№
2-3893/2025
Решение суда в окончательной форме изготовлено
08.10.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25.09.2025 г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего Козловой Ю.Н.,
при секретаре Мингалевой В.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ФИО1 к ООО "БТИ", ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" о признании права собственности, возложении обязанности, признании недействительным акта выполненных работ,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование заявленных требований указано, что 04.12.2018 между истцом и ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении строящейся квартиры по адресу: <адрес>, количество комнат 2, общая проектная площадь без учета лоджии 69,45 кв.м., площадь лоджии 4,5 кв.м., суммарная площадь лоджии и квартиры 79,95 кв.м.
Дополнительно между истцом и ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" 04.12.2018 заключен договор о перепланировке, по условиям которого ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" (застройщик) взял на себя обязанность по увеличению площади квартиры за счет площади террасы, запроектировать выход на террасу.
15.12.2019 между истцом и ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" заключено дополнительное соглашение №, по которому был изменен п.1.2 договора от 04.12.2018, а именно указана общая проектная площадь без учета лоджии 73,8 кв.м, площадь террасы 97,8 кв.м, суммарная площадь квартиры и лоджии 171,5 кв.м.
В выписке из ЕГРН по квартире истца отсутствует площадь террасы.
14.02.2025 истец заключила с ответчиком ООО "БТИ" договор №, по результатам которого планировалось получить план террасы. Однако после подписания акта выполненных работ был предоставлен план с измеренной только части террасы и отражена площадь террасы 27.7 кв.м с применением коэффициента 0,3, согласно приказа Минстроя России от 25.11.2016 №.
В адрес ООО "БТИ" была направлена претензия, ответ на которую ФИО1 не устроил.
Истец ссылалась на то, что при заключении дополнительного соглашения № от 15.12.2019 застройщик обещал предоставить ей всю террасу целиком, поэтому то и была указана площадь террасы 97,8 кв.м без учета коэффициента 0,3, следовательно площадь предоставленной террасы должна составлять 293,4 кв.м.
С учетом изложенного, истец просила суд установить факт передачи ей всей террасы, расположенной в одном уровне с квартирой по адресу: <адрес> 26 на кровле нижерасположенного этажа, имеющей выход из квартиры; признать право собственности на террасу; обязать ООО "БТИ" предоставить план объекта с рассчитанной всей площадью террасы; признать недействительным акт выполненных работ по договору № от 14.02.2025.
Истец, ее представитель ФИО2 в судебном заседании доводы иска поддержали, настаивали на том, что застройщик не выполнил свои обещания, данные в устной форме при подписании дополнительного соглашения №, не передав всю террасу в собственность истца. В настоящее время, на территорию террасы истца заходят посторонние люди, работники управляющей организации, с целью обслуживания вентиляционных каналов, тем самым нарушая личное пространство ФИО1 Вместе с тем, места расположения таких вентиляционных каналов не отгорожены парапетами высотой 1,2 м, как положено, следовательно, вся терраса площадью около 300 кв.м. принадлежит только истцу. Дополнительно указали, что в силу жизненных обстоятельств истец не имела возможности ранее обратиться за судебной защитой с момента регистрации в 2020 году прав на недвижимое имущество.
Представители ответчиков ООО "БТИ", ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" в судебном заседании возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях, просили отказать в удовлетворении иска.
Иные лица в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.
Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что ФИО1 с 09.01.2020 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> площадью 73,8 кв.м., на основании договора участия в долевом строительстве № от 04.12.2018, дополнительного соглашения № от 15.12.2019, акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019, о чем имеется выписка из ЕГРН.
Так, 04.12.2018 между истцом и ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении строящейся квартиры по адресу: <адрес> количество комнат 2, общая проектная площадь без учета лоджии 69,45 кв.м., площадь лоджии 4,5 кв.м., суммарная площадь лоджии и квартиры 79,95 кв.м.
П.1.4 договора от 04.12.2018 стороны согласовали условие о том, что общая проектная площадь квартиры, в том числе отдельных помещений, могут измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Окончательная площадь квартиры определяется согласно замерам бюро технической инвентаризации.
Дополнительно между истцом и ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" 04.12.2018 заключен договор о перепланировке, по условиям которого ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" (застройщик), в том числе, взял на себя обязанность по увеличению площади квартиры за счет площади террасы, запроектировать выход на террасу.
15.12.2019 между истцом и ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" заключено дополнительное соглашение №, по которому был изменен п.1.2 договора от 04.12.2018, а именно указана общая проектная площадь 73,8 кв.м, площадь террасы 97,8 кв.м, суммарная площадь квартиры и террасы 171,5 кв.м.
Обращаясь с иском, истец указывала на то, что застройщик обещал предоставить ей всю террасу целиком, поэтому то и была указана площадь террасы 97,8 кв.м без учета коэффициента 0,3, следовательно площадь предоставленной террасы должна составлять 293,4 кв.м..
Действительно, актом приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019 ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" передало, а ФИО1 приняла объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
В п.1 акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019 указано, что по результатам замеров общая площадь передаваемой квартиры составляет без лоджии 73,8 кв.м, в том числе жилая – 22,7 кв.м., кроме того передается терраса с фактической площадью 97,8 кв.м.
П.5 стороны акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019 предусмотрели, что ФИО1 подтверждает отсутствие к застройщику финансовых и иных претензий по договору, в том числе по срокам, качеству, объему строительно-монтажных работ, внутренней отделке и техническому состоянию инженерных систем.
Суд отмечает, что ни договор участия в долевом строительстве № от 04.12.2018, ни дополнительное соглашение № от 15.12.2019, ни акт приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019 сторонами договора участия в долевом строительстве не оспорены, иного в материалы дела не представлено.
Согласно ст.421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
На основании выше приведенного правового регулирования следует, что стороны спора при заключении договора участия в долевом строительстве № от 04.12.2018 и дополнительного соглашения № к нему выразили в полной мере свою волю (что сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства), в том числе без замечаний была принята квартира после сдачи дома в эксплуатацию, где прямо и недвусмысленно указано на передачу квартиры с фактической площадью 97,8 кв.м.
При этом суд отмечает, что условиями договора участия в долевом строительстве № от 04.12.2018 и дополнительного соглашения № не определено, что вся терраса вместе с вентиляционными каналами будет передана одному из собственников многоквартирного дома.
Доводы истца о том, что застройщик в устной форме обещал передать ей в собственность всю террасу, материалами дела не подтверждается.
В ходе судебного разбирательства сторона истца утверждала о том, что ответчики ввели в заблуждение истца о передаваемой площади террасы и при окончательном измерении ответчиком ООО "БТИ" площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию преднамеренно указана площадь уже с примененным коэффициентом 0,3.
Вместе с тем, судом установлено, что окончательное измерение площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию ответчик ООО "БТИ" не осуществляло.
В материалы дела представлен договор № от 24.06.2019 на выполнение кадастровых работ, заключенный между ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" и ООО «Бюро технических и кадастровых работ» (ООО «БТИКР»).
Именно ООО «БТИКР» 01.11.2019 подготовлена техническая информация на домовладение <адрес>, согласно которой общая площадь <адрес> составила 73,8 кв.м, площадь терраса 97,8 кв.м.
Кроме того, судом установлено, что строительство многоквартирного дома осуществлялось в соответствии с проектной документацией УПК.005-02,02А-АР «Архитектурные решения» от 2017 года.
Согласно корректировке 2 (последние изменения от марта 2018 года) на листе 36 усматривается, что кровля секции «В» в осях 8с-13с без разделительного парапета.
Положительным заключением экспертизы от 23.03.2018 № установлено соответствие проектной документации на многоквартирный дом с корректировкой 2. Устройство террас на кровлях секции 2А и 2Б не предусмотрено.
В проектной документации УПК.005-02,02А-АР «Архитектурные решения» от 2017 года с корректировкой 3 на листе 22 усматривается, что кровля секции «В» в осях 8с-13с имеет разделительный парапет.
22.11.2018 застройщик ООО "ЦТРВ Екатеринбурга" направил в адрес проектной организации ООО «УралПроектКомплекс» письмо об изменении проектной документации, просил запроектировать в секции «В» на 26 этаже двухкомнатную квартиру с выходом на террасу с приложением планируемой площади террасы, а также включить в состав квартиры террасу – часть крыши в соответствии с рисунком.
Положительным заключением экспертизы от 24.12.2018 № установлено соответствие проектной документации на многоквартирный дом с корректировкой 3. Установлено устройство террасы в секции «В» в осях 8с-13с с изменением объемно планировочных решений квартиры с разделительным парапетом.
Таким образом, суд приходит к выводу об отведение под террасу только части крыши, что и было отражено в акте приема передачи объекта строительства от 16.12.2019 с отражением фактически передаваемой площади террасы 97,8 кв.м.
Кроме того, в ответ на судебный запрос от ООО «БТИКР» были предоставлены сведения, согласно которым в технической информации на домовладение № по <адрес> указана фактическая площадь террасы по <адрес> – 97,8 кв.м, без применения понижающего коэффициента 0,3. Данная техническая информация была выдана застройщику в целях получения разрешительных документов для ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.
На основании выше изложенного, суд не усматривает оснований для установления факта передачи истцу в собственность всей террасы, расположенной в одном уровне с квартирой по адресу: <адрес> на кровле нижерасположенного этажа, имеющей выход из квартиры, признании права собственности на всю террасу.
Вместе с тем, из пояснений стороны истца следует, что вход на террасу возможен также через служебный вход с целью технического обслуживания управляющей организацией вентиляционных каналов многоквартирного дома. Сторонами спора не оспаривалось, что на террасе (эксплуатируемой кровле) находится общедомовое имущество, вентиляционные каналы, что прослеживается также и в проектной документации.
Данные инженерные коммуникации являются частями вентиляционных систем и предназначены для обслуживания квартир и помещений общего использования всех этажей МКД.
Таким образом, в единоличную собственность истца был передан ограниченный внешними ориентирами участок поверхности мягкой кровли (крыши) многоквартирного дома, остальная же площадь террасы относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Передача всей террасы в собственность истца будет нарушать права и законные интересы иных собственников помещений многоквартирного дома.
При этом суд отмечает, что решениями собственников помещений многоквартирного дома общее имущество в пользование или в собственность ФИО1 не передавалось, обратного в материалы дела не представлено.
Отказывая в удовлетворении иска в части возложения обязанности на ООО "БТИ" предоставить план объекта с рассчитанной всей площадью террасы; признании недействительным акта выполненных работ по договору № от 14.02.2025, суд отмечает следующее.
Действительно 14.02.2025 между истцом и ООО "БТИ" заключен договор № о техническом обследовании жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> подготовки плана объекта. С этой целью исполнителю переданы договор участия в долевом строительстве № от 04.12.2018, дополнительное соглашения № от 15.12.2019 и выписка из ЕГРН.
При этом, ранее установлено, что сведения по квартире истца были внесены в ЕГРН без использования данных ООО «БТИ», а на основании технической документации ООО «БТИКР». На момент заключения договора от 14.02.2025 ответчику ООО «БТИ» не предоставлялась проектная документация, определяющая, в том числе границы террасы.
Ввиду этого в договор от 14.02.2025 с ООО «БТИ» был включен п.5.6, согласно которому «заказчик уведомлен, что в связи с непредставлением документов, определяющих границы террасы площадью 97,8 кв.м, в выдаваемом исполнителем плане объекта площадь террасы будет подсчитана по результатам фактических обмеров кровли нижерасположенного этажа в пределах ограждающих конструкций (за вычетом площади, занимаемой вентиляционными каналами и другими имеющимися на кровле техническими сооружениями, с корректирующим коэффициентом 0,3 согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №».
Именно поэтому ООО «БТИ» истцу выдан План объекта от 24.02.2025 (с корректировкой от 10.09.2025), согласно которому площадь террасы в установленных фактических границах без учета понижающего коэффициента 0,3 составляет 92,4 кв.м (27,7 кв.м – с коэффициентом), в данной площади не учтены площади оснований под вентиляционное оборудование МКД.
Расчет полной площади кровли дома ООО «БТИ» не производился (измерения не осуществлялись), поскольку это не было предусмотрено договором от 14.02.2025 (при этом в процессе судебного разбирательства истец отказалась от заключения нового договора об измерении всей площади террасы).
Вместе с тем, в письменных возражениях на исковые требования представителем ООО «БТИ» указано на ориентировочную площадь кровли, примыкающей к <адрес> (определена с использованием графического редактора), что составляет 220 кв.м (за вычетом площади оснований под вентиляционное оборудование, расположенное на кровле). Данная площадь также отличается от той, на которую претендует истец, ссылаясь в иске (293,4 кв.м).
При этом суд отмечает, что акт выполненных работ № от 25.02.2025 по заказу 1764584 от 14.02.2025 подписан представителем истца ФИО2 без указания на несогласие с ним, со ссылкой на отсутствие претензий друг к другу и выполнение работ в полном объеме.
На основании изложенного у суда не имеется оснований для удовлетворения иска в полном объеме.
Иных требований, равно как и требований по иным основаниям на рассмотрение суда сторонами не заявлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ВерхИсетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Ю.Н. Козлова