Решение по делу № 2-220/2023 от 24.04.2023 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру, признании в равных долях права собственности на квартиру, признании ограничения права прекращенным, взыскании судебных расходов.

Дело № (2-2481/2022)

24RS0№-82

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2023 года пгт. Емельяново

Емельяновский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Хомченко И.Ю.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру, признании в равных долях права собственности на квартиру, признании ограничения права прекращенным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО4, в котором просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, площадью 58,8 кв.м., кадастровый №, заключенный между ФИО3, ФИО1 и ФИО4; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО4 на квартиру, по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес> на первом этаже, площадью 58,8 кв.м., кадастровый №; признать за ФИО3, ФИО1 в равных долях право собственности на квартиру, по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>; признать ограничение права: ипотека в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО2; ФИО1, номер государственной регистрации: 24:11:0250201:164-24/101/2019-12, прекращенным; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО7, ФИО1 убытки в размере 4000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12200 руб. руб., а всего 16200 руб. в равных долях на каждого по 8 100 руб. Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 (Продавцы) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. В соответствии с п.1.1. Договора Продавцы передают в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, площадью 58,8 кв.м., кадастровый №. Согласно п.2.1 Договора объект недвижимости продается за 1 000 000 рублей. Указанная сумма распределяется между Продавцами пропорционально между принадлежащими им долям в праве общей долевой собственности на объект недвижимости. Цена является окончательной и изменению не подлежит. В соответствии с условиями заключенного Договора денежные средства в размере в размере 100 000,00 руб. были выплачены при подписании Договора, 900 000,00 руб. должны были быть выплачены в течение 30 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на покупателя ФИО4 Государственная регистрация перехода права собственности на ФИО4 состоялась ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем, денежные средства в размере 900000 руб. должны быть перечислены до ДД.ММ.ГГГГ, однако, денежные средства выплачены не были. ФИО3, ФИО1 обратились к ответчику ФИО4 с претензией, которая была получена последней ДД.ММ.ГГГГ, однако ответ на претензию получен не был, денежные средства не выплачены. На основании изложенного, истцы обратились в суд с данным иском (л.д. 7-12).

Истцы ФИО3, ФИО1 надлежащим образом извещенные о времени, дате и месте судебного заседания, посредством направления почтовой связью судебного извещения (л.д.139), в суд не явились, предоставил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 103,128-131).

Ответчик ФИО4 надлежащим образом извещенная о времени, дате и месте судебного заседания посредством направления почтовой связью судебного извещения (л.д. 139), в суд не явилась, заявлений, ходатайств об отложении слушания дела не представила.

В соответствии с ч.1 ст.35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве (ч. 2 ст. 35 ГПК РФ).

Суд принял предусмотренные законом меры по извещению ответчика ФИО4 о судебном заседании. О рассмотрении дела в свое отсутствие ответчик ФИО4 не просила, отзыв либо возражения по иску не представила. Действия ответчика судом расценены как избранный способ реализации процессуальных прав, который не может являться причиной задержки рассмотрения дела по существу, в связи с чем, с согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО4 в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли- продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Исходя из положений п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

Из материалов дела следует и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 (Продавцы) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес> (л.д. 15-17,52,53).

В соответствии с п.1.1. Договора Продавцы передают в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, площадью 58,8 кв.м., кадастровый №.

Согласно п.2.1 Договора объект недвижимости продается за 1 000 000 рублей. Указанная сумма распределяется между Продавцами пропорционально между принадлежащими им долям в праве общей долевой собственности на объект недвижимости. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с условиями заключенного Договора денежные средства в размере в размере 100 000,00 руб. были выплачены при подписании Договора, 900 000,00 руб. должны были быть выплачены в течение 30 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на Ответчика.

На момент совершения сделки, недвижимость была свободна от каких-либо обременений; государственная регистрация перехода права собственности состоялась ДД.ММ.ГГГГ №.

Таким образом, в соответствии с условиями договора, денежные средства в размере 900 000,00 руб. должны были быть перечислены покупателем продавцам до ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в размере 100000 руб., были оплачены ФИО4 в день подписания договора, что подтверждается распиской (л.д. 57).

Согласно п. 2.3 Договора, в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ, до полного расчета между сторонами по настоящему Договору объект недвижимости считается в залоге у Продавцов в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

26.08.2019 В ЕГРН были внесены сведения об ипотеке - установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости на неопределенный срок, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО3; ФИО1, номер государственной регистрации: 24:11:0250201:164-24/101/2019-12.

По делу установлено, что ключи от вышеуказанного жилого помещения, были получены ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.90).

Право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, площадью 58,8 кв.м., кадастровый №, зарегистрировано за ФИО4 в установленном законом порядке; установлено обременение в виде ипотеки в пользу ФИО3, ФИО1 (л.д.24-30).

Таким образом, по делу установлено, что между истцами и ответчиком был заключен договор купили-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, площадью 58,8 кв.м., кадастровый №, однако, полный расчет с продавцами, в установленный срок, покупателем ФИО4 не произведен.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, ответчик ФИО4 по указанному адресу не проживает, квартира не эксплуатируется, что подтвердила допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 Кроме того, по делу установлено, что у ответчика ФИО4 имеются долговые обязательства, в связи с чем, в отношении нее в службе судебных приставов возбуждены исполнительные производства.

Таким образом, по делу установлено, что нарушение ответчиком ФИО4 условий договора купли-продажи является существенным. Доказательства, опровергающие установленные по делу обстоятельства, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлены, а судом в ходе судебного разбирательства такие обстоятельства не установлены, в связи с чем, заявленные исковые требование являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцами также заявлены к ответчику требования о взыскании убытков, заключающихся в том, что в связи с расторжением договора купли- продажи и необходимостью регистрации перехода права собственности, они должны будут понести расходы по оплате государственной пошлины, из расчета 2 000 руб. на каждого долевого собственника.

Учитывая, что доказательства несения расходов по уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в заявленном размере, истцами не представлены, требование истцов о взыскании убытков на будущее время носит предположительный характер, не подтверждено достоверными доказательствами, размер убытков не доказан, в связи с чем, суд не находит оснований для их взыскания с ответчика.

При подаче иска в суд истцом ФИО3 уплачена госпошлина в сумме 15 045 руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5000 руб.(л.д. 4), чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5000 руб. (л.д. 5), чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5045 руб. (л.д. 6), которая подлежит взысканию с ответчика согласно ст. 333.19 НК РФ в сумме 12 200 руб.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Таким образом, истцу ФИО3 подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2845 руб. (15045-12200).

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру, признании в равных долях права собственности на квартиру, признании ограничении права прекращенным, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, с кадастровым номером 24:11:0250201:164, площадью 58,8 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру, по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, с кадастровым номером 24:11:0250201:164, площадью 58,8 кв.м.

Признать за ФИО3, ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>, с кадастровым номером 24:11:0250201:164, площадью 58,8 кв.м., по 1/2 доле за каждым.

Признать ограничение права на квартиру по адресу: <адрес>, д. Таскино, <адрес>: ипотека в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО3, ФИО1, номер государственной регистрации: 24:11:0250201:164-24/101/2019-12, прекращенным.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 12200 (Двенадцать тысяч двести) руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Вернуть ФИО3 излишне уплаченную по чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (операция 60) государственную пошлину в размере 2845 руб.

Заявление об отмене заочного решения может быть подано не явившимся ответчиком в Емельяновский районный суд в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья И.Ю. Хомченко