Дело № 3а-147/2023
УИД 33OS0000-01-2023-000263-77
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Владимир 28 сентября 2023 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Завьялова Д.А.
при секретаре Муравьевой А.Е.,
с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, через представителя по доверенности ФИО4, обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1500 кв.м, адрес (местоположение): ****, в размере его рыночной стоимости 1 629 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
В обоснование ссылалась на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 4 027 304 рубля 64 копейки, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 30 августа 2023 года в размере 1 629 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает ее права, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Административный истец ФИО3, извещённая надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представителя не направила. Представитель ФИО3 по доверенности ФИО4 в письменном виде ходатайствовал о проведении судебного заседания в своё отсутствие, с указанием на то, что заявленные требования поддерживает в полном объёме.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления ФИО3, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве, представленном в суд Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, согласно которой названный административный ответчик не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчёте **** № **** от 30 августа 2023 года, при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому не возражает против принятия упомянутого отчёта **** в качестве надлежащего доказательства определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - 1 629 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года и удовлетворения административного искового заявления ФИО3 (л.д.144,145).
Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») по доверенности ФИО2 в судебном заседании полагалась в принятии решения по настоящему административному делу на усмотрение суда, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве, представленном в суд ГБУ ВО «ЦГКО ВО», которая фактически аналогична изложенной выше позиции Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области (л.д.160).
Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области, администрация города Карабаново Александровского района Владимирской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили. Управление Росреестра по Владимирской области, администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области и филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области ходатайствовали о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие своих представителей.
В представленных в суд письменных отзывах Управление Росреестра по Владимирской области и филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области оставили разрешение настоящего административного дела на усмотрение суда (л.д.136,139-142).
Администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области и администрация города Карабаново Александровского района Владимирской области каких-либо отзывов (возражений) относительно заявленных требований ФИО3 в суд не представили.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения вышеназванных представителей, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1500 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для строительства кафе, уплачивающей арендную плату исходя из кадастровой стоимости упомянутого земельного участка (л.д.15-24,119-120,129-132,134).
По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость названного земельного участка установлена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 4 027 304 рубля 64 копейки (л.д.25,118,133,153,154).
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает ее права арендатора, уплачивающего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ФИО3, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 14 сентября 2023 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д.2-5).
В обоснование своих требований административный истец представила в суд отчёт **** № **** от 30 августа 2023 года на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 1 629 000 рублей (л.д.26-75).
К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик **** Г.А.В. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Названый оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** по направлению «Оценка недвижимости», выданный 8 июля 2021 года ****, диплом о профессиональной переподготовке ****, выданный 26 июня 2004 года **** по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельство о повышении квалификации № ****, выданное 30 августа 2013 года **** по программе «Оценочная деятельность», является членом саморегулируемой организации оценщиков - **** и включен в реестр членов указанного Некоммерческого партнерства 15 ноября 2013 года за реестровым № ****, гражданская ответственность оценщика застрахована ****, полис № **** от 11 августа 2023 года, сроком действия с 19 августа 2023 по 18 августа 2024 года.
Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в его полноте и достоверности не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № I, II, III, IV, V, VI, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объёме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится земельный участок. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов-аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объектов оценки.
Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием процедуры согласования и полученных результатов.
Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.
При этом участвующими в деле лицами, каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающихся от цены, указанной в отчёте **** суду не представлено, ходатайств о вызове упомянутого оценщика для допроса в судебное заседание, а также о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Административный ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованное лицо ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в представленных в суд письменных отзывах и в пояснениях их представителей в судебном заседании фактически не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчёте **** № **** от 30 августа 2023 года. Указали, что при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу, поэтому полагали возможным принять указанный отчёт в качестве надлежащего доказательства определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - 1 629 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Разница (59,55%) между оспариваемой кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке **** № **** от 30 августа 2023 года рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности вывода оценщика ****, содержащегося в отчёте № **** от 30 августа 2023 года, поскольку он мотивирован, предельно ясен, обоснован исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержит противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
С учётом изложенного суд полагает возможным положить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, составленный оценщиком **** № **** от 30 августа 2023 года, в основу решения суда и установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 1 629 000 рублей.
В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 14 сентября 2023 года, то есть дату её обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (л.д.2-5).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1500 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для строительства кафе, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 1 629 000 (один миллион шестьсот двадцать девять тысяч) рублей.
Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 14 сентября 2023 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда Д.А. Завьялов
Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2023 года