Гражданское дело №
УИД: 05RS0№-46
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июля 2025 г. <адрес>
Избербашский городской суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего - судьи Ахмедханова М.М.,
при секретаре судебного заседания Багомедовой А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением.
Исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 05:49:000011:596, площадью 100+/- кв.м., категории земель: земли населенных пунктов с видом разрешённого использования- магазин, для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: РД, <адрес> что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
В 2015 г. ею построено двухэтажное здание и ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением в Администрацию городского округа «<адрес>» о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ письмом Администрации городского округа «<адрес>» ей в выдаче разрешения отказано, так как не получено разрешение на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ был составлен технический паспорт на здание общей площадью 188,47 кв.м., согласно которому на первом этаже расположен магазин, площадью 83,79 кв.м., на втором этаже жилые комнаты, площадью 104,68 кв.м. Без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец не может поставить объект капитального строения на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.
Просит признать право собственности на самовольную постройку - двухэтажное здание: первый этаж магазин, площадью 83,79 кв.м., второй этаж жилые комнаты, площадью 104,68 кв.м., всего общей площадью 188,47 кв.м. расположенную на земельном участке с кадастровым номером 05:49:000011:596, площадью 100+/- кв.м., категории земель: земли населенных пунктов с видом разрешённого использования- магазин, для размещения объектов торговли, по адресу: РД, <адрес>.
Представители истца ФИО1 - ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании поддержали исковое заявление своего доверителя и просили его удовлетворить по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика - Администрации городского округа «<адрес>» ФИО4 в судебном заседании исковое заявление не признал и пояснил, что любая постройка, которая построена была разрешительной документации в силу ст. 51 ГрК РФ является самовольной постройкой. При наличии такого строения, где на первом этаже имеется коммерция, а на втором этаже жилые комнаты, то они должны быть друг от друга изолированы, т.е. с первого этажа вход должен быть с улицы, а не с магазина. Вид разрешенного использованного земельного участка - под магазины, и регистрировать на нем строение под жилой дом противоречит ПСЗЗ <адрес>, т.е. это уже нецелевое использование земельного участка.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).
Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно пунктам 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).
Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 05:49:000011:596, площадью 100+/- кв.м. категории земель: земли населенных пунктов с видом разрешённого использования- магазин, для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: РД, <адрес>.
Также в материалы дела приложена проектная документация под строительство 2-х этажного магазина и технический паспорт.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № отдела архитектуры и строительства Администрации городского округа «<адрес>» отказано ФИО1 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по основаниям, что ею не были предоставлены документы, предусмотренные ст.55 ГрК РФ.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно выводам заключения эксперта ООО «Юграс» от ДД.ММ.ГГГГ № усматривается, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:49:000011:596, площадью 100 +/- 4 кв.м. по адресу: <адрес>, представляет собой двухэтажный объект капитального строительства, прямоугольной формы. Строение имеет следующие характеристики:
- габаритные размеры в плане: 1-й этаж - 6,3x13,3: 2-й этаж - 14,3x7,3м;
- высота этажа -3,1 м;
- высота строения — 8,94м;
- этажность - 2;
- площадь застройки - 83,79 кв.м.
- общая площадь всех этажей -188,47 кв.м.
Рельеф участка, прилегающего к объекту исследования, ровный.
Строение имеет следующие конструктивные элементы (технические параметры):
- фундаменты -ж/бетонная;
- стены - из газа блоков;
- перегородки - из газа блоков;
- перекрытие - ж/бетонная плита;
- крыша - металлочерепицы;
- проемы: окна - пластиковые, двери - наружные - алюминиевые двери, внутренние - филенчатые;
- отделочные работы - штукатурка, шпатлевка и побелка.
- пол - керамогранитная плита.
- коммуникации - все.
На момент исследования строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:49:000011:596 площадью 100 +/- 4 кв.м., по адресу: <адрес>, он является объектом завершенного строительства, степень готовности исследуемого объекта составляет 100,0 %.
Строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:49:000011:596 площадью 100 +/- 4 кв.м., по адресу: <адрес>, соответствует следующим требованиям действующих норм и правил:
- п.8.1, СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», где регламентируется подъезд пожарных машин с одной стороны (с переднего фасада Строения);
- п.10.3.1 СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции», регламентирующему толщину защитного слоя бетона для арматуры железобетонных конструкций объекта капитального строительства - колонн, ригелей, консолей, лестничных маршей не менее 20 мм;
- п.п. 9.3, 9.5, 9.6, 9.65 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»; СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП23-05-95* и СанПиН2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», обеспечивающий продолжительность инсоляции в помещениях.
- п. 1, разделу 3 «Термины и определения» СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», где регламентируется категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (по факту дефектов и повреждений (выпучивание, искривление и трещины), влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности не выявлено).
- п. п. 5.1.7. ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. 5.3. "ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" (введен в действие Приказом Госстандарта от ДД.ММ.ГГГГ N 1984-ст), где регламентируется фактическое состояние конструктивных элементов и техническое состояние зданий, (по факту исследуемый объект имеет «Нормативное техническое состояние», то есть техническое состояние строительных конструкций здания характеризуется отсутствием дефектов и повреждений.
- н.п. 9.1, 9.2, 9.3 СП 17.13330.2017«Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26- 76 (с Изменением N1)», предполагающий организованный водоотвод со всей площади крыши.
- СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N1, 2)»
-ст. 11.2. ПЗЗ «<адрес>» где регламентируется максимальная высота от уровня земли: до верха плоской кровли - не более 12 м (по факту 8,9м).
- ст. 11.2. ПЗЗ «<адрес>», где регламентируется максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков - 3 этажа (по факту 2 этажа).
- ст.11.2. ПЗЗ «<адрес>» и СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», Строение, должно находиться на расстоянии 3- х метров от границ смежных земельных участков (по факту отступы не соблюдены со стороны левого и правого фасада строения).
- Однако, согласно требованиям, п. 4.11. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (с Изменением N1), стены левого и правого фасада Строения могут оставаться на расстоянии фактического расположения от границ смежного земельного участка, так как стена левого и правого фасада соответствуют противопожарной стене 1-го типа.
Строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:49:000011:596 площадью 100 +/- 4 кв.м., по адресу: <адрес>, по пригодности к эксплуатации имеет категорию «исправное состояние» (то есть, пригоден для эксплуатации), является объектом капитального строительства (конструктивные элементы объекта соответствует I группе капитальности) и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также угрозу повреждения или уничтожения имущества других лиц. Сохранение данной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 указанного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно проведено квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и стаж работы, который применил при проведении технического исследования действующие методики с использованием специальной литературы, заключение является обоснованным и аргументированным, каких-либо неясностей и противоречий не содержит, выводы специалиста понятны.
Вместе с тем, несмотря на то, что согласно заключению экспертизы о том, что сохранение данной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, суд приходит к выводу о возведении истцом самовольной постройки при отсутствии необходимых в силу закона согласований, разрешений.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в пункте 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22, следует, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры".
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что бремя доказывания обстоятельств нарушения права и обоснованность избранного способа защиты права лежит на лице, заявившем иск.
Вместе с тем, оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой не имеется.
Исходя из содержания пунктов 2 и 1 ст. 40 ЗК РФ и п. 1 ст. 260 ГК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилье в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов.
Частью 2 ст. 51 названного Кодекса установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами. (ч. 4).
Судом установлено, что в данном случае в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, разрешенное использование обозначено: « магазин, для размещения объектов торговли».
Между тем, у истца не имелось разрешения на строительство объекта недвижимости и уполномоченные органы исполнительной власти не издавали распорядительных актов, не согласовывали проектную документацию и не выдавали разрешение на строительство спорного объекта.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Судом установлено, в том числе проведенной по делу судебной экспертизой, что на принадлежащем истцу земельном участке площадью возведено 2-х этажное строение, на первом этаже не жилое помещение, на втором этаже жилое помещение, тогда как спорный объект недвижимости относится к категории нежилых, разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, надлежащие меры к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, истцом не принимались, какие-либо препятствия для получения разрешения у него отсутствовали.
ФИО1, действуя добросовестно и разумно, должна была предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации. Доказательств наличия препятствий в получении таких документов суду не представлено.
Довод о том, что возведенный объект безопасен в использовании, соответствует строительным нормам и правилам, на спорный объект возможно признать право собственности подлежит отклонению, поскольку эти обстоятельства с точки зрения правового регулирования, закрепленного в п. 3 ст. 222 ГК РФ, не являются безусловными для признания права собственности на спорный объект.
Условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.
Поскольку ФИО1 не представлены доказательства, подтверждающие, что она предпринимала достаточные и необходимые попытки для получения соответствующего разрешения, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований истца.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении искового заявления ФИО1 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества - 2-этажного здания, общей площадью 188,47 кв.м., на первом этаже магазин, площадью 83,79 кв.м., на втором этаже жилые комнаты, площадью 104,68 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:49:000011:596 площадью 100+/- кв.м. категории земель: земли населенных пунктов с видом разрешённого использования - магазин, для размещения объектов торговли, по адресу: РД, <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи жалобы в Избербашский городской суд.
Судья М.М. Ахмедханов
Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.