Дело № 2-140/2022

10RS0006-01-2022-000165-05

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Лахденпохья Республика Карелия 21 июня 2022 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Сущевской Е.А., при секретаре Овчарове С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Администрации Лахденпохского муниципального района и ФИО2 о признании образования земельного участка с кадастровым номером № незаконным, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и исключении сведений о земельном участке с кадастровым номером № из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением по следующим основаниям.

С № года истец зарегистрирована и проживает в трехквартирного , которую она приватизировала в № году. Собственники указанного дома сдавали квартиру, пока в ней стало невозможно проживать. Пять лет пустовала. В № году истица выкупила . Собственником является ФИО2 В дальнейшем, истицей было принято решение об объединении указанных квартир (№ и №). ФИО4 произвела работы по ремонту: сделала новую кровлю, частично залили фундамент, полный ремонт внутри. Для официального объединения двух квартир в одну, истец обратилась к ответчику с просьбой выдать разрешение на частичную реконструкцию жилых помещений, но получила отказ, так как для этого надо привязать весь дом к земельному участку, поставить на кадастровый учет. В № году указанный участок был предоставлен ФИО11 в аренду на №. ФИО11 в настоящее время умерла, наследником является ФИО2

На основании изложенного, с учетом изменения исковых требований в ходе судебного разбирательства, истец просит признать образование земельного участка с кадастровым номером № (далее – КН №) незаконным, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и исключить сведения о земельном участке с КН № из Единого государственного реестра недвижимости.

В судебном заседании ФИО4 исковые требования, с учетом их изменения, поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика – Администрации Лахденпохского муниципального района (далее АЛМР), по доверенности, ФИО7 в судебном заедании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ было вынесено Постановление о предоставлении земельного участка с КН № и заключении Договора аренды земельного участка под МКД по с ДД.ММ.ГГГГ. В № году указанный участок был предоставлен ФИО11 в аренду на № лет. ФИО11 в настоящее время умерла, наследником является ФИО2 С учетом позиции третьего лица по делу – ФИО2, не возражала против заявленных требований.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании, надлежащим образом извещенная, в суд не явилась. Направила отзыв по иску, согласно которому полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третье лицо – Мяки (ФИО8), полагала заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Иные участники при надлежащем извещении отсутствовали.

Выслушав позиции лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского Процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и абз. 3 ст. 12 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

По смыслу приведенных положений закона судебная защита может быть предоставлена лицу только в случае доказанности, что права, свободы и законные интересы истца нарушены или оспариваются, либо имеется реальная угроза нарушения их в будущем.

Поводом для обращения истца в суд послужило то, что она не имеет возможности произвести реконструкцию своих квартир № и № в многоквартирном , расположенном по в , поскольку земельный участок с КН № под указанным многоквартирным домом был образован для предоставления в аренду иному лицу.

В судебном заседании установлено следующее.

Истец является собственником квартир, расположенных по адресу: , № (кадастровый №), площадью № на основании Договора безвозмездной передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности в установленном законом порядке не зарегистрировано, и № (кадастровый №), площадью № кв.м., на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Собственниками (кадастровый №), площадью № кв.м., расположенной по адресу: , по № доле в общей долевой собственности являются ФИО9 и ФИО2, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за каждым.

Многоквартирный Карелия расположен на земельном участке с КН №.

Согласно выписке из ЕГРН вышеуказанный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет площадь № кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: земельном участке расположено здание – жилой , относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальный жилищный фонд. Правообладатель отсутствует.

Установлено ограничение и обременение указанного объекта недвижимости: аренда, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на № лет, в пользу ФИО2 и ФИО9, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ДД.ММ.ГГГГ, и договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из регистрационного дела на земельный участок с КН № следует, что указанный земельный участок был образован и поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Главы местного самоуправления № от ДД.ММ.ГГГГ. В разделе № кадастрового паспорта на вышеуказанный земельный участок указано: сдан в аренду на основании Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № под индивидуальный жилищный фонд сроком на 49 лет, арендодатель: -, арендаторы: ФИО3 и ФИО10

Постановлением Главы местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ № изъят из состава земель земельный участок, площадью № кв.м., и предоставлен в аренду на № лет ФИО3 и ФИО10 без раздела в натуре под индивидуальный жилищный фонд по .

Постановлением Главы Лахденпохского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 предоставлено право аренды земельного участка с КН № под индивидуальным жилищным фондом в , сроком на 49 лет. Пунктом 3 указанного постановления постановлено считать утратившим силу со дня регистрации договора долгосрочной аренды договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, постановление Главы местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между АЛМР (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель государственной собственности, находящихся в ведении АЛМР, категория земель – земли населенных пунктов, с КН №, находящийся по адресу: , под индивидуальным жилищным фондом в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к настоящему договору, площадью № кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Договор № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ наследниками имущества ФИО3 по № доли являются ФИО9 № наследственное имущество состоит из прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с АЛМР.

Письмом (исх. от ДД.ММ.ГГГГ №) АЛМР уведомила ФИО2, что не возражает против передачи прав и обязанностей по указанному договору в пользу наследников ФИО2 и ФИО9

ФИО9 умер. Согласно ответа нотариуса нотариальной палаты Республики Карелия Лахденпохского нотариального округа наследственное дело к имуществу ФИО9 не заводилось.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон), земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями части 3 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67, 68 в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

С учетом вышеизложенных правовых норм, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

Заявляя требования о незаконности образования земельного участка под аренду одному из собственников многоквартирного дома, истец, в том числе указывает, что земельный участок под многоквартирным домом был образован для предоставления в аренду, без учета хозяйственных построек и мнения всех собственников, в связи с чем существующие границы являются неверными. Указала о том, что земельный участок должен принадлежать всем собственникам на праве общей долевой собственности, однако входящие в состав многоквартирного дома вспомогательные объекты недвижимости - не включены в существующие границы участка, что нарушает права и законные интересы истца.

На момент предоставления земельного участка с КН 10:12:0010101:25 полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, был наделен орган местного самоуправления – АЛМР.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как видно из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости, права собственности на квартиры в многоквартирном зарегистрированы, спорный земельный участок обременен, в том числе правом аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из анализа изложенных норм закона, суд приходит к выводу, что Постановление Главы местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым земельный участок изъят из состава земель , поставлен на кадастровый учет и предоставлен в аренду на № лет ФИО3 и ФИО10 без раздела в натуре под индивидуальный жилищный фонд по , является незаконным, поскольку оснований для изъятия земельного участка из состава земель , при наличии собственников в многоквартирном доме, не имелось, в связи с чем образование земельного участка с КН № также является незаконным.

Данные обстоятельства представителем АЛМР не оспаривались.

Признание незаконным образования земельного участка с КН № для предоставления в аренду, является основанием для аннулирования и исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с КН № и о правах на них, так как основания для внесения таких сведений отсутствовали.

Учитывая, что суд признал незаконным образование земельного участка с кадастровым номером №, постановление АЛМР № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении ФИО3 права аренды земельного участка под индивидуальным жилищным фондом в » является незаконным, поскольку собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В силу положений ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Учитывая, что суд признал незаконными образование земельного участка с кадастровым номером № и постановление АЛМР № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении ФИО3 права аренды земельного участка под индивидуальным жилищным фондом в », договор аренды земельного участка с КН №, заключенный между АЛМР и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным с момента его заключения.

При изложенных обстоятельствах, требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что ответчики против удовлетворения требований не возражали, другие лица, участвующие в деле, возражений не направили.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать образование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , площадью № кв.м, незаконным.

Признать Договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Лахденпохского муниципального района и ФИО3, незаконным.

Решение является основанием для исключения сведений о земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: , площадью № кв.м, из Единого государственного реестра недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Е.А. Сущевская

Мотивированное решение принято 27.06.2022