Дело №-\2023
66RS0№-10
Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<//> Ленинский районный суд города Екатеринбурга <адрес> в составе председательствующего судьи Васильковой О.М., при помощнике судьи Ручкиной А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи дои в праве общей долевой собственности в отношении жилого помещения,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи дои в праве общей долевой собственности в отношении жилого помещения – <адрес> г.Екатеринбурга.
В обоснование заявленного иска указано, что ранее общими равнодолевыми собственниками в отношении вышеуказанного объекта недвижимости являлись ФИО1 (1\3 доли), ФИО4 и ФИО3 (1\3 доли), которая распорядилась принадлежащей ей долей в пользу ФИО2 на основании договора купли-продажи от <//>. В то же время в нарушение требования ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 о продаже доли надлежащим образом извещена не была, соответственно ее преимущественное право на приобретение доли нарушено, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В судебном заседании истец на иске настаивала, указав, что <//> в квартиру пришла незнакомая женщина, которая впоследствии оказалась риэлтором ФИО3, и известила о намерении ФИО3 продать принадлежащую ей долю, а также попыталась передать текст телеграммы, от получения которой истец отказалась, так как не была знакома с данным человеком и хотела переговорить непосредственно с ФИО3 В целях получения достоверной информации ФИО1 обратилась к риэлтору, который при звонке <//> по телефону, указанному вышеуказанной женщины узнал, что действительно ФИО3 предлагает продать долю в праве собственности на спорное жилое помещение за 860 000 рублей. <//> при непосредственном обращении в Ростелеком и получении телеграммы, риэлтор ФИО3 согласилась с тем, что с <//> следует отсчитывать один месяц, необходимый истцу для принятия решения о покупке доли. В то же время, договор купли-продажи с ФИО2 был заключен уже <//>, то есть до истечения месячного срока.
В судебное заседание ФИО2 не явился, уполномочил на участие в деле своего представителя, которая как и ответчик ФИО3 указали, что с начала января 2023 года истцу было достоверно о желании ФИО3 продать принадлежащую ей долю и именно за 860 000 рублей. ФИО1 затягивала принятие решения, только потому, что у нее не было денежных средств, достаточных для покупки. <//> истец лично получила текст телеграммы, зная при этом, что телеграмма была передана именно от имени ФИО3 ее риэлтором, так как ранее ФИО3 их познакомила. Представитель ФИО2 обратила внимание суда на противоречивость пояснений ФИО1, явное затягивание принятия решения о приобретении доли. ФИО3 указала, что не имело для нее значение, кто именно приобретет долю. Более того, она была заинтересована в том, чтобы именно ФИО1 заключила договор купли-продажи. С декабря 2022 года истцу было достоверно известно о продаже доли, в конце декабря- начале января 2023 года ответчик лично представила своего риэлтора ФИО1 и сказала, что передала ключи от комнаты для осмотров.
В судебное заседание не явился ФИО4, о рассмотрении дела извещен лично.
С учетом мнения явившихся участников процесса, суд определил разрешить настоящий спор при установленной явке.
Изучив материалы дела и все представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Данные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с ч.2 ст.1, ч.1 ст.9, ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3,4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права гражданин самостоятельно определяет предмет и основания своего требования.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником 1\3 доли в праве общей долевой собственности в отношении <адрес> г.Екатеринбурга.
Ранее собственниками по 1\3 доли являлись ФИО4 и ФИО3
<//> между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи в отношении 1\3 доли, с определением продажной стоимости равной 860 000 рублей, что подтверждается реестровым делом, представленным Управлением Росреестра по <адрес>.
Истец подтвердила наличие денежных средств, в размере, указанном в предложении о продаже, предоставив суду сведения о наличии на расчетном счете Управления Судебного департамента суммы в размере 860 000 рублей.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Анализ положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности приобретения имущества другим лицом только в случае письменного отказа от его приобретения или неприобретение лицом, обладающим преимущественным правом покупки, позволяет сделать вывод, что продавцом должны быть созданы такие условия, при которых от покупателя достаточно совершения только действий, направленных на получение имущества. Если же такие условия продавцом не созданы, соответствующие меры должны быть предприняты в разумные сроки с момента заявления покупателя о намерении распорядиться своим преимущественным правом покупки.
Иным образом, без участия продавца приобретение имущества (как это указано в норме) для покупателя, обладающего исключительным правом, невозможно.
По смыслу указанной нормы, требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении <//> N 5-КГ13-109, по смыслу указанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Как указала истец, <//> она получила телеграмму от ответчика о продаже доли за 860 000 рублей.
<//> истец направила ответчику почтовым отправлением согласие на приобретение спорной доли.
Как следует из нормы ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации право на продажу доли сторонним лицам возникает о собственника через месяц с момента извещения о намерении распорядиться имуществом.
Обращаясь с настоящим иском, истец считает, что направляя телеграмму <//>, ответчик имела право на продажу доли с <//>, когда как договор купли-продажи был заключен <//>.
В то же время пояснения истца полностью противоречат представленным суду доказательствам.Суду представлены подлинники телеграмм в адрес истца от <//>, которые были получены лично ФИО1<//>.
Свидетель ФИО5 показала, что в ноябре 2022 года к ней обратилась ФИО3 как к риэлтору с просьбой оказать услуги по продаже принадлежащей ей доли.
Свидетель и ФИО3 совместно приходили в квартиру и осматривали комнату. <//> свидетель лично передала истцу визитку и указала на то, что ФИО3 намерена продать принадлежащую ей долю. До <//> истец уклонялась от обсуждения продажи доли, предлагала снизить стоимость. <//> свидетель пришла в квартиру и передала истцу и для вручения ФИО4 телеграммы с текстом о намерении ФИО3 распорядиться долей за 860 000 рублей. Истец настаивала на необходимости продажи доли за 750 000 рублей.
Суду представлена распечатка звонков и СМС-сообщений, согласно которой <//> истец направила СМС-сообщение в адрес риэлтора истца, соответственно на <//> истец знала риэлтора, когда как она ссылалась на то, что телеграмму не приняла, так как женщину видела впервые. Согласно переписке входящие и исходящие звонки от истца поступали 13,14 и <//>.
Более того в суд представлен текст телеграмм, подписанный истцом, а также для вручения ФИО4, в котором имеется указание на намерение ответчика продать долю за 860 000 рублей.
Судом было предложено истцу представить доказательства согласования с ФИО3 либо ее представителем иных сроков, предоставленных собственнику законом для принятия решения о покупки доли, однако такие доказательства суду не представлены. При этом для принятия решения о приобретении доли у истца отсутствовали какие-либо ограничения, в том числе связанные с процедурами вручения телеграммы, передачи их иными чем ФИО3 лицами, поскольку истцу были известны данные риэлтора с <//> она имела возможность донести информацию о согласии заключить сделку и обсудить возможную дату подписания договора. Соответственно истец, злоупотребляя своими правами, настаивала на том, что месячный срок начинает течь с момента повторного получения телеграммы <//> в Ростелекоме, когда как аналогичный текст был ею получен <//>.
ФИО1 пояснила, что действительно передала текст телеграммы ФИО4, однако он отказался ее получать, так как она официально не предъявлена.
Также в распоряжение суда представлены сведения из Ростелекома о том, что телеграммы на имя истца и ФИО4 возвращены, так как адресаты по извещениям не являлись. ФИО4 фактически проживает в квартире, о чем указала истец.
Согласно п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <//> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 165.1 ГК Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 63 указанного постановления, по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.
Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Таким образом, ФИО3 были предприняты надлежащие меры к извещению истца.
При этом помимо непосредственного направления телеграммы, ФИО3 предприняла действия по фактическому вручению телеграмм через риэлтора, с которым истец на <//> была знакома.
Заслуживающим особой оценки является довод истца о том, что вручение <//> она посчитала ненадлежащим, так как она знала, инициированы ли телеграммы именно ФИО3 либо нет, при том, что с <//> истец знала номер телефона риэлтора, соответственно суд делает вывод о том, что с <//> истцу стало достоверно известно о том, что ФИО3 распоряжается своей долей за 860 000 рублей.
Довод о том, что ФИО3 могла лично переговорить с истцом и снизить стоимость доли, не влечет за собой удовлетворение иска, поскольку собственник вправе действовать лично либо через представителя, а также устанавливать ту стоимость, которая отвечает его интересам.
При разрешении иска суд также исходит и из того, что законом не предусмотрен конкретный порядок письменного извещения собственника о предстоящей продаже доли, юридическое же значение имеет сам факт доведения до собственника данных о намерении продать долю за определенную сумму. В настоящем споре суд признает факт добросовестности поведения ФИО3, когда как пояснения истца носят противоречивый характер.
Также суд исходит из того, что денежные средства на счет Судебного департамента были перечислены истцом лишь <//> после указания об этом судом <//>.
В целях соблюдения законности суд также исходит из того, что согласно материалам дела телеграмма в адрес ФИО4 также направлялась данному лицу и была возвращена в связи с не получением ее адресатом. Как пояснила истец, что не оспорено ФИО4, последний фактически проживает в спорной квартире.
Как пояснила сама истец, она также постоянно проживает в данном жилом помещении и на момент передачи телеграммы (<//>) из квартиры не выезжала.
Вопреки доводам истца законодателем не установлена определенная форма извещения собственника, имеющего преимущественное право на приобретение доли. Норма ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на обеспечение права данного собственника получить сведения о предстоящей продаже и предложенной цене.
Соответственно при наличии сведений о том, что ФИО3 намерена продать долю, истцу было достоверно известно с <//>, то есть в день вручения ей телеграммы, независимо от того, кто вручил данное извещение, при том, что истец знала, что к ней обращается риэлтор ответчика. Истцом не опровергнуто то, что <//> она направила риэлтору СМС-сообщение. <//> истец обратилась в агентство недвижимости и указала, что «видимо» ФИО3 хочет распорядиться принадлежащей ей долей.
Суд дает соответствующую оценку и позиции о том, что ответчик была обязана повторно известить истца, то есть, по мнению истца, соблюсти формальную процедуру, однако в то же время указывала на неправомерность поведения ответчика, которая не пошла на уступки, не снизила стоимость и распорядилась долей до истечения даты фактического повторного получения телеграммы, когда как <//> истец получила телеграмму с аналогичным текстом.
Более того, поведение истца не свидетельствовало о явном намерении приобрести долю, поскольку при наличии желания и возможности истец имела возможность предложить ответчику с <//> заключить предварительный договора или внести аванс, то есть совершить активные действия, свидетельствующие о желании заключить сделку.
Ответчик ФИО3 указала, что никто не имел преимущество при продаже доли. Более того, она была заинтересована, чтобы именно истец приобрела долю, однако игнорирование и постоянные обещания рассмотреть предложения очевидно свидетельствовали, что имели какие-то препятствия для заключения договора.
Как указала сама истец, она обратилась к риэлтору и указала ему, что если бы ФИО3 пошла бы на уступки, то ФИО1 заключила бы сделку, однако данное действие является исключительно правом продавца.
Свидетель ФИО6 указал, что ФИО1 обратилась к нему <//> и указала на то, что незнакомый человек передал ей телеграмму о намерении ФИО3 продать долю. Риэлтор созвонился с риэлтором ответчика и указал на необходимость официального получения телеграммы и намерении заключить сделку, поинтересовался о том, какие условия сделки, возможна ли рассрочка, что позволяет суду сделать вывод о том, что ФИО1 было известно о намерениях ответчика. Получение же телеграммы в Ростелеком и начало отсчета месячного срока является исключительно субъективным решением истца и ее риэлтора. Как указано ранее, <//> истцу была направлена телеграмма, но возвращена, так как истец не являлась за извещением, что подтверждает факт надлежащего извещения собственника о предстоящей продаже доли.
Обоснованным является замечание представителя ФИО2 о том, что истец предоставляла противоречивые пояснения. Так, истец указала, что при ней был разговор о согласии риэлтора продлить сроки принятия ФИО1 решения о покупке. Свидетель же показал, что он звонил лично без присутствия ФИО1
Истец ссылается на то, что риэлтор согласилась с продлением срока, однако, как верно указано представителем ФИО2, доказательства наличия такого согласия у продавца суду не представлены, как и доказательства того, что сроки отложены на определенный день.
Сама истец, требуя официального направления телеграммы и ссылаясь на незаконность в данном случае поведения ответчика, указывает на то, что в ходе телефонного разговора период, в течение которого собственник должен решить будет ли совершена сделка или нет, был установлен, соответственно истцу было достаточно телефонного разговора, когда как ранее она указывала на то, что должна была получить информацию лично от ФИО3 либо вся информация должна поступать официально.
Таким образом, суд признает установленным факт соблюдения прав истца и исполнения ответчиком обязанности распорядиться долей через месяц после уведомления другого сособственника, который не действовал разумно и добросовестно, достоверно зная с <//> о предстоящей продаже доли.
Поскольку в удовлетворении иска суд отказывает, по основаниям ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для возмещения истцу понесенных ею судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь требованиями ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: О.М.Василькова