63RS0042-01-2024-003306-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2025 года г.Самара

Куйбышевский районный суд г.Самары

в составе председательствующего судьи Космынцевой Г.В.,

при секретаре Цыпленкове Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-80/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора состоявшимся, признании права собственности и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании незаключённым договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора состоявшимся, признании права собственности, указав, что между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) <дата> заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый №

Стоимость отчуждаемого имущества определена в размере 2 350 000 рублей и оплачена в полном размере в установленный срок, что подтверждается, собственноручно написанной распиской ответчика.

Истец и ответчик являлись свойственниками, и договорились что за оформлением перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области они обратятся в течении нескольких месяцев после заключения настоящего договора и произведенного расчета.

Однако, ответчик впоследствии стала уклоняться от государственной регистрации, несмотря на то, что истцом в ее адрес неоднократно направлялись уведомления и приглашения на оформление перерегистрации права собственности. Истец являлась в МФЦ, однако ответчик приглашения игнорировала, на перерегистрацию права собственности не являлась.

В ходе устного общения ответчик заявила, что не согласна с указанной в договоре купли-продажи суммой, дом и квартира признаны аварийными и она намерена дождаться расселения, для улучшения ее жилищного положения. Однако, возвращать ранее оплаченную денежную сумму она также отказалась.

Таким образом, ответчик необоснованно, без предусмотренных законом оснований, уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащее ей имущество.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от <дата>.

В последующем истец неоднократно уточняла свои исковые требования и в редакции от <дата> и просила суд: признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> состоявшимся; прекратить право собственности ФИО2, <дата> г.р. на жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>; признать право собственности за ФИО1,<дата> г.р. на жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>. Считать решение Куйбышевского районного суда <адрес> основанием для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по <адрес> (т.1 л.д.210-212). В уточненном заявлении истец указала, что расчет по договору произведен полностью не был, <дата> истица оплатила ответчику 1000000 руб., о чем была составлена расписка. Оставшаяся сумма в размере 1350000 руб. была внесена ею депозит суда <дата> в ходе рассмотрения дела.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением, указав, что между ней и ФИО1 <дата> был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1 вышеуказанного договора продавец продала, а покупатель купила квартиру, расположенную по адресу: Самара, <адрес>, общей площадью 75 кв. м., кадастровый №.

Согласно п. 8 договора указанная квартира продана за 2 350 000 рублей, которые покупатель оплатил продавцу после подписания настоящего договора.

Согласно п. 10 договор имеет силу акта приема-передачи.

Ответчик (истец по первоначальному иску) не осуществила расчет и не исполнила обязательства, по данному договору, указанному в п.8 договора, и не передавала истцу по встречному исковому заявлению денежные средства за квартиру, о чем свидетельствует отсутствие каких-либо документов, подтверждающих передачу денежных средств. В названной сделке купли-продажи недвижимости продавец является кредитором (он передает имущество за плату), а покупатель - должником (он обязан оплатить полученное имущество). Исполнение кредитором своего обязательства передать имущество подтверждается передаточным актом, а исполнение должником своего обязательства оплатить полученное имущество подтверждается распиской, выданной кредитором, подтверждающей получение денег.

Но так как денежные средства не были получены ФИО2, поэтому она до настоящего времени и проживает в квартире, то есть фактически не было и передачи имущества за плату, вследствие отсутствия таковой. Кроме того, в спорном жилом помещении проживают и зарегистрированы кроме ФИО2 и ее малолетние дети, о чем свидетельствует справка о составе семьи. Квартира не выбыла из ее собственности, она ею владеет, пользуется, право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. Ключей от квартиры у покупателя нет, в квартиру она не вселялась, её вещей в квартире нет, какие-либо обязательства не выполняла. Продавец не пыталась вселиться в квартиру, т. к. знала и знает, что оплаты за продажу квартиры нет и не было.

Неоплата покупателем суммы по договору купли-продажи — существенное нарушение его условий. ФИО2 не получала деньги, что подтверждает безденежность договора и возможность признания его незаключенным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО2 просила суд признать расписку в получении денежных средств от <дата> между ФИО3 (получатель) и ФИО1 в лице ФИО4 (продавец) безденежной. Признать договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> от <дата> подписанный между сторонами ФИО1 и ФИО2, не заключенным, как безденежный.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) и ее представитель ФИО5 первоначальные исковые требования просили удовлетворить, во встречных отказать.

ФИО1 в судебном заседании пояснила, что при подписании спорного договора присутствовала она, ответчик и ее сын ФИО4, спорный договор купли-продажи подписывал от ее имени ее сын, и ответчик. В последующем из-за ухудшения взаимоотношений сына с ответчиком истец решила документально закончить оформление спорной квартиры в свою собственность, приглашала ответчика в МФЦ, однако она не являлась, в связи с чем было подано исковое заявление. Расписку о получении денежных средств в размере 1 000 000 руб. составляла и подписывала Анна Алексеевна, при этом она денежные средства ответчику лично не передавала, передала их сыну.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель ФИО6 просили в удовлетворении первоначальных исковых требований просили оказать, встречные исковые требования удовлетворить.

ФИО2 суду пояснила, что истец - ФИО1 ее бывшая свекровь, ФИО4 ее бывший супруг. Она действительно продавала свою квартиру, но за большую сумму, чем указано в спорном договоре. После развода, у них с ФИО4 были хорошие взаимоотношения, она ему доверяла, в связи с чем, не глядя подписала какие-то документы, в последующем про этот договор она забыла, денежных средств она не получала.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании суду пояснил, что договор от <дата> купли-продажи был заключен между его матерью (ФИО1) и бывшей супругой (ФИО2). Договор был заключен дома на Бакинской, присутствовали при подписании договора он, его мать и бывшая супруга. ФИО4 подписывал договор от имени ФИО1 на основании доверенности. Первый договор был подписан им, он его составлял без юридической помощи, шаблонно, ввел данные всех участников. ФИО1 хотела и просила его, чтобы договоры подписывал он, поскольку они являются родственниками. Ему на момент подписания договора было известно, что дом признан был аварийным, а также последствия признания дома аварийным и последствия заключения договора купли-продажи в связи с этим. Все были согласны на эти условия ввиду планирования переезда. После подписания договора, был произведен расчет наличными денежными средствами в сумме 1 миллион рублей. Это был задаток, основную сумму планировали передать при регистрации сделки. Это была устная договоренность ввиду родственных отношений. Пункт 8 договора был частично исполнен. В подтверждение передачи денежных средств была составлена расписка, которую ФИО2 подписала после получения обозначенной в ней суммы. В дальнейшем она денежными средствами распорядилась самостоятельно. ФИО1 в течении 9 месяцев перевозила в приобретенную квартиру. Полный расчет по сделке должен был быть произведен на регистрации, однако ФИО2 туда не являлась.

Представитель органа опеки в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении в его отсутствие.

Выслушав мнение явившихся сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4).

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО4 и ФИО2 состояли в браке, который расторгнут <дата> (т.1 л.д.55).

ФИО1 является матерью ФИО4

В ходе рассмотрения дела установлено и не отрицалось сторонами, что на момент подписания договора, несмотря на расторжение брака, ФИО4 и ФИО2 продолжали проживать совместно.

Распоряжением № от <дата> первого заместителя главы г.о.Самара многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.13-14).

<дата> между ФИО2 (продавец) и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Договор подписан со стороны покупателя ФИО4, со стороны продавца ФИО2 (т.1 л.д.9-10).

Согласно п. 8 договора указанная квартира продана 2 350 000 руб., которые покупатель оплатил продавцу после подписания настоящего договора. Цена установлена по соглашению сторон.

<дата> на основании расписки в получении денежных средств, ФИО2 получила от ФИО1 в лице представителя ФИО4 в размере 1 000 000 руб. (т.1 л.д.11).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании норм статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установлено, что ФИО1 с момента подписания договора полный расчет не производила, что ей также не отрицалось в судебном заседании. До настоящего времени расчет по договору не произведен.

Таким образом, истец нарушила существенное условие договора.

Объект покупателю также не передавался, фактически ФИО1 в квартиру не вселялась. ФИО2 продолжает проживать в спорной квартире со своими несовершеннолетними детьми.

Согласно выписке ЕГРН на спорную квартиру, что ФИО2 является собственником квартиры с <дата> (т.1 л.д.24-27).

При таких обстоятельствах, оснований для признания заключенной между сторонами сделки как договора купли-продажи исполненной, не имеется, поскольку цена договора покупателем не уплачена, а объект сделки продавцом покупателю не передан.

То обстоятельство, что истец внесла часть денег в счет цены договора, не свидетельствует об исполнении сторонами условий договора купли-продажи квартиры и наличия основания для признания за истцом права собственности на данную квартиру.

Внесение денежных средств не свидетельствует о произведенной полной оплате по договору, ранее действий по расчету истица не предпринимала.

Установлено, что ФИО1 впервые обратилась в регистрирующий орган лишь в январе 2024 года (т.1 л.д.12), то есть спустя 9 месяцев после подписания договора, при этом на момент обращения расчет ею не был произведен.

Таким образом, действий направленных на исполнение договора, истец не предпринимала длительное время, что также свидетельствует об отсутствии намерения с ее стороны.

В данном случае, истица не может требовать признания договора состоявшимся, поскольку сама нарушила существенные условия, при этом она не лишена возможности выбрать иной способ защиты права, при наличии соответствующих оснований. Однако иных требований истицей при рассмотрении настоящего спора заявлено не было.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1

Разрешая встречные требования ФИО2 суд исходит из следующего.

Как уже указывалось ранее, ФИО2 факт подписания расписки и договора не отрицала, однако указала о том, что с содержанием документов она не знакомилась, доверившись бывшему супругу, который указал на необходимость подписания данных документов, однако денежных средств она не получала.

Согласно п. п. 43 и 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованным частями одного договора (системное толкование).

Из буквального толкования расписки следует, что она была составлена в подтверждение передачи денежных средств в размере 1000000 руб. Из текста документа становится ясно, что ФИО2 получила от ФИО1, в лице ее представителя ФИО4 денежные средства в размере 1000000 руб. Целевое назначение передачи денежных средств в расписке не указано.

ФИО2 будучи совершеннолетней и дееспособной, ознакомилась с распиской и договором, согласилась с ними и подписала их.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что она подписала указанные документы не ознакомившись с ними, доказательственно ничем не подтверждены. Также не представлено и доказательств того, что ФИО2 была введена в заблуждение, или что на нее было оказано влияние.

Действуя добросовестно и разумно, ФИО2 обязана была ознакомиться с условиями договора и расписки. Поэтому подписание указанных документов предполагает согласие с условиями, содержащимися в них и гарантирует другой стороне действительность и исполнимость.

Доказательств того, что денежные средства ответчику не были переданы не представлено, напротив в данной части доводы ответчика опровергаются фактом подписания ею расписки.

Таким образом, оснований для признания расписки от <дата> безденежной не имеется, как и оснований для признания договора от <дата> недействительным.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора состоявшимся, признании права собственности – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании незаключённым договора купли-продажи недвижимого имущества – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через Куйбышевский районный суд г. Самары в течение месяца со дня его принятия к окончательной форме.

Судья (подпись) Г.В. Космынцева

Копия верна:

Судья

Мотивированное решение изготовлено 02 июня 2025 года.