Решение по делу № 3А-30/2023 от 03.05.2023 - об оспаривании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-30/2023

55OS0000-01-2022-000418-16

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 3 мая 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Панорама-Центр» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Панорама-Центр» (далее – ООО «ТК «Панорама-Центр», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное кирпичное здание торгового комплекса (корпус № 1), участок находится примерно в 130 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 1-этажное кирпичное здание торгового комплекса (корпус № 1), участок находится примерно в 160 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: <...>. (т. 2 л.д. 44-52)

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года для земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <...> – <...> рубль. (т. 2 л.д. 41, 43)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 17 ноября 2021 года и составляет <...> рубля. (т. 2 л.д. 42)

На основании отчета об оценке от 22 марта 2022 года, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (оценщик ФИО1), общество 1 апреля 2022 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> в размере рыночной стоимости согласно отчету об оценке № 19/22 от 22 марта 2022 года. (т. 3 л.д. 2-5)

Решениями бюджетного учреждения от 29 апреля 2022 года №№ ОРС-<...>, ОРС-<...>, ОРС-<...> в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 3 л.д. 6-11)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 14 июня 2022 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> в размере рыночной стоимости согласно отчету об оценке № 19/22 от 22 марта 2022 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «ТК «Панорама-Центр» ФИО2 представила письменное ходатайство об отказе от административных исковых требований в части оспаривания решений бюджетного учреждения №№ ОРС-<...>, ОРС-<...> от 29 апреля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> в размере их рыночной стоимости, а также установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. (т. 3 л.д. 189)

Определением суда от 3 мая 2023 года производство по делу в указанной части прекращено.

В части требований об оспаривании решения бюджетного учреждения от 29 апреля 2022 года №№ ОРС-<...>, а также установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости, административный истец уточнил заявленные требования в части установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № 2287/2-4 от 20 марта 2023 года. (т. 3 л.д. 189)

Представитель административного истца ООО «ТК «Панорама-Центр» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала с учетом уточнения.

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 против удовлетворения административного искового заявления возражал. (возражения – т. 2 л.д. 245-248)

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 3 л.д. 18-22)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 1 апреля 2022 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 19/22 от 22 марта 2022 года. (т. 3 л.д. 2, 4)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

29 апреля 2022 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 3 л.д. 6-7)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 19/22 от 22 марта 2022 года, подготовленный оценщиком ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2022 года составляет <...> рублей. (т. 1 л.д. 19-287)

Определением суда от 11 июля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, наличия в отчете недостатков, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2022 года, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 30-33, 34)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 2287/2-4 от 20 марта 2023 года, согласно которому в отчете № 19/22 от 22 марта 2022 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» №№ ОРС-<...> от 29 апреля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Замечание № 1, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно в части:

- описание объектов, приведенное в разделе 8.3 отчета, фактически предлагавшихся к продаже в сегменте «Предпринимательство» на дату оценки является неполным, не указано, какие именно объекты из полного состава актуальных оферт исключены в связи с отсутствием информации, позволяющей «полностью идентифицировать земельный участок»;

- обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, приведенное в разделе 10.1.4, является неполным.

Замечание № 4, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно:

- для аналогов №№ 1, 10, находящихся согласно объявлениям, в условиях «срочной продажи», вместо повышающей корректировки по данному фактору неверно применена понижающая корректировка (максимальное значение скидки на торг).

Замечание № 5, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно:

- объекты-аналоги №№ 7,8 (табл. 54, 61, 69 отчета), относящиеся к подсегменту рынка «Офисные здания», не должны использоваться в расчетах в качестве объектов-аналогов, так как объект оценки в основополагающей части своего фактического использования не принадлежит к данной категории объектов (офисы), в совокупности с достаточным количеством объектов-аналогов, сопоставимых и максимально приближенных к объекту оценки по виду его использования – подсегмент «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание»;

- объект-аналог № 10 находится в другом сегменте рынка относительно сегмента объекта оценки, и, следовательно, не подлежит использованию в качестве объекта-аналога.

Замечание № 6, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно в части:

- в табл. 43 (стр. 79 отчета) взамен фактической характеристики объекта-аналога № 2 «граничит со значимой дорогой» (ул. Светловская), принята характеристика «на расстоянии более 500 м от значимой дороги», что приводит к неверному внесению корректировки на транспортную доступность в таб. 54, 60, 61, 68, 69, 76 отчета;

- в табл. 43 (стр. 80 отчета) взамен фактической характеристики объекта-аналога № 9 «граничит со значимой дорогой», принята характеристика «на расстоянии от 100 м до 500 м от значимой дороги», что приводит к неверному внесению корректировки на транспортную доступность в таб. 54, 62, 70 отчета.

Замечание № 8, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно в части:

- в исследуемом отчете необоснованно применена корректировка на вспомогательное использование земельных участков;

- на стр. 24, 81 отчета и в расчетных таблицах указана противоречивая информация по основному/вспомогательному использованию оцениваемых земельных участков.

Отчет № 19/22 от 22 марта 2022 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:243 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в части:

- в Приложении 2 отчета отсутствует «Справка об отсутствии/наличии коммуникаций на земельном участке от 15 декабря 2021 года», то есть проверить отсутствие/наличие обеспеченности коммуникациями исследуемых участков невозможно, что не соответствует п.п. 5, 10, 12 ФСО № 3;

- описание объектов, приведенное в разделе 8.3 отчета, фактически предлагавшихся к продаже в сегменте «Предпринимательство» на дату оценки является неполным, не указано, какие именно объекты из полного состава актуальных оферт исключены в связи с отсутствием информации, позволяющей «полностью идентифицировать земельный участок»; обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, приведенное в разделе 10.1.4, является неполным, что не соответствует п. 22 «в» ФСО № 7;

- земельный участок с кадастровым номером <...> (объект-аналог № 1) не подлежит использованию при расчетах в качестве аналога в связи с противоречивостью сведений о цене предложения, приведенных в публичной оферте, а также несоответствием рыночным мотивам продажи; использование данного объекта в качестве аналога приводит к несоответствию требованиям п. 13 ФСО № 1, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- объекты-аналоги №№ 7, 8, относящиеся к подсегменту рынка «офисные здания», не должны использоваться в расчетах в качестве объектов-аналогов, так как объект оценки в основополагающей части своего фактического использования не принадлежит к данной категории объектов (офисы), в совокупности с достаточным количеством объектов-аналогов, сопоставимых и максимально приближенных к объекту оценки по виду его использования – подсегмент «торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», что не соответствует п. 22 «б» ФСО № 7;

- объект-аналог № 10 находится в другом сегменте рынка относительно сегмента объекта оценки, и, следовательно, не подлежит использованию в качестве объекта-аналога, что не соответствует п. 22 «б» ФСО № 7;

- к цене объекта-аналога № 2 неверно применена корректировка на местоположение – транспортную доступность как для «земельного участка, расположенного на расстоянии более 500 м от значимой автодороги», что не соответствует п. 22 «д» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- к цене объекта-аналога № 9 неверно применена корректировка на местоположение – транспортную доступность как для «земельного участка, расположенного на расстоянии от 100 м до 500 м от значимой автодороги», что не соответствует п. 22 «д» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- в исследуемом отчете к цене всех объектов-аналогов необоснованно применена корректировка на вспомогательное использование земельных участков; указана противоречивая информация по основному/вспомогательному использованию оцениваемых земельных участков, что не соответствует п. 22 «д» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2022 года составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 57-139)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 2287/2-4 от 20 марта 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 3 л.д. 57)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № 2287/2-4 от 20 марта 2023 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2022 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

Возражения административного истца на заключение судебной экспертизы проверены судом. В судебном заседании допрошен эксперт ФИО5, письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела (т. 3 л.д. 172-186). Оснований согласиться с возражениями суд не усматривает.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 1 апреля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2022 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 1 апреля 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Панорама-Центр» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2023 года.