Решение по делу № 2-163/2022 от 28.02.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2023 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н.Ю., при секретаре Юдиной Ю.С., с участием адвоката Абаниной И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, СНТ СН «Королевский лес» об установлении сервитута.

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, СНТ СН «Королевский лес» об установлении сервитута, в котором, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит установить сервитут для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, расположенными по адресу: (адрес), принадлежащими ФИО1 на праве собственности по варианту заключения судебной землеустроительной экспертизы, назначение сервитута –для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда на принадлежащих им транспортных средствах, родственников и гостей на принадлежащих им транспортных средствах, строительных, технических, сервисных служб и организаций, род деятельности которых связан со строительством и эксплуатацией объектов недвижимого имущества, на транспорте и с оборудованием необходимом для осуществления их профессиональной деятельности, экстренных государственных служб (МЧС, Служба скорой медицинской помощи, полиция иные) при исполнении ими своих служебных обязанностей.

Установить размер платы и порядок платы за сервитут: за период (календарный год) сумма земельного налога за участки делится на №, полученную сумму пользователь уплачивает собственнику не позднее 20го января текущего года путем перечисления денежных средств на лицевой счет собственников земельных участков.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи земельного участка от (дата), что подтверждается записью регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата); земельного участка с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), на основании договора дарения земельного участка от (дата), что подтверждается записью регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата); жилого дома с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), что подтверждается записью регистрации № от (дата) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; гаража с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), что подтверждается записью регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата); бани с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), что подтверждается записью регистрации № от (дата) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанные земельные участки, жилой дом и строения используются ФИО1 и его семьей для проживания, то есть для личных, семейных нужд.

Согласно постановления администрации сельского поселения ... Рузского муниципального района Московской области № от (дата) « Об утверждении «Проекта планировки территории под размещение дачного поселка ... (адрес), располагаемого на земельных участках общей площадью ... с кадастровым номером № ( пл....) и с кадастровым номером № ( пл. ... находящиеся в собственности у ФИО4; с кадастровыми номерами № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... находящиеся в собственности у ФИО2

Согласно пункта ... данного постановления на ФИО2 возложена обязанность изменить вид разрешенного использования территории общего пользования и переоформить данную территорию как имущество общего пользования, в соответствии с требованием действующего законодательства, однако ФИО2 этого сделано не было

Из земельного массива общей площадью ..., был спроектирован и создан коттеджный поселок жилой комплекс ... территория коттеджного поселка обнесена сплошным забором, проезд и проход в коттеджный поселок осуществляется только через пропускные пункты, иного доступа нет.

Земельный массив был разбит на участки под застройку жилыми домами, участки под дороги и пешеходные дорожки, а также участки под строительство единых коммуникаций поселка и зон рекреации.

Часть земельных участков были реализованы гражданам под застройку жилых домов, а часть земельных участков используются для прохода и проезда собственников недвижимости к своим домам, несмотря на вид разрешенного использования – для дачного строительства используются как дороги.

В перечне автомобильных дорог общего пользования местного значения Рузского муниципального района, утвержденного Постановлением Администрации Рузского муниципального района Московской области от (дата) № отсутствуют дороги, ведущие к территории жилого комплекса ... а также проходящие через территорию данного комплекса.

Подъезд и въезд к территории жилого комплекса ... возможен только через земельные участки ФИО2, ФИО3, СНТ СН « Королевский лес».

(дата) ФИО1 в адрес ФИО2, СНТ СН « Королевский лес» было направлено предложение о заключении с ФИО1 соглашения аналогичного с соглашением ФИО5 об установлении сервитута, однако в установленный срок ответов на предложения истца от ответчиков не поступило.

На протяжении многих лет с (дата) истец имел беспрепятственный доступ для проезда к принадлежащим ему земельным участкам и жилому дому, с хозяйственными постройками с центральной автодороги на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №. Отсутствие сервитута нарушает его права на осуществление доступа на принадлежащие ему имущество: земельные участки и жилой дом, с хозяйственными постройками.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился о дне слушания дела, месте и времени извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности, который исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме, просив их удовлетворить с учетом уточнённых исковых требований.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился о дне слушания дела, месте и времени надлежащим образом извещен.

Ответчик СНТ СН «Королевский лес» в судебное заседание не явилось о дне слушания дела, месте и времени извещено надлежащим образом.

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась о дне слушания дела, месте и времени извещена надлежащим образом.

Ответчики ФИО2, ФИО3, СНТ СН «Королевский лес» направили в суд своего представителя по ордеру и доверенности, которая исковые требования не признала, просила отказать ФИО1 в их удовлетворении, согласно письменных пояснений ...

Третье лицо Комитет лесного хозяйства МО в судебное заседание не явилось о дне слушания дела, месте и времени извещено надлежащим образом.

Третье лицо ООО « ФИО6.» в судебное заседание не явилось о дне слушания дела, месте и времени извещено надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Частью 2 статьи 12 названного кодекса установлено, что суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 7 - 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г.), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. В соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, при рассмотрении иска об установлении сервитута суду следует определить, имеется ли у истцов возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права о сервитуте.

Из смысла приведенных норм гражданского и земельного законодательства о сервитуте также следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

По делу установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи земельного участка от (дата), что подтверждается записью регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата);

-земельного участка с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), на основании договора дарения земельного участка от (дата), что подтверждается записью регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата);

жилого дома с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), что подтверждается записью регистрации № от (дата) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; -гаража с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), что подтверждается записью регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата);

бани с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), что подтверждается записью регистрации № от (дата) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки ФИО1 расположены на территории СНТ СН « Королевский лес».

Согласно постановления администрации сельского поселения ... Рузского муниципального района Московской области № от (дата) « Об утверждении «Проекта планировки территории под размещение дачного поселка ... (адрес), располагаемого на земельных участках общей площадью ... с кадастровым номером № ( пл.... и с кадастровым номером № ( пл. ... находящиеся в собственности у ФИО4; с кадастровыми номерами № ( пл. ...); № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... № ( пл. ... находящиеся в собственности у ФИО2

Из земельного массива общей площадью ... был спроектирован и создан коттеджный поселок жилой комплекс ... территория коттеджного поселка обнесена сплошным забором, проезд и проход в коттеджный поселок осуществляется только через пропускные пункты, иного доступа нет.

Границы земельных участков, входящих в состав территории коттеджного поселка жилого комплекса ... границы земель общего пользования, а также способы обеспечения доступа собственнику недвижимости к принадлежащим им на праве собственности земельным участкам (проезды, проходы и т.д.) определяются в соответствии с проектом планировки и застройки данного коттеджного поселка жилого комплекса ... Проект разработан в установленном законом порядке.

Согласно Проекту застройки территории коттеджного поселка жилого комплекса ... утвержденному постановлением Главы администрации сельского поселения ... Рузского муниципального района Московской области № от (дата) в качестве подъезда, въезда и выезда предусмотрены подъезды, въезды и выезд по существующим дорогам, находящихся на территория коттеджного поселка жилого комплекса ... в собственности ФИО2, ФИО7 и СНТ СН « Королевский лес».

Включение существующих дорог в состав реестровых границ земельных участков, принадлежащих ФИО2, ФИО3 и СНТ СН « Королевский лес» на праве собственности, является основанием для заявления ФИО1 исковых требований об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности ФИО2, ФИО7 и СНТ СН « Королевский лес».

Определением Рузского районного суда Московской области от (дата) по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО ... ( том ...

Согласно заключению судебной экспертизы, экспертным путем установлено, что исследуемые объекты недвижимости с №, №, №, №, № представляют из себя единый комплекс объектов недвижимости, расположенный на двух земельных участках № № (... земельные участки с №, № со всех сторон имеют смежные земельные участки, не относящиеся к территориям общего пользования, исследуемые объекты недвижимости расположены в границах ... территория жилого комплекса огорожена, въезд на территорию осуществляется через КПП.

По результатам экспертного осмотра установлено, что «физически» подъезд к исследуемым объектам от земель общего пользования и/или неразграниченной[1] государственной собственности круглогодично организован по земельным участкам с №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №

Организация проезда ФИО1 к земельному участку с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес); к земельному участку с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес); жилому дому с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес); гаражу с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес); бани с кадастровым номером № площадью ... по адресу: (адрес), без использования земельных участков, принадлежащих третьим лицам, невозможна.

Для ответа на поставленный вопрос экспертами изучены представленные материалы, исследована территория, прилегающая к объектам недвижимости принадлежащим Истцу.

Также, экспертами, в процессе натурного исследования определены характеристики и геоданные: координаты поворотных точек, существующей дорожной сети от территории общего пользования до объектов ФИО1.

Измерения во время экспертных осмотров на открытых территориях выполнены методами спутниковых определений в режиме RTK[2] от сети корректирующих станций EFT-CORS. Спутниковая геодезическая съемка выполнена с калибровкой, по пунктам Государственной геодезической сети (ГГС). В калибровке были задействованы 4 пункта ГГС, расположенные вокруг исследуемых объектов. Также, с помощью спутниковых измерений, определены координаты опорной геодезической сети. Геодезические измерения на залесенной территории проведены электронным тахеометром от точек опорной геодезической сети. Измерения расстояний в сети проведены в прямом и обратном направлении, углов - одним круговым приемом. Плановое положение пикетных точек определено способами полярных и комбинированных засечек электронным тахеометром в обычном режиме на отражатель телескопической вехи. Точность полученных координат не превышает среднюю квадратическую ошибку положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы и соответствует требованиям к точности определения координат характерных точек границ земельного участка, точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, отнесенным к землям населенных пунктов (0,1 м).

При определении координат существующих проездов эксперты не включали тротуары и клумбы в площади занятые проездами.

По результатам экспертного осмотра было определено, что от участков общего пользования имеется возможность организовать проезд к жилому дому с хозяйственными постройками, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности ФИО1 по существующим проездам.

Экспертами исследованы возможные варианты проезда и в качестве наименее обременительного варианта отобран вариант, где проезд осуществляется по действующим проездам, и при реализации данного варианта обременение будет установлено на наименьшее количество земельных участков.

Далее, экспертами проведено исследование с целью определения рыночной стоимости платы за постоянный сервитут обременяемых частей земельных участков.

В связи с отсутствием в определении суда от (дата) о назначении экспертизы даты, на которую должна была быть определена величина платы за использование земельных участков на условиях сервитута по разработанному варианту, в качестве даты исследования эксперты приняли дату составления Заключения – (дата)

Все расчеты, выполняемые для целей подготовки настоящего Заключения, производятся в программе Microsoft Office Excel. Числовая информация приводится в Заключении в удобном для восприятия виде. Сами расчеты выполняются с высокой точностью в соответствии с внутренней архитектурой указанной программы.

Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

С учетом того, что установление сервитутов, навсегда лишают собственника возможности пользования в полном объеме частью участка, занятой сервитутом. Он может использовать площадь, занятую сервитутом, исключительно в целях его установления, то есть, для проезда, при выборе методики оценки соразмерной платы за сервитут необходимо учитывать оказанное устанавливаемым обременением влияние на:

· возможность использования участка для застройки улучшениями, соответствующими виду разрешенного использования;

· продажу участка;

· сдачу участка в аренду.

При определении соразмерной платы за сервитут объектами оценки являются земельные участки, на которых должны быть установлены сервитуты, а сами, сервитуты, невозможно купить, обменять, создать, воспроизвести. Из чего следует, что соразмерная плата за сервитуты не является стоимостью сервитута.

Там, где это возможно, параметры, требуемые для установления размера платы за сервитут, определяются на базе рыночной стоимости земельных участков.

Экспертами проведена оценка соразмерной платы при условии внесения периодических платежей для предлагаемого варианта установления сервитута.

По аналогии с внесением арендной платы, плата за пользование сервитутом может быть установлена в виде периодических платежей, вносимых пользователями ежемесячно/ ежеквартально/ ежегодно, аналогично внесению арендной платы.

Кроме того, в отношении объектов недвижимости в арендную плату также включаются операционные расходы – условно-переменные и условно-постоянные, в то время как компенсационные издержки по содержанию земельного участка (в т.ч. и сервитута), включают только земельный налог/арендная плата. Прочие расходы, содержание охраны, асфальтирование, организация освещения и прочие улучшения не входят в соразмерную плату за сервитут земельного участка и должны компенсироваться пользователями на паритетной основе, по аналогии с коммунальными платежами.

Для определения соразмерной платы за сервитут эксперты воспользовались методом рекапитализации стоимости земельного участка, а именно:

- рассчитывается удельная стоимость одного квадратного метра каждого обремененного участка (с учетом интенсивности предполагаемого использования во времени, степени влияния сервитута на распоряжение земельным участком и степень ограничения прав собственника по пользованию земельным участком);

- определение коэффициента капитализации для земельного участка;

- определение чистого операционного дохода приносимого 1 кв. м земельного участка как произведение рыночной стоимости и коэффициента капитализации.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

В данном случае для определения рыночной стоимости анализируемых земельных участков использовался только сравнительный подход. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

· подбор объектов-аналогов сопоставимых по элементам сравнения с объектом оценки;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование

Экспертом был исследован рынок недвижимости в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых земельных участков и отобраны из открытых, доступных и достоверных источниках сведений о предложениях к сделке с сопоставимыми земельными участками.

Экспертами отобраны три предложения к сделке объектов-аналогов, сходных по своим характеристикам с объектами оценки, но имеющих отличия по ряду ценообразующих факторов. В связи с чем, необходимо ввести следующие корректировки:

-Вид разрешенного использования (для части объектов оценки);

- Условия продажи (уторговывание);

- Площадь земельного участка;

- Конфигурация земельного участка;

- Время сделки/предложения

Корректировка на местоположение и инженерное обеспечение не вводится в связи с тем, что объекты оценки и объекты-аналоги расположены в одном жилом комплексе и сопоставимы по этим элементам сравнения.

Корректировка на наличие фундамента на одном из объектов аналогов не вводится, поскольку, как правило, не смотря, на высокую стоимость возведения фундамента, лучше продаются пустые, незастроенные земельные участки, т.к. это не ограничивает покупателей в выборе проекта будущего дома на «свой вкус».

Следовательно, для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки методом сравнения продаж, необходимо в цены предложений к продаже объектов-аналогов внести соответствующие корректировки, учитывающие различия объекта оценки (для каждого земельного участка) и его аналогов по таким элементам сравнения по приведенным выше элементам сравнения

Расчет рыночной стоимости (земельных участков) на дату оценки методом сравнения продаж приведен в таблицах с обоснованием введения и величины корректировок цен аналогов в соответствии со степенью отличия каждого аналога от объектов исследования.

Экспертами произведен анализ интенсивности предполагаемого использования обременяемых частей земельных участков во времени.

Интенсивность использования участка по времени может характеризоваться максимально возможным количеством машин, проезжающих в единицу времени, т.е. ее пропускной способностью.

В материалах дела отсутствует сведения о количестве машин, которые должны попадать к жилому дому с хозяйственными постройками, расположенным на земельных участках, находящихся в собственности ФИО1

При обосновании отказа расчета интенсивности использования эксперты проводят аналогию с арендными отношениями. Арендная ставка объекта недвижимости не зависит от интенсивности его использования.

Данный фактор не подлежит учету в исследовании.

При анализе степени влияния сервитута на распоряжение земельным участком эксперты учитывают следующие факторы:

-все обременяемые части земельных участков, на местности представлены существующими проездами единого массива жилого комплекса;

- согласно существующей организации движения, а также данных из открытых картографических источников, проездами по земельным участкам с кадастровыми номерами № №, №, №, неограниченно пользуются владельцы № домовладений;

- согласно существующей организации движение, а также данных из открытых картографических источников проездами по земельным участкам с кадастровыми номерами № неограниченно пользуются владельцы ... домовладений;

-согласно существующей организации движение, а также данных из открытых картографических источников проездами по земельным участкам с кадастровыми номерами № неограниченно пользуются владельцы ... домовладений.

Для учета влияния сервитута на распоряжение земельным участком экспертами рассчитаны соответствующие за пользованные доли от рыночной стоимости обременяемых частей.

Земельные участки, по которым будет осуществляться проезд к объектам недвижимости ФИО1 на дату проведения исследования используются в качестве подъездной дороги, другое использование данного участка не предусматривается. Экспертами учитывались следующие факты в связи с ограничением прав :

- фактическое использование земельных участков на период составления заключения – под автодороги;

- накладываемое ограничение прав частей земельных участков подразумевает также использование их под организацию проезда;

С учетом фактического использования земельного участка накладываемое обременение не требует корректировки.

Экспертами определена рыночно обоснованная величина платы за сервитут методом рекопитализации.

Расчет данным методом производится в обратном порядке по отношению к методу капитализации, а именно:

1. Рассчитывается рыночная стоимость земельного участка.

2. Обосновывается коэффициент капитализации для земельного участка.

3. Рассчитывается чистый операционный доход, приносимый ... земельного участка как произведение рыночной стоимости и коэффициента капитализации.

4. К чистому операционному доходу прибавляются операционные платежи за земельный участок (земельный налог), получается действительный валовой доход.

5. В связи с тем, что плата за сервитут в общем случае относится к прочим расходам, доход собственника участка, на котором установлен сервитут, может облагаться налогом на добавленную стоимость (НДС) в том случае, если собственник является плательщиком НДС. Таким образом, действительный валовой доход увеличивается на 20% с целью учета НДС.

В отношении объектов недвижимости в арендную плату, также включаются операционные расходы – условно-переменные и условно-постоянные, в то время как компенсационные издержки по содержанию земельного участка (в т.ч. и сервитута), включают только земельный налог/арендная плата.

Прочие расходы: содержание охраны, асфальтирование, организация освещения и прочие улучшения, не входят в соразмерную плату за сервитут земельного участка и должны компенсироваться пользователями на паритетной основе, по аналогии с коммунальными платежами.

Расчет соразмерной платы за сервитут, выраженной в виде периодических платежей включает в себя:

Учитывая рыночную природу возникновения взаимоотношений арендодателя и арендатора, арендная плата включает все издержки и прибыль, т.е. может служить базой для расчета соразмерной платы за сервитут, при условии учета интенсивности предполагаемого использования во времени, степени влияния сервитута на распоряжение земельным участком и степень ограничения прав собственника по пользованию земельным участком.

- определение коэффициента капитализации для земельного участка;

Проведенным исследованием и выполненными расчетами экспертами установлено:

соразмерная плата за сервитут по варианту, предложенному экспертами, составляет (без учета НДС):

- за использование части земельного участка с № – 25169руб. в год (без учета НДС); 2097руб. в месяц (без учета НДС);

- за использование части земельного участка с № – 14044руб. в год (без учета (НДС); 1170руб. в месяц (без учета НДС);

- за использование части земельного участка с № – 7088руб. в год (без учета НДС); 591руб. в месяц (без учета НДС);

- за использование части земельного участка с № – 3109руб. в год (без учета НДС); 259руб. в месяц (без учета НДС);

- за использование части земельного участка с № – 164руб. в год (без учета НДС); 14руб. в месяц (без учета НДС);

- за использование части земельного участка с № – 491руб. в год (без учета НДС); 41руб. в месяц (без учета НДС);

соразмерная плата за сервитут по варианту, предложенному экспертами, составляет (с учетом НДС):

- за использование части земельного участка с № – 30203руб. в год (с учетом НДС); 2517руб. в месяц (с учетом НДС);

- за использование части земельного участка с № – 16853руб. в год (без учета (НДС); 1404руб. в месяц (с учетом НДС);

- за использование части земельного участка с № – 8505руб. в год (с учетом НДС); 709руб. в месяц (с учетом НДС);

- за использование части земельного участка с № – 3730руб. в год (с учетом НДС); 311руб. в месяц (с учетом НДС);

- за использование части земельного участка с № – 197руб. в год (с учетом НДС); 16руб. в месяц (с учетом НДС);

- за использование части земельного участка с № – 589руб. в год (с учетом НДС); 49руб. в месяц (с учетом НДС).

Итоговые значения размера платы за сервитут в указанном расчете определены на основании рассчитанной рыночной стоимости обремененных частей земельных участков.

В судебном заседании был допрошен эксперт ... который поддержал заключение судебной экспертизы в полном объеме.

В судебном заседании эксперт пояснил, что определением Рузского районного суда Московской области от (дата) была назначена экспертиза. В результате, порученной экспертизы дважды проводился осмотр (дата) и (дата) экспертом ... им же производилась обработка полученных данных, поскольку (дата) он был занят, им было уполномочено лицо, на экспертный осмотр. Несмотря на то, что у экспертов, подписавших экспертное заключение по делу отсутствует квалификационный аттестат оценщика, выданный в соответствие с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», они вправе были проводить данную экспертизу, поскольку подготовленное экспертами заключение по гражданскому делу № не является отчетом об оценке, соответственно на него не распространяются требования Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответственно наличие квалификационного аттестата оценщика не является обязательным. Лицензирование судебно-экспертной деятельности не предусмотрено Федеральным законодательством (ФЗ №99 от 04.05.2011 и ПП РФ №957 от 22.11.2016). Более того он является кадастровым инженером, при обучении в высшем учебном заведении проходил оценку недвижимости и имеет опыт в производстве экспертиз более 30 лет. В качестве аналогов использованы земельные участки, предлагаемые под индивидуальное строительство, а не под размещение дорог, проездов, например, земельный участок с дорогой №, примыкающий к участку №, поскольку месторасположение земельных участков является одним из основных ценообразующих факторов, степень влияния которого на стоимость земельных участков наиболее сложно проанализировать. В связи с этим, в качестве объектов аналогов были отобраны земельные участки, расположенные в том же ЖК, что и объекты оценки. Использование в расчетах объектов-аналогов, с отличным от объектов оценки ВРИ не повлияло на результат определения рыночной стоимости, т.к. данное различие было учтено введением соответствующей корректировки ... В связи, с отсутствием достаточного количества информации о сделках - как состоявшихся, так и предложениях к сделкам, с участками под размещение дорог, в рамках настоящей экспертизы аналоги земельных участков используемых под размещение дорог, проездов не использовались.С учетом формулировки вопросов поставленных, судом перед экспертами, эксперты предложили вариант с использованием существующих проездов. Таким образом, фактическое использование обременяемых частей земельных участков не изменится, что учтено в заключении.В заключении по аналогии с арендной платой определен размер упущенных доходов – убытков.

Суд принимает, заключение судебной экспертизы, как допустимое доказательство, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая вышеприведенные нормы права и обстоятельства дела, приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований об установлении сервитута по варианту предложенному в заключении судебной экспертизы, поскольку в ходе судебного заседания было установлено, что включение существующих дорог в состав реестровых границ земельных участков, находящихся в собственности ФИО2, ФИО3 и СНТ СН « Королевский лес», является основанием для установления сервитута, поскольку организация проезда ФИО1 к принадлежащей ему недвижимости без использования земельных участков, принадлежащих третьим лицам, невозможна.

Доказательств обратного ответчиками не представлено и материалы дела не содержат.

Также суд полагает возможным установить размер платы за сервитут за использование ФИО1 указанных земельных участков ответчиков в размере, установленном судебной экспертизой, поскольку установление сервитута предусматривает возмездность пользования земельным участком, размер платы за сервитут определен на основании рыночной стоимости обремененных частей земельных участков, экспертами учтено влияние интенсивности использования во времени, степени влияния сервитут на распоряжения земельными участками и степень ограничения прав собственников участков, то есть методом рекапитализации доходов определен размер соразмерной платы за сервитут.

Достаточных и бесспорных доказательств обратного истцом суду в силу требований ст.56 ГПК РФ не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Садоводческому некоммерческому товариществу собственников недвижимости «Королевский лес» об установлении сервитута-удовлетворить частично.

Установить сервитут для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, расположенными по адресу: (адрес), принадлежащими ФИО1 на праве собственности по варианту заключения судебной землеустроительной экспертизы