Гр. дело № 2а-239/2023
УИД №35RS0004-01-2023-000500-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июля 2023 года г. Белозерск Вологодской области
Белозерский районный суд Вологодской области в составе:
судьи Логиновой М.А.
при секретаре Кушнерчук М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения государственной регистратора,
установил:
ФИО1 обратился в Белозерский районный суд <адрес> с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление Росреестра по <адрес>) о признании незаконным решения государственного регистратора Тейковского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № в части требования о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи арестованного имущества с торгов от ДД.ММ.ГГГГ №.
В обоснование административного иска указано, что по результатам проведённого аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме ФИО1 была приобретена квартира по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Административным истцом ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> были представлены документы с целью проведения государственной регистрации права собственности. Государственным регистратором ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению ФИО1 со ссылкой на несоблюдение нотариальной формы представленного договора купли-продажи, поскольку квартира находится в общей долевой собственности несовершеннолетних граждан. Действия органа регистрации считал неправомерными ввиду их несоответствия положениям гражданского законодательства о заключении договоров на торгах.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор Тейковского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> ФИО2
В судебном заседании административный истец ФИО1 доводы административного искового заявления поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> Л. возражала против доводов административного искового заявления, просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Пояснила, что из положений статей 50, 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» следует обязательность нотариального удостоверения сделок по отчуждению принадлежащего несовершеннолетнему гражданину недвижимого имущества без каких-либо исключений. Учреждение, предлагая административному истцу представить удостоверенный нотариусом договор, руководствовалось соответствующими разъяснениями Министерства юстиции Российской Федерации.
Административный ответчик государственный регистратор Тейковского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержала позицию Управления, изложенную в возражениях на административное исковое заявление.
Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ФИО1 административных исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Тейковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк; обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровым номером №, установлен способ реализации – с публичных торгов (л.д. 8).
По результатам проведённого аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме, проводимого в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве), признан победителем ФИО1 (л.д. 10-12).
Между продавцом Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее - МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях) и покупателем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключён договор купли-продажи арестованного имущества с торгов №.
В соответствии с пунктом 1 указанного договора, продавец передаёт в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять следующее имущество – квартира, площадью 43,7 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Залогодержатель: ПАО «Сбербанк», правообладатель: В., В. (л.д. 13-14).
ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в орган регистрации прав (через МФЦ) с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.
Государственным регистратором ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на основании пунктов 5, 7, 13, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению ФИО1 № в связи с несоблюдением нотариальной формы представленного договора купли-продажи, поскольку квартира находится в общей долевой собственности несовершеннолетних граждан (л.д. 15-16).
Как следует из положений пунктов 5, 7, 13, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
В силу статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекс, согласно которым опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Положениями статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.
В силу части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.
В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.
Вопреки доводам представителя административного ответчика, в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.
Материалы дела свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в порядке реализации Закона об исполнительном производстве и подписан продавцом МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.
Ввиду изложенного доводы представителя административного ответчика относительно обязательности в рассматриваемом случае нотариального удостоверения сделок по отчуждению принадлежащего несовершеннолетнему гражданину недвижимого имущества отклоняются, как основанные на неверном толковании норм материального права.
С учетом установленных обстоятельств имеются основания для удовлетворения заявленных административных исковых требований и признания незаконным решения государственного регистратора Тейковского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № в части требования о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи арестованного имущества с торгов от ДД.ММ.ГГГГ №.
На основании части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в пользу административного истца ФИО1 следует взыскать судебные расходы в виде уплаченной при подаче административного иска государственной пошлины в сумме 300 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать незаконным решение государственного регистратора Тейковского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № в части требования о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи арестованного имущества с торгов от ДД.ММ.ГГГГ №.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (ИНН №, ОГРН № в пользу ФИО1 (паспорт №, выдан УВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Белозерский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в окончательном виде.
Судья М.А. Логинова
Мотивированное решение в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.