Решение по делу № 3А-193/2022 от 05.12.2022 - об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация г. Рязани, ФГБУ «ФКП Росреестра»).

3а-193/2022

УИД 62OS0000-01-2022-000184-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2022 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием

административного истца ФИО1 и ее представителя ФИО2,

единого представителя административных ответчиков ФИО3,

при секретаре Марочкиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация г. Рязани, ФГБУ «ФКП Росреестра»),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском, указав в обоснование, что она является участником общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью <скрыто> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2020 в размере 41837830, 51 рубля.

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, она подала соответствующее заявление в Государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО»), представив подготовленный оценщиком <скрыто> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости здания в размере 20638 000 рублей по состоянию на 11.04.2022 года.

24.05.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000316 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости здания, административный истец привела доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного объекта завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованно, и указала на нарушение её прав, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

С учетом уточнения требований в порядке статьи 46 КАС РФ после проведения судебной экспертизы, ФИО1 просила суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 24.05.2022 №ОРС-62/2022/000316, а также установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 30225 600 рублей по состоянию на 11 апреля 2022 года.

ГБУ РО «Центр ГКО» представило письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости здания, составлен оценщиком <скрыто> с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия на принятие оспариваемого решения, процедуру и порядок его принятия.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Рязанской области, представило письменный отзыв на административный иск, в котором ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя. Указало, что предмет судебного разбирательства находится вне компетенции данного учреждения и не затрагивает его интересы. Привело информацию о действующей кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной постановлением Минимущества Рязанской области.

Административный истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали уточненные административные исковые требования. Привели доводы о том, что эксперт <скрыто> не усмотрел указанных в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО» нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Единый представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области ФИО3, в судебном заседании возразила против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным ранее в письменных возражениях. Пояснила, что заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное <скрыто> не является достоверным доказательством размера рыночной стоимости здания. Считает, что в случае признания оспариваемого решения законным, действующее законодательство не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере, отличном от размера рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости. Полагает что административный истец вправе повторно обратиться в ГБУ РО «Центр ГКО» с исправленным отчетом.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц: администрации г. Рязани, ФГБУ «ФКП Росреестра», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения сторон, изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец ФИО1 является участником общей долевой собственности (размер доли -<скрыто>) на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метра, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.23-37 в томе 1).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области была проведена ГБУ РО «Центр ГКО» по состоянию на 1 января 2020 года.

В соответствии с Приложением к Постановлению Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 62:29:0100008:1787 составляет 41837830, 51 рубля по состоянию на 1 января 2020 года (л.д.22 в томе 1).

25.04.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости. С указанным заявлением в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" ФИО1 представила подготовленный оценщиком <скрыто> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости названного помещения в размере 20638 000 рублей по состоянию на 11.04.2022 года.

24.05.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000316 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

11.07.2022 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ФИО1 направила в суд почтовым отправлением административное исковое заявление.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии подготовленного <скрыто> отчета № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости нежилого помещения, по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом <скрыто> отчет <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости помещения с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при составлении этого отчета допущены нарушения федеральных стандартов оценки, расчетные и иные ошибки, в том числе указанные в решении бюджетного учреждения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Указанная в отчете рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 11.04.2022 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена экспертом в размере 30 225 600 рублей.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное экспертом <скрыто>., соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО11 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого здания, несоответствия отчета федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

Вопреки доводам административного истца на страницах 12-16 экспертного заключения отражены ошибки оценщика, названные в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО». В частности экспертом указано на: некорректное использование оценщиком в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов №2 и №3 предложений с обременениями; некорректное применение корректировки на торг к аналогу №1 в сравнительном подходе, так как согласно тексту объявления продавец выставил объект на продажу без торга; нарушение требований пункта 25 ФСО №1, ввиду отсутствия объяснения оценщиком существенной разницы полученных разными подходами результатов рыночной стоимости.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО1 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам и законных интересов ФИО1 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 24.05.2022 №ОРС-62/2022/000316 незаконным - отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возражения ГБУ РО «Центр ГКО» о нарушениях при производстве судебной оценочной экспертизы, которые возможно повлияли на итоговый вывод о рыночной стоимости спорного объекта, фактически сводятся к несогласию с использованием экспертом справочных данных, с применением экспертом корректировок, и не могут быть признаны состоятельными по следующим мотивам.

Анализ рынка проведён экспертом с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения осуществлен экспертом ФИО12 в рамках доходного подхода. Избирая метод прямой капитализации доходов, эксперт указал на то, что объект оценки – нежилое помещение в котором ведется торговая деятельность, относится к категории недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения; кроме того, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

Отказ от использования сравнительного и затратного подходов эксперт подробно мотивировал на страницах 41-42 экспертного заключения.

Обосновывая ставку капитализации в размере 12,7 % из расширенного интервала, эксперт указал на то, что все показатели, характеризующие оцениваемый объект - ниже среднего уровня, а именно: класс качества здания, его местоположение, отделка помещений.

Отсутствие обозначения коэффициента арендопригодной площади в таблице на странице 52 экспертного заключения, ФИО13 восполнил в дополнительных письменных пояснениях, указав на применение средне-арифметического значения коэффициента – 0,885, ввиду отсутствия сведений о годе постройки и минимальном различии средних значений.

Вопреки мнению административного ответчика, эксперт тщательно проанализировал объекты-аналоги на наличие вспомогательных площадей и сделал вывод об их сопоставимости по данному фактору с объектом оценки.

На странице 53 экспертного заключения дано описание применения корректировки на размер доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта оценки в размере 22,5 %, что пропорционально размеру доли административного истца в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №.

Правильность расчётов и выводов эксперта о размере рыночной стоимости объекта оценки не опровергнута.

После исследования судом экспертного заключения, стороны о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу судебного акта.

Доводы представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным, отклоняются судом, как основанные на неправильном и выборочном толковании Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Частью 15 статьи 22.1 вышеуказанного Закона, предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ФИО1, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

В связи с этим, разрешая административно-правовой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 11 апреля 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 24.05.2022 №ОРС-62/2022/000316 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метра, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости – 30225 600 (тридцать миллионов двести двадцать пять тысяч шестьсот) рублей по состоянию на 11 апреля 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 апреля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено судом 20 декабря 2022 года.

Судья- В.Н. Логвин