89RS0013-01-2023-000286-28 копия

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июня 2023 года г.Губкинский ЯНАО

Губкинский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Лапицкой И.В.,

при секретаре судебного заседания Григорьевой Е.В.,

с участием: помощника прокурора г.Губкинский Уваловой А.И.,

представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № 05-13ж/15 от 3 февраля 2023 года, представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от 6 марта 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-320/2023 по иску Администрации г.Губкинского к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на него за городским округом г.Губкинский, выселении без предоставления другого жилого помещения, возложении обязанности предоставить реквизиты для перечисления денежных средств, -

установил :

Администрация г.Губкинского обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 об изъятии жилого помещения расположенного по <адрес> путем выкупа с выплатой ответчику ФИО3 денежных средств в размере 3 000 000 рублей, прекращении её права собственности на данное жилое помещение после выплаты выкупной цены, признании права собственности на него за городским округом г.Губкинский, выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения, возложении обязанности предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. В обоснование иска указано, что ответчику ФИО3 с 10 января 2020 года на праве собственности принадлежит вышеуказанная квартира, общей площадью 53,4 кв.м. Постановлением Администрации г.Губкинского № от 21 октября 2019 года дом № в 1 микрорайоне г.Губкинский, в котором расположена квартира ответчика, признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчику ФИО3 требование Администрации от 25 августа 2021 года о сносе дома за счет собственных средств направлено почтой. Ответчик отказалась от сноса дома за счет собственных средств. Постановлением Администрации г.Губкинский № от 13 декабря 2021 года было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. Проект соглашения о возмещении за жилое помещение был получен ответчиком ФИО3 лично 25 мая 2022 года, Согласно отчету рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 4 439 164 рубля, что превышает сумму, за которую ответчик приобрела данную квартиру. С учетом того, что ФИО3 приобрела данную квартиру после признания дома аварийным, и стала собственником 10 января 2020 года, размер выкупной стоимости подлежит установлению в размере 3 000 000 рублей, указанном в договоре купли-продажи квартиры. В установленный законом 3-х месячный срок стороны не достигли соглашения об изъятии жилого помещения.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности (л.д. 65), отказалась от исковых требований к ответчику ФИО5 в полном объеме (л.д. 232-233). Определением Губкинского районного суда от 16 июня 2023 года данный отказ был принят судом, производство по делу в указанной части было прекращено (л.д. 235-236).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований по основаниям, указанным в иске.

Представители ответчика ФИО3 - ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д. 93), в судебном заседании не возражала против изъятия жилого помещения, возражала против удовлетворения исковых требований в части установления выкупной стоимости, указанной истцом по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск (л.д. 94-96), полагала, что выкупная стоимость должна быть установлена в размере, определенном экспертом ФИО6 с учетом всех убытков.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом (л.д. 227), направила в адрес суда заявление, в котором просила рассмотреть данное дело в её отсутствие (л.д. 141), в связи с чем суд на основании ч.5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное дело без её участия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует также учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как было установлено в судебном заседании, жилое помещение, расположенное по <адрес>, с 10 января 2020 года принадлежит на праве собственности ответчику ФИО7 на основании договора купли-продажи квартиры от 23 декабря 2019 года, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и копией договора купли-продажи квартиры (л.д. 11, 15, 106-107) и не оспаривалось сторонами.

На основании заключения межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № от 19 сентября 2019 постановлением Администрации г.Губкинский № от 21 октября 2019 года жилой <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения установлен до 31 декабря 2031 года (л.д. 10).

Собственникам жилых помещений в данном доме были направлены требования о сносе жилого помещения в срок до 1 ноября 2021 года за счет собственных средств, в том числе и ответчику ФИО3, которая 25 сентября 2021 года письменно отказалась от данного сноса, предоставив это право Администрации г.Губкинского (л.д. 12-13).

В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного дома за счет собственных средств Администрацией г.Губкинского 13 декабря 2021 года издано постановление № 1852 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и ответчику (л.д. 14).

11 мая 2022 года Администрацией в адрес ФИО7 направлено уведомление о принятом решении с приложением копии вышеуказанного постановления и проект соглашения о выкупе, которое ФИО3 получила лично 25 мая 2022 года и отказалась от выкупной стоимости в размере стоимости его приобретения (л.д. 16-18).

Таким образом, условия о выкупе жилого помещения и изъятии земельного участка для муниципальных нужд доведены Администраций города до сведения собственников жилого помещения.

Соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения между сторонами не достигнуто.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Федеральный закон № 473-ФЗ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда ст. 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2.

Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Данная норма вступила в силу 28 декабря 2019 года. Федеральный закон № 473-ФЗ

не содержит положений о распространении нового правового регулирования (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 года, в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ № от 12 июля 2022 года № 1-КГ22-9-К3.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен ФИО3 23 декабря 2019 года и в этот же день сдан на государственную регистрацию (л.д. 139).

Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение ответчиком у возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, без учета ограничений, установленных, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, ФИО3 как собственник жилого помещения вправе была рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.

При этом на момент заключения договора купли-продажи 23 декабря 2019 года она не знала и не могла знать о принятии 27 декабря 2019 года Федерального закона № 473-ФЗ

Администрация г.Губкинского к исковому заявлению и к заявлению об увеличении исковых требований приложила отчет № 210429-рс/2 от 29 апреля 2022 года об оценке рыночной стоимости многоквартирного дома с земельным участком, выполненные ООО «Оценочная компания ФИО8.», согласно которым рыночная стоимость изымаемого у ответчика ФИО3 жилого помещения, общей площадью 53,4 кв.м с учетом доли в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли земельного участка на дату оценки 25 апреля 2022 года составила 4 439 164 рубля (л.д. 19-57).

Указанную выкупную стоимость в ходе рассмотрения дела оспаривала представитель ответчиков ФИО2, полагая её заниженной.

Таким образом, стороны не пришли к соглашению относительно размера возмещения за жилое помещение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (ответ на вопрос № 7).

В подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Поскольку между сторонами имелся спор о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда от 4 апреля 2023 года по ходатайству представителя ответчиков была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эко-Н сервис» ФИО6 (л.д. 152-153).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 33/23 от 5 мая 2023 года, выполненной ФИО6, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по <адрес>, включая стоимость доли в общедомовом имуществе и на земельный участок, на день проведения экспертизы, составила 5 108 000 рублей, в том числе стоимость жилого помещения 4 086 400 рублей, стоимость доли на общее имущество в многоквартирном доме (доли земельного участка) 1 021 600 рублей (л.д. 160-212).

Оснований не доверять вышеуказанному заключению эксперта у суда не имеется, заключение эксперта является полным и мотивированным, выполнено лицом, имеющим специальные познания, экспертиза проведена с соблюдением процессуального порядка. Выводы эксперта отражают приближенную рыночную стоимость объекта на момент принятия судебного решения. Заключение эксперта соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Достоверных доказательств, которые бы опровергли выводы эксперта, либо вызвали сомнения и свидетельствовали о противоречиях данного им заключения, суду не представлены, стороны указанную экспертом стоимость не оспаривали.

В соответствии с правилами ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

Указанная норма (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) содержит примерный перечень возможных убытков собственника, который подлежит включению в выкупную цену, а именно: убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 указанной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения); переездом; поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Согласно экспертному заключению экспертом ФИО6 определена стоимость убытков в размере 317 000 рублей, в том числе убытки, связанные с переездом, 15000 рублей; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, 2000 рублей; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (услуги риелтора) 67000 рублей; убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, 233 000 рублей.

Так как ответчик проживает в изымаемом жилом помещении, другого жилого помещения не имеет, указанные убыитки подлежит включению в выкупную стоимость.

Общий размер возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом включенных убытков составит 5 425 000 рублей (5 108 000 +317 000).

Помимо изложенного, судом исследован вопрос о необходимости включения в стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение убытков, связанных с непроизведенным капитальным ремонтом в многоквартирном доме бывшим наймодателем.

Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года.

Само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно экспертному заключению эксперта ФИО6 на дату первой приватизации 12 февраля 1997 года многоквартирный дом не требовал капитального ремонта.

Проверяя нуждаемость дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения в доме, суд руководствуется предусмотренной в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации элементов жилого дома до капитального ремонта, которая составляет: для свайного фундамента - 60 лет, для стен и перегородок - 30 лет, для перекрытий деревянных - 30 лет, для кровли - 30 лет, для полов деревянных с минераловатным утеплителем - 30 лет, для полов с линолеумным покрытием - 10 лет, для проемов - 40 лет, для отделочных работ - 5 - 10 лет, для чердачных перекрытий из деревянных балок - 20 лет, для оконных проемов - 40 лет, для внутренней отделки - 5 лет, для внутренних санитарно-технических и электрических устройств - 40 лет, для отопления и вентиляции - 30 лет, для водоснабжения и канализации - 30 лет, для электроосвещения - 20 лет, для деревянных лестниц - 20 лет.

Согласно экспертному заключению и техническому паспорту многоквартирный дом относится к зданиям IV группы капитальности.

В соответствии с требованиями, которые отражены в документе «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утвержденном 28 февраля 1972 года (№ 9-17-ИБ) ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР, комплексный капитальный ремонт IV группы зданий необходимо производить раз в 18 лет.

Таким образом, с учетом даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (1995 год), указанных в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) параметров для определения минимальной продолжительности эксплуатации элементов здания до капитального ремонта и отсутствия сведений о проведении капитального ремонта в доме с начала ввода в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что на дату первой приватизации (12 февраля 1997 года) многоквартирный дом в проведении комплексного капитального ремонта не нуждался.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что право у ответчика ФИО3 на дополнительную гарантию, предусмотренную ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» в виде возмещения расходов за непроизведенный капитальный ремонт, не возникло.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности ответчика ФИО3 на изымаемое жилое помещение подлежит прекращению одновременно с фактической выплатой им денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в установленном судом размере, и данное право собственности следует признать за городским округом город Губкинский.

Как следует из материалов дела, в изымаемой квартире зарегистрирована по месту жительства и проживают ответчик ФИО3 (л.д. 88, 90).

Принятие настоящего решения в соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ является основанием для их выселения из данного жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности на него за городским округом г.Губкинский.

Суд также считает, что подлежат удовлетворению исковые требования Администрации г.Губкинского в части возложения на ФИО3 обязанности предоставить в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления денежных средств, поскольку без предоставления данных реквизитов исполнение решения суда в части перечисления выкупной стоимости будет затруднительно.

Добровольно данные реквизиты ответчиком ФИО3 в Администрацию г.Губкинского не представлены, что не оспаривалось ответчиком и её представителем.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая, что истец на основании п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождён от уплаты государственной пошлины при подаче данного иска, встречный иск удовлетворен, с ответчика ФИО3 в доход бюджета городского округа г.Губкинский, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей за требование неимущественного характера.

На основании задолженности, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г.Губкинского удовлетворить.

Изъять жилое помещение, расположенное по <адрес> путем его выкупа у ФИО3 с выплатой денежных средств в размере 5 425 000 (пять миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей.

Одновременно с выплатой ФИО3 выкупной цены за изымаемое жилое помещение в указанном размере прекратить её право собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, и признать право собственности на данное жилое помещение за городским округом город Губкинский.

Выселить ФИО3 из жилого помещения, расположенного по <адрес>, без предоставления другого жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности за городским округом город Губкинский.

Обязать ФИО3 предоставить в адрес Администрации города Губкинского банковские реквизиты для перечисления денежных средств за изымаемое жилое помещение в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать со ФИО3 (паспорт гражданина №, (...)) в доход бюджета городского округа г.Губкинский государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало – Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.В. Лапицкая

Копия верна

Судья И.В. Лапицкая

Секретарь судебного заседания Е.В. Григорьева

Решение в полном объеме изготовлено 23 июня 2023 года.