УИД 37RS0010-01-2023-002902-41

Дело № 2-2733/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2023 года город Иваново

Ленинский районный суд г. Иваново в составе:

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Липенцева В.В.,

с участием истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Акционерному обществу «ДОМ.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДОМ.РФ Девелопмент», о прекращении обременения в виде ипотеки квартиры, мотивировав его следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «Башэкономбанк» (лицензия отозвана) был заключен кредитный договор №, согласно которому кредитор предоставил заемщикам денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей сроком на 314 месяцев, процентная ставка за пользование займом - 15% годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты, путем погашения ежемесячных аннуитентных платежей. Кредит предоставлен ответчику для целевого использования на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в отношении которой было оформлено обременение в виде ипотеки в силу закона, как способа обеспечения обязательств по кредитному договору. Впоследствии АО «ДОМ.РФ» (АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования») обратилось в Ленинский районный суд г. Иваново о взыскании задолженности по кредитному договору. Рассмотрев дело, Ленинский районный суд г. Иваново решением по делу № 2-310/2018 исковые требования удовлетворил частично, взыскав с ФИО2 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по кредитному договору по основному долгу <данные изъяты> рублей, задолженность по процентам за пользованием кредитом в сумме <данные изъяты> рублей, пени за несвоевременную уплату процентов за пользованием кредитом в сумме <данные изъяты> рублей, пени за несвоевременную уплату основного долга в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, а всего взыскав <данные изъяты> рублей. ФИО2 обращалась в суд с заявлением о предоставлении ей отсрочки исполнения решения суда, которая была ею получена. В сентябре 2020 года всю задолженность, взысканную судом по делу № 2-310/2018, ФИО2 добровольно уплатила в полном объеме. Данный факт подтверждается квитанциями Банка ВТБ (ПАО), исполнительное производство в отношении ФИО2 прекращено в связи с исполнением. Истец, полностью выплатив задолженность, обратилась в Росреестр для погашения записи об ипотеке, однако согласно ответу Росреестра от 17.04.2023 в связи с уступкой права ей необходимо обратиться к правопреемнику ООО «Специализированный застройщик ДОМ.РФ Девелопмент». Согласно ответу АО «Банк ДОМ.РФ» от 20.04.2023 у ФИО2 имеется остаток задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты> рублей. Однако истец не согласна с наличием задолженности, полагает, что погасила задолженность, установленную судом в полном объеме и даже сверх того, т.к. согласно квитанциям оплачено всего: <данные изъяты> рублей (ДД.ММ.ГГГГ), <данные изъяты> рублей (ДД.ММ.ГГГГ), <данные изъяты> рублей (ДД.ММ.ГГГГ); еще <данные изъяты> рублей оплачено при заявлении о предоставлении отсрочки (квитанция находится в материалах дела №). Таким образом, истец не только оплатила всю имеющуюся задолженность перед кредитором, но и внесла на счет АО «ДОМ.РФ» больше взысканной судом суммы. Ни о какой иной задолженности перед ответчиком истцу неизвестно. Поскольку свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи истец выполнил в полном объеме, а ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ей на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

На основании изложенного истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 43,7 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.

В ходе рассмотрения дела с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДОМ.РФ Девелопмент» надлежащим ответчиком - Акционерным обществом «ДОМ.РФ»; Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДОМ.РФ Девелопмент» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДОМ.РФ Девелопмент», интересы которых представляет АО «Банк ДОМ.РФ», в судебное заседание не явился, извещен о нем надлежащим образом, в письменных отзывах, направленных в суд, против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на наличие у ФИО2 задолженности по оплате процентов за пользование кредитом по вышеуказанному кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом кредитного обязательства и отсутствии оснований для снятия обременения в виде ипотеки приобретенной заемщиком квартиры.

Представители третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ивановской области в судебное заседание не явились, извещены о нем надлежащим образом, в письменных отзывах просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между ОАО «Башэкономбанк» (после переименования – ОАО «Мой Банк.Ипотека») (далее - кредитор, первоначальный залогодержатель) и ФИО1 (далее - заемщик, должник, истец) заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – кредитный договор), по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредит в размере № рублей, сроком на 314 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, под 15 % годовых.

В соответствии с п. 1.3 кредитного договора кредит является целевым: предоставлен для приобретения в собственность ФИО2 квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2 кредитного договора заемщик обязался осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты, начисленные за пользование кредитом, в порядке, установленном кредитным договором.

В силу п. 3.5.5 кредитного договора фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (в случае ее начисления).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (п. 1.5.1 кредитного договора) является ипотека (залог) в силу закона приобретаемой заемщиком квартиры по адресу: <адрес> (далее – спорная квартира, предмет залога).

В силу п. 1.6. кредитного договора права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого имущества, обеспеченного ипотекой) подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном настоящим договором порядке и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Запись об ипотеке зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ за рег. номером № на срок с ДД.ММ.ГГГГ до полного расчета, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 4.4.6. кредитного договора кредитор имеет право передать свои права по закладной, указанной в п. 4.1.3 кредитного договора, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ, а также передать саму закладную.

Копия закладной представлена в материалы дела.

Как следует из отметок на закладной, ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Башэкономбанк» (после переименования – ОАО «Мой Банк. Ипотека») передало права по закладной КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) на основании договора № купли-продажи закладной; затем права по закладной перешли к ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечный кредитов» (в результате реорганизации – Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ДОМ.РФ Девелопмент» (ООО «СЗ ДОМ.РФ Девелопмент»)), а 20.09.2013 права по закладной приобрело ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»), которое было переименовано в АО «ДОМ.РФ» 02.03.2018 на основании распоряжения Росимущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

Таким образом, в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором, залогодержателем является АО «ДОМ.РФ» что подтверждается выпиской со счета депо (владельцем которого является АО «ДОМ.РФ»), выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет закладных.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются представленными сторонами и третьим лицом документами, материалами реестрового дела на спорную квартиру.

Из материалов дела также усматривается, что в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору, АО «ДОМ.РФ» (до переименования – АО «АИЖК») обратилось в Ленинский районный суд г. Иваново с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Ленинского районного суда г. Иваново от 19.03.2018 по гражданскому делу № 2-310/2018 исковые требования АО «ДОМ.РФ» были удовлетворены частично: в пользу истца с

ФИО2 взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, образовавшаяся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> рублей – основной долг, <данные изъяты> рублей - задолженность по процентам за пользование кредитом, <данные изъяты> рублей - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом, 5000 рублей - пени за несвоевременную уплату основного долга, <данные изъяты> рублей - расходы по оплате государственной пошлины; обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, расположенное по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Указанным решением суда, вступившим в законную силу 24.04.2018, кредитный договор расторгнут не был; взыскателю был выдан исполнительный лист в целях принудительного исполнения решения суда.

Решение суда от 19.03.2018 исполнено заемщиком в полном объеме, что ответчиком и третьим лицом подтверждается.

Вместе с тем, поскольку решением Ленинского районного суда г. Иваново от 19.03.2018 по гражданскому делу № 2-310/2018 суммы процентов за пользование кредитом и неустойки взысканы по состоянию на 11.12.2017, кредитор начислил заемщику проценты за пользование кредитом за период с 12.12.2017 по 24.04.2018 в сумме <данные изъяты> рублей, в связи с чем не считает кредитный договор исполненным заемщиком в полном объеме и не усматривает оснований для снятия обременения в виде ипотеки, обеспечивающей исполнение кредитных обязательств заемщика.

Из представленных ответчиком документов также следует, что с целью получения вышеуказанных процентов за пользование кредитом АО «ДОМ.РФ» обратилось к мировому судье судебного участка № 2 Палехского судебного района Ивановской области с заявлением о выдаче судебного приказа на остаток задолженности по процентам по кредитному договору.

Судебным приказом мирового судьи судебного участка №2 Палехского судебного района Ивановской области от 14.06.2022 по делу № 2-998/2022 с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору № от 10.04.2006 в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

По заявлению должника указанный судебный приказ определением мирового судьи того же судебного участка от 17.07.2023 отменен, что ФИО2 не отрицается.

Из отзыва АО «ДОМ.РФ» следует, что оно обратилось с аналогичными требованиями к ФИО2 в исковом порядке, направив исковое заявление в Палехский районный суд Ивановской области.

ФИО2 в судебном заседании не отрицала, что указанная задолженность по процентам за пользование кредитом в сумме <данные изъяты> рублей по вышеуказанному кредитному договору ею не погашена; истец не согласна с обоснованностью ее начисления и сохранением обременения квартиры по причине начисления ответчиком данной задолженности.

Оценивая обоснованность заявленных исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, законами или иными правовыми актами.

В силу ст. ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если не предусмотрено иное.

Так, частью 1 статьи 810 ГК РФ установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п. 3 ст. 809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 3.2. кредитного договора проценты за пользование кредитом начисляются на остаток суммы кредита, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита включительно по процентной ставке, указанной в п. 3.1 кредитного договора.

Исполнение решение суда о взыскании задолженности по кредитному договору и погашение основного долга по кредиту осуществлено заемщиком только в сентябре 2020 года, что сторонами не оспаривается.

Спорные проценты за пользование кредитом начислены кредитором за период с 12.12.2017 по 24.04.2018, то есть до погашения основного долга, что в силу п. 3 ст. 809 ГК РФ и п. 3.2 кредитного договора свидетельствует о правомерности их начисления.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, поскольку у заемщика существует задолженность по кредитному договору в виде неоплаченных процентов за пользование кредитом, начисленных кредитором за период с 12.12.2017 по 24.04.2018 (по дату вступления в законную силу решения суда о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору) в сумме <данные изъяты> рублей, оплаты которых кредитор вправе требовать в силу закона и условий кредитного договора, оснований считать кредитное обязательство исполненным не имеется.

ФИО2 известно о начислении ей кредитором спорной задолженности по оплате процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> рублей с июля 2023 года (как минимум, с момента отмены судебного приказа на основании ее возражений).

Доводы истца о том, что не подтвержден факт обращения ответчика в Палехский районный суд Ивановской области с иском о ее взыскании, равно как и о том, что кредитор обращается туда вопреки установленным правилам территориальной подсудности спора (учитывая, что ФИО2 зарегистрирована в спорной квартире в г. Иваново), не имеют правового значения для разрешения данного спора, учитывая тот факт, что начисление кредитором данной задолженности уже имеет место, при этом его намерение взыскать задолженность с заемщика уже было подтверждено фактом обращения к мировому судье за выдачей судебного приказа, а в настоящее время подтверждается его позицией по данному делу (отзывом на иск).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: 1) в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; 2) в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Из изложенного следует, что пока задолженность по кредиту (включая основной долг и проценты за пользование кредитом, которые кредитор вправе начислять до момента возврата кредита (основного долга), а также неустойки за просрочку возврата кредита и процентов за пользование им, взыскания которых кредитор также вправе требовать вплоть до момента фактического исполнения обязательства по погашению кредита и оплате процентов за пользование им) не погашены заемщиком в полном объеме, обязательства заемщика не являются исполненными надлежащим образом, что, соответственно, не влечет прекращение залога в виде ипотеки квартиры, являющегося обеспечением кредитного обязательства.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что задолженность по кредитному договору, не расторгнутому и не прекращенному исполнением, правомерно начислена заемщику ФИО2; кредитор/залогодержатель намерен требовать с заемщика ее уплаты, в том числе в судебном порядке; в заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке обращаться в Росреестр залогодержатель до момента погашения задолженности не намерен, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не имеется.

Требования ФИО2 об обязании органа регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры являются излишне заявленными, учитывая, что одним из оснований для погашения такой регистрационной записи является решение суда о прекращении ипотеки; при его наличии орган регистрации прав без возложения на него дополнительной обязанности судом осуществляет погашение соответствующей регистрационной записи.

Таким образом, основания для удовлетворения данного излишне заявленного требования истца также отсутствуют.

Государственная пошлина взысканию с ответчика, выигравшего спор, взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Акционерному обществу «ДОМ.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 12.01.2024