Судья: Селин Е.А. Дело № 33-33309/2023

УИД 50RS0031-01-2023-006255-87

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск,

Московская область 27 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Бессудновой Л.Н., Медзельца Д.В.,

при помощнике судьи Алексеевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к открытому акционерному обществу «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе Федерального государственного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации на решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 июня 2023 года,

заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

объяснения представителя ФГУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 – ФИО3, представителя ОАО «494 Управление начальника работ» – ФИО4, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,

определила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу «494 Управление начальника работ» (далее - ОАО «494 УНР») о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 27 514 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 28 сентября 2017 года между ФИО1 и ОАО «494 УНР» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>/Н-7/БТИ, согласно которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец продаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу. Истец свои обязательства по данному предварительному договору исполнила в полном объеме, оплатив ответчику предусмотренный договором гарантийный взнос в размере 6 502 614 руб. На момент заключения между сторонами предварительного договора, жилой дом, в котором расположена спорная квартира, был введен в эксплуатации 27 декабря 2016 года. Дому 10 марта 2017 года был присвоен почтовый адрес, квартира передана истцу по акту приема-передачи. Между сторонами также был заключен договор пользования квартирой до оформления ее истцом в собственность. Истец до обращения в суд несла бремя расходов по содержанию спорной квартиры, иных лиц, которые могли бы на нее претендовать, не имелось.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 27 июня 2023 года исковые требования удовлетворены, за ФИО1 признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>. В пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении квартиры сохранено обременение в виде залога в силу закона. С ОАО «494 УНР» в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 514 руб.

Не согласившись с решением суда, третье лицо Федеральное государственное учреждение «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России) обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом первой инстанции установлено, что 28 сентября 2017 года между ФИО1 и ОАО «494 УНР» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>, согласно которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец продаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность <данные изъяты>, расположенную на 15 этаже по адресу: <данные изъяты>.

Актом от 9 октября 2017 года об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты> от 28 сентября 2017 года стороны пришли к соглашению, что ФИО1 в полном объеме выполнила свои обязательства по выплате продавцу суммы гарантийного взноса в размере 6 502 614 руб.

Согласно акту приема – передачи от 13 октября 2017 года ОАО «494 УНР» передал, а ФИО1 приняла <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

13 октября 2017 года между ОАО «494 УНР» и ФИО1 подписан договор пользования <данные изъяты> указанной квартирой.

Основной договор между истцом и ответчиком должен быть заключен не позднее 31 декабря 2017 года, однако, основной договор между сторонами подписан не был.

27 декабря 2016 года Департаментом строительства Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение <данные изъяты> на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры.

Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10 марта 2017 года № 973 объекту капитального строительств согласно п.1 «Многоэтажному жилому комплексу с объектами инфраструктуры в составе жилых корпусов 7, 8, с сетями открытой многоэтажной автостоянкой корпуса 12», корпус 7, общей площадью 20 104,5 кв.м., присвоен адрес: <данные изъяты>.

Из материалов дела следует, что согласно распоряжению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005 года № 1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке, площадью 13 га, Минобороны России, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в соответствии со статьями 125, 298 ГК РФ, Федеральным законом РФ от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года № 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», на основании обращения Минобороны России от 14 марта 2005 года №156/1/2/1153 и с учетом протокола № 2 от 12 ноября 2002 года заседания конкурсной комиссии Квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения, Федеральное агентство соглашается с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы, общей площадью 117 732 кв.м, (в том числе не менее 107 890 кв.м общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющимся частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района, имеющего адресные ориентиры: <данные изъяты> со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005 года № 1791-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 2 ноября 2005 года № 01-8/318.

Предметом инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения № 3 к инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 года) является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложения к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

Согласно п. 1.1 инвестиционного контракта, инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Исходя из п. 1.2. инвестиционного контракта, объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта (п. 3.1).

В соответствии с п. п. 5.1, 6.2.2 указанного контракта заказчик обязуется в месячный срок оформить инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.

Согласно п. п. 2.3, 6.3.1 контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой и общей нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом участке, согласно приложения к настоящему Контракту и отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах. Согласно п. 6.3.9 контракта, инвестор обязуется обеспечить собственными силами и/или силами привлеченных организаций строительство объекта.

Таким образом, согласно условиям контракта, вкладом заказчика является предоставление инвестору на правах аренды под строительство земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 13 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, а вкладом инвестора денежные средства (собственные, заемные и (или) привлеченные) для осуществления финансирования строительства 100 % общей жилой и нежилой площади объекта, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах и строительство инвестиционного объекта.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Минобороны России во исполнение приказа Министра обороны РФ от 17 ноября 2011 года №2249 заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеуказанным инвестиционным контрактом.

В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России подписаны протоколы предварительного распределения общей площади квартир, протоколы распределения общей площади квартир и общей коммерческой нежилой площади, акты приема-передачи квартир и нежилых помещений, акты приема-передачи квартир в собственность Российской Федерации, акты о частичном исполнении обязательств, акты о частичной реализации.

Также, судом первой инстанции установлено и не оспорено участниками в ходе судебного разбирательства, что ОАО «494 УНР» в счет доли Российской Федерации передано 21 537,8 кв.м общей жилой площади из подлежащих передаче 21 578 кв.м (п. 4.3.1 инвестиционного контракта), что свидетельствует о добросовестном поведении ответчика и надлежащем исполнении обязательств по инвестиционному контракту с его стороны.

Таким образом, ответчиком представлены доказательства исполнения инвестиционного контракта в соответствии с его условиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик является законным правообладателем закрепленной за ним части объекта, согласно вышеуказанным протоколам распределения, поскольку ОАО «494 УНР» своими силами и за свой счет осуществило строительство объекта и передало Российской Федерации соответствующую долю, так как распределение долей инвестора и заказчика должно осуществляться согласно внесенных вкладов по контракту.

Доводы третьего лица судом первой инстанции признаны несостоятельными в части отсутствия, в нарушение условий инвестиционного контракта, акта о его полной реализации и распределения долей в возведенном объекте, поскольку такая обязанность, по условиям контракта, возложена, в том числе на ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, наличие спора в части окончательного исполнения обязательств по контракту не должно нарушать права и законные интересы истца (физического лица) и приводить к негативным правовым последствиям для него.

В связи с изложенным, суд первой инстанции, отклонил доводы третьего лица, что ответчик не имеет права распоряжаться спорной квартирой по причине увеличения фактической общей площади объекта и необходимости увеличения передаваемой инвестором доли общей жилой площади. Руководствуясь положениями ст. ст. 223, 224, 398, 1047 ГК РФ, суд первой инстанции сослался на то, что разногласия между сторонами инвестиционного контракта не свидетельствуют о невозможности защиты в судебном порядке прав физического лица, заключившего и исполнившего предварительный договор купли-продажи.

Также судом первой инстанции указано, что доводы ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России об отсутствии у физического лица прав на квартиру по заключенному предварительному договору купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 марта 2022 года № 308-ЭС20-24350(6) по делу № А63-4453/2019, согласно которых для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (п. 2 ст. 1047 ГК РФ).

Также, судом первой инстанции установлено, что спорная квартира была реализована истцу (физическому лицу) для личных нужд по предварительному договору купли-продажи, оплачена им и передана по акту приема-передачи.

Строительство многоквартирного жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, согласно взятых на себя обязательств, жилое помещение ответчиком передано истцу, которое он принял, истцом в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты спорного жилого помещения.

Исходя из уточненного иска ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны РФ от 22 февраля 2023 года, поданного в рамках рассмотрения дела в Арбитражном суде Московской области № <данные изъяты>: определением суда от 8 февраля 2023 года было принято ходатайство истца об уточнении исковых требований, на основании чего была исключена 41 квартира, занятая гражданами по предварительным договорам купли продажи. Проведена сверка с гражданами по 82 квартирам, которые входят в предмет исковых требований и по которым третьими лицами представлены подлинные экземпляры предварительных договоров купли-продажи, платежных документов, подтверждающих оплату по договору, актов приема-передачи, а также платежных документов, подтверждающих оплату коммунальных расходов. В приведенном перечне по состоянию на 22 февраля 2023 года указана спорная квартира, а именно: жилое помещение <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес: <данные изъяты>. Определением Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2023 года уточнение иска принято к производству.

Соответственно, указанная квартира исключена из спорного перечня сторон инвестиционного контракта, вследствие чего, отсутствие государственной регистрации права собственности ОАО «494 УНР» на спорный объект недвижимости на дату заключения сделки с истцом не означает отсутствие у ответчика правомочий по отчуждению такого объекта.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспорено, что стоимость квартиры оплачена истцом в полном объеме, в подтверждение чего представлены предварительный договор купли-продажи, договор пользования, акт приема-передачи, а также платежные документы.

Предварительный договор купли-продажи, договор пользования, акт приема-передачи в установленном законом порядке никем не оспорены, недействительными не признаны.

Ответчиком не нарушены условия вышеуказанного инвестиционного контракта в части возможности привлечения финансирования для строительства, в том числе от физических лиц, что напрямую согласовано его сторонами при заключении (п. п. 1.2, 2.3, 6.3.1, 6.3.6, 6.5 инвестиционного контракта), следствием чего явилось привлечение и получение ответчиком денежных средств от истца в счет оплаты спорной квартиры.

Привлечение ответчиком средств истца в 2017 году, то есть после подписания между сторонами инвестиционного контракта протоколов, в том числе предварительного распределения общей площади квартир в 2009 году, распределения общей площади объекта в 2010-2011 годы, актов: приема-передач квартир и нежилых помещений, приема-передач квартир в собственность Российской Федерации, о частичном исполнении обязательств, о частичной реализации в 2010-2011 годах, 2016 году, полностью соответствует условиям п. 6.5 инвестиционного контракта.

В настоящем споре истцом заявлены требования к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру. Договор, на основании которого сторона истца основывает свою позицию, заключен непосредственно между истцом и ОАО «494 УНР», сторонами которого какие-либо подразделения Министерства обороны РФ не являются.

Иные правоотношения, в том числе между ответчиком и третьим лицом ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России являются предметом разбирательства в арбитражном суде, где участвуют соответствующие учреждения Министерства обороны РФ.

В ходе судебного разбирательства третье лицо ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России самостоятельных требований в отношении предмета спора в настоящем деле не заявляло, иных ходатайств в отношении круга лиц, участвующих в деле, также заявлено не было.

Таким образом, настоящий спор рассмотрен судом первой инстанции в рамках заявленного истцом предмета и в отношении надлежащего, по волеизъявлению истца, ответчика, нарушений процессуального законодательства при рассмотрении дела не установлено.

Вышеуказанный инвестиционный контракт в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим.

Доводы третьего лица об отсутствии у ответчика права распоряжаться спорной квартирой, в силу условий инвестиционного контракта и отсутствия подписанных между его сторонами в полном объеме предусмотренных данным контрактом документов, судом первой инстанции признаны несостоятельными, поскольку спорная квартира фактически обременена правами физического лица, истца, в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде, с учетом принятия вышеуказанных уточнений, истец ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России правопритязаний на указанную квартиру не заявляло, что свидетельствует об отсутствии спора о правах третьего лица на данный объект недвижимости.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 12, 309, 310, 218, 219, 421, 429, 431, 432, 454, 549 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с учетом разъяснений «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2022)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12 октября 2022 года), пришел к выводу об обоснованности притязаний истца на спорный объект недвижимости, поскольку данный объект недвижимости индивидуализирован, истец надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства, ответчик свои обязательства не исполнил.

Руководствуясь статьей 334 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости сохранения в отношении указанной квартиры обременения в виде залога в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку данные выводы основаны на материалах дела и сделаны с учетом всех юридически значимых обстоятельств.

Доводы апелляционной жалобы третьего лица ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ по существу сводятся к несогласию с решением суда, и не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Вместе с тем, ответчиком доказательств недобросовестности поведения истца при указанных обстоятельствах не представлено, противоправного поведения истца, а также иного заведомо недобросовестного осуществления им гражданских прав в ходе судебного разбирательства, не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что акт реализации инвестиционного контракта и распределения долей не подписан, а доли не распределены, не является основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Из уточненного искового заявления ФГКУ «Центральное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации к ОАО « 494 Управление начальника работ», поданного в Арбитражный суд Московской области, и из определения Арбитражного суда Московской области от 14марта 2023 года, приобщенных к материалам дела и исследованных судебной коллегией следует, что квартира по адресу: <данные изъяты> не является спорной между Министерством обороны РФ и ОАО

« 494 Управление начальника работ».

Данное обстоятельство подтвердил в судебном заседании судебной коллегии и представитель ФГУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ ФИО2

Поскольку данная квартира не является спорной и ФГУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ на нее не претендует, судебная коллегия отказала в ходатайстве представителя ФГУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ ФИО2 о приостановлении производства по делу до разрешения спора между Министерством обороны РФ и ОАО « 494 Управление начальника работ».

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании положений действующего законодательства и направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств, в связи с чем, не могут повлечь отмену решения суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством и фактическими обстоятельствами.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, они не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Таким образом, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 сентября 2023 года.