости ФИО1 (2018 года) скриншот выдержки из которого представлен в письменных пояснениях эксперта Ш.Д.А., хорошее физическое состояние характерно для новых объектов недвижимости, при этом физическое состояние иных объектов, не требующих капитального ремонта, характеризуется как удовлетворительное. Поскольку оцениваемые нежилые помещения с кадастровыми номерами № и нежилое здание с кадастровым номером №, как и их объекты-аналоги, находятся в зданиях, не требующих капитального ремонта, но и не новых, применение корректировок по названному ценообразующему фактору не требуется.
Информация о состоянии отделки объекта-аналога № 1, использованного при расчете рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами № сравнительным подходом, подтверждена экспертом ФИО2 в его письменных пояснениях на возражения представителя административного истца администрации города Ставрополя Ш.Г.Н. Представленная экспертом информация согласуется с позицией оценщика об отсутствии корректировки по этому элементу сравнения, поскольку, оцениваемые нежилые помещения, как и все объекты-аналоги, имеют среднее состояние отделки. Корректировка на состояние отделки не требуется.
При расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес> в оценщиком <данные изъяты> С.С.И. в рамках сравнительного подхода подобрано три объекта-аналога, расположенных в одном и том же районе города Ставрополя, максимально близко к оцениваемому объекту: <данные изъяты>
Различия типа объектов-аналогов, являющихся встроенными помещениями от объекта оценки, представляющего собой отдельное здание не свидетельствуют о недостоверности выводов оценщика о величине рыночной стоимости последнего, поскольку эксперт самостоятелен в выборе подходов и методов оценки, что согласуется с положениями пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
На имеющиеся различия по типу объекта оценщиком <данные изъяты> применена соответствующая корректировка, механизм определения которой и порядок расчета представлены в отчете об оценке.
Пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет красные линии как линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.
Эксперт Ш.Д.А. установил, что объект-аналог №1, использованный оценщиком при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположен на улице с двухсторонним движением, которая относительно пересекаемых линий, является главной дорогой, входит в маршрут движения общественного транспорта города, то есть на красной линии. Ссылка на источник информации о локальном местоположении объекта оценки, содержащийся в открытом доступе в информационной-телекоммуникационной сети «Интернет», представлена в письменных пояснениях эксперта Ш.Д.А.
Таким образом, доводы представителя административного истца администрации города Ставрополя Ш.Г.Н. о расположении этого объекта-аналога внутриквартально, по мнению суда, не ставят под сомнение выводы эксперта и в этой части. Оценщиком верно охарактеризовано местоположение объекта-аналога № 1 относительно красной линии, что привело к обоснованному неприменению в отношении него корректировки по этому элементу сравнения.
Судом не принимаются во внимание доводы административного истца о том, что оценщиком использованы недостоверные сведения о состоянии отделки объектов-аналогов, использованных оценщиком при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в рамках доходного и сравнительного подходов.
Так, согласно пункту 11 ФСО № 3 (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В этой связи суд отмечает, что вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов использованных оценщиком при оценке нежилого здания, получена из объявлений о продаже недвижимого имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте ruads.org, что подтверждается приведенными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Недостающая информация по характеристикам объектов-аналогов уточнена оценщиком в ходе консультаций с продавцами, что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки.
Согласно тексту объявления вышеуказанного объекта-аналога № 2 (стр. 91) арендодатель предлагает под сдачу как здание целиком, так и отдельно его помещения, стоимость указана за 1 кв.м. Эксперт Ш.Д.А. пояснил, что применение в расчетах указанного объекта-аналога не искажает итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого здания с кадастровым номером №, поскольку оценщик рассчитал арендную плату с учетом площади всего здания.
При таких обстоятельствах доводы административного истца о том, что оценщиком неверно сделан вывод об отсутствии необходимости корректировки на тип здания в отношении объекта-аналога № 2 (как встроенного помещения), использованного при расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в рамках доходного подхода, также являются несостоятельными.
Оценка нежилых помещений и нежилого здания произведена оценщиком двумя подходами, итоговая величина рыночной стоимости объектов определена в результате согласования рыночной стоимости объектов рассчитанной сравнительным и доходным подходами.
Установленная итоговая величина рыночной стоимости объектов 17 658 рублей (№), 16906 рублей № и 21 013 рублей (№) за 1 кв.м находится в диапазоне рыночных цен объектов торгово-офисного назначения на дату государственной кадастровой оценки в городе Ставрополе.
Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022, выполненный оценщиком <данные изъяты> представленный на рассмотрение в комиссию, составлен в соответствии с требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Решения Комиссии, основанные на данном отчете, являются законными.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что комиссия при наличии предусмотренного статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, основываясь на предоставленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, и №, а также нежилого здания с кадастровым номером №, на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в соответствии с абзацем 1 пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, приняла законное и обоснованное решение об удовлетворении заявлений К.Е.В.. об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, соответственно, в размере 4 415 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 4 193 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года и в размере 58 888 000 рублей по состоянию на 19 мая 2020 года.
Оснований для признания незаконным оспариваемых административным истцом решений комиссии суд не усматривает.
Доводы административного истца о несоответствии отчета об оценке <данные изъяты> от 26 апреля 2022 год № 260/1/К-2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, являются не состоятельными.
Руководствуясь статьями 175-180, статьями 227, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного иска администрации города Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решений комиссии от 01 июня 2022 года № 15, № 16, № 17 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>; нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере их рыночной стоимости и восстановлении в Едином государственном реестре сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 26 октября 2022 года.
Судья В.А. Кострицкий