Решение по делу № 2-1723/2023 от 05.12.2023 - о расторжении предварительного договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Дело №2-1723/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2023 года г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего: судьи Вороненкова О.В.

С участием представителя истца - ООО «Архитектор» ФИО1 Представителя ответчика ФИО2 - ФИО3

Секретаря: Сибилевой Н.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ООО «Архитектор» к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Архитектор» обратился в Туапсинский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Архитектор» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижного имущества: нежилое помещение, площадью 30,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, помещение №, кадастровый №. В соответствии п.3 предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость помещения была согласована сторонами и размере 3 300 000 рублей. ФИО2 необходимо было до ДД.ММ.ГГГГ оплатить задаток в размере 1000000. Задаток был оплачен ответчиком двумя платежами: 02.04.2022г. и 05.04.2022г. по 500000 рублей. Всего была оплачена сумма размере 1000000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 2 300 000 рублей, и в соответствии с п. 6 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества должна была быть оплачена до ДД.ММ.ГГГГ. Помещение фактически было передано ответчику в момент заключения предварительного договора. Ответчик проживала в данном помещении, оплачивала коммунальные и эксплуатационные услуги, сменила замки на входных дверях. ДД.ММ.ГГГГ гола сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 31.03.2022г., в котором срок заключения основного договора был продлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно, однако до настоящего момента Ответчик уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору. Истец, неоднократно предлагал ответчику заключить основной договор купли- продажи и оплатить оставшуюся часть стоимости нежилого помещения, так Ответчику были направлены письма № от 03.08.2022г. и № от ДД.ММ.ГГГГ, в которых истец просил выполнить условия предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества, либо освободить помещение и передать истцу ключи, однако Ответчик оставил письма без ответа. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было предложено самостоятельно освободить помещение и передать ключи, однако, до настоящего времени помещение не освобождено, кроме того, ФИО4 сменила на входной двери замки и препятствует доступу в помещение собственнику. Просят расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Архитектор» и ФИО2, истребовать из чужого незаконного владения нежилое помещение, площадью 30,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение №. кадастровый №.

В судебном заседании представитель истца ООО «Архитектор» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Просил удовлетворить иск.

Представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что помещение нежилое. ФИО2 планировала в нем проживать, но возникли проблемы с предоставлением коммунальных услуг. В настоящее время она там не проживает, только хранит вещи. Полагает, что задаток завышен. Решение об удовлетворении иска просит оставить на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к выводу, что исковое заявление подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Архитектор» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижного имущества: нежилое помещение, площадью 30,1 кв.метров, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии п.3 предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость помещения была согласована сторонами в размере 3 300 000 рублей.

ФИО2 необходимо было до ДД.ММ.ГГГГ оплатить задаток в размере 1 000 000. Задаток был оплачен ответчиком двумя платежами: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по 500000 рублей. Всего была оплачена сумма в размере 1 000 000 рублей.

Оставшаяся сумма в размере 2 300 000 рублей в соответствии с п. 6 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества должна была быть оплачена ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ после заключения основного договора. Помещение было фактически было передано ответчику в момент заключения предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором срок заключения основного договора был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, включительно.

Предварительный договор купли-продажи государственную регистрацию не прошел.

Ответчик не произвел в полном объеме оплату, предусмотренную в условиях договора купли-продажи, основной договор с истцом не заключил.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 этого Кодекса.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из пояснений представителя истца следует, что ответчик не исполняет условия договора в части своевременной оплаты за недвижимое имущество, а именно: вторая часть в размере 2 300 000 рублей не оплачена, то есть, ответчиком не оплачена более половины стоимости недвижимого имущества.

ООО «Архитектор» ответчику были направлены письма № от 03.08.2022г. и № от ДД.ММ.ГГГГ, в которых истец просил выполнить условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, либо освободить помещение и передать истцу ключи.

Положениями спорного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в п. 8 закреплено, что в случае, если покупатель не исполнит обязательства, предусмотренные пунктами 3 (условие о заключении основного договора в срок до 31.07.2022г.), 5 (условие об уплате задатка в размере 10000 рублей), и 6 (условие об оплате оставшейся суммы 2300000 рублей) в предусмотренный данным договором срок, то обязательство продавца по данному договору прекращаются и сумма задатка Покупателю не возвращается. В таком случае Продавец вправе продать недвижимое имущество другому лицу.

Представителем ответчика ФИО2 - ФИО3 обстоятельства, связанные с оплатой по договору купли-продажи недвижимого имущества, не оспариваются.

Решением Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, не вступившим в законную силу, ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Архитектор» о взыскании денежных, уплаченных по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения, площадью 30,1 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>. кадастровый №.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что факт неисполнения ответчиком условий договора в части оплаты стоимости недвижимого имущества, установлен.

Условия об оплате являются существенными условиями в договоре купли-продажи, поскольку данное условие предусмотрено договором купли-продажи недвижимости и основано на положениях ч. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившихся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

ФИО5 не приобрела права собственности на спорное недвижимое имущество.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ФИО2 с требованием самостоятельно освободить помещение и передать ключи, однако, данные требования ответчиком проигнорированы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. Расторгнуть предварительный договор купли- продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Архитектор» и ФИО2 и истребовать у ФИО2 нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО «Архитектор» с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:______________