Решение по делу № 2-4361/2023 от 28.08.2023

дело № 2-4361\23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2023 г. г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Павлычеве О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности на Управление Росреестра в Краснодарском крае погасить регистрационную запись о праве аренды в едином государственном реестре недвижимости,

установил:

МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи «Дирекция имущественного комплекса» обратилось в Центральный районный суд г. Сочи к ФИО1 с иском о расторжении договора от 03.05.2005 года № № о предоставлении в пользование на условиях аренды (договора аренды) земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование своих исковых требований истец МКУ города Сочи «Дирекция имущественного комплекса» ссылается на то, что на основании постановления главы администрации Центрального района города Сочи от 24.04.2004г. № 449 между администрацией Центрального района города Сочи и УзунЯ.Я. С. был заключен договор от 03.05.2005 г. № № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский <адрес>.

В соответствии с договором от 21.09.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды арендатором земельного участка является ответчик ФИО1.

Дополнительным соглашением от 22.07.2011г. к договору аренды от 03.05.2005г. № № определен вид разрешенного использования земельного участка: «отдельно стоящий жилой дом на одну семью». В границах данного земельного участка зарегистрировано право собственности на имя ФИО1 на объект капитального строительства «жилой дом» с кадастровым номером №, завершение строительства - 2014 год. Также зарегистрировано право собственности на имя ФИО1 на объект капитального строительства с кадастровым номером: №, жилой дом литер «Б». Из Управления муниципального контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края поступила информация о нарушении действующего законодательства на земельном участке с кадастровым номером: №. Выездом на место визуально установлено, что в настоящее время в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> расположено два незавершенных строительством эксплуатируемых строения, в одном из которых расположен «АПАРТ ОТЕЛЬ» и офисные помещения (пункт выдачи товаров интернет - магазина «WILDBERRIES»). Таким образом, по мнению истца, фактически на территории земельного участка ведется коммерческая деятельность ответчика ФИО1 Ведение коммерческой деятельности, по мнению истца, нарушает требования ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ и ст. ст. 37, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, истец обратился с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка.

Истец ссылается на то, что в адрес ответчика 22.04.2022г. № 01-09-01/439 направлена претензия об устранении нарушений договора аренды, требований федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.

02.06.2022 за № № в адрес ответчика истцом была направлена вторая претензия с предложением расторгнуть договор аренды от 03.05.2005г. № №.

14.06.2022г. от ответчика в адрес истца поступило обращение, в котором ФИО1 сообщила истцу о том, что коммерческая деятельность (запрещенная) на земельном участке с кадастровым номером № не ведется.

Истец указывает на то, что по результатам повторного обследования земельного участка, проведенного управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 17.05.2023г. установлено использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению: в части помещений в строении с кадастровым номером: № размещен пункт выдачи товаров «WILDBERRIES».

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования просила удовлетворить, т.е. расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.05.2005г № № с кадастровым номером: №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> ввиду того, что ответчиком нарушены свои обязательства по использованию земельного участка, а также ввиду того, что на земельном участке ведется запрещенная законом коммерческая деятельность в одном из строений – жилом доме литер «Б». Представитель истца считает, что все доказательства, представленные ответчиком, не свидетельствуют об отсутствии коммерческой деятельности на указанном земельном участке, а актом визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером: № от 17 мая 2023г., представленном истцом, установлено, что ФИО1 ведет коммерческую деятельность в жилом доме литер «Б», который принадлежит ей на праве собственности, чем нарушает условия договора аренды земельного участка.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила в суд письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и представителя с доверенностью.

На основании п.5 статьи 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 просила суд в удовлетворении исковых требованиях отказать и суду пояснила, что ответчик ФИО1 не ведет запрещенной коммерческой деятельности на земельном участке с кадастровым номером: № в <адрес>, не нарушала условий договора аренды земельного участка, использует его в соответствии с видом разрешенного использования: для индивидуального жилого строительства. Жилой дом литер «Б» принадлежит ФИО1 на праве собственности, он используется только для проживания, т.е. в соответствии с целевым назначением. Ответчик является индивидуальным предпринимателем в соответствии с законом, о чем суду представлены документы. Ответчик имеет право сдавать в качестве индивидуального предпринимателя жилые комнаты в своем индивидуальном жилом доме для проживания гражданам, поскольку платит налоги государству, проживает в жилом доме литер «Б» со своей семьей. Запрещенную деятельность ответчик на земельном участке не ведет. Осмотр, на который ссылается истец, не соответствует действительности, так как при осмотре на участок сотрудники Управления муниципального земельного контроля не заходили, сослались на визуальное обследование, произведенное за предполагаемыми границами земельного участка. Вывески на жилом доме литер «Б», принадлежащем ответчику, отсутствуют. Понятия «АПАРТ ОТЕЛЬ» в Российской Федерации не существует, жилой дом литер «Б», принадлежащий ответчику, не может считаться по нормам и правилам гостиницей или гостевым домом, как гостиница не используется, в доме отсутствует пункт выдачи товаров интернет магазина «WILDBERRIES». Считает, что истец не доказал факт использования ответчиком жилого дома литер «Б» и земельного участка вопреки виду их разрешенного использования, поэтому просила суд в исковых требованиях отказать в полном объеме.

Выслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности все доказательства и обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что исковые требования МКУ города Сочи «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 ГК РФ. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Из разъяснений, приведенных в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом, не следует возможность отзыва согласия, выраженного арендодателем в виде условия договора аренды. Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

Из материалов дела следует, что ФИО1 пользуется на праве долгосрочной аренды (до 01.07.2051 года) земельным участком с кадастровым номером: №, расположенным по ул. <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

На земельном участке с кадастровым номером: № по <адрес> расположены жилые строения, право собственности на которые зарегистрировано на имя ФИО1

Правомерность указанных жилых строений и земельного участка, на котором они расположены, подтверждается вступившим в законную силу решением суда Центрального района г.Сочи от 26.02.2014 года по гражданскому делу по иску администрации города Сочи к ФИО1 о сносе самовольной постройки.

Представители сторон в судебном заседании не оспаривали факт того, что на земельном участке с кадастровым номером: № по <адрес> расположены принадлежащие ФИО1 два жилых строения: жилой дом с кадастровым номером № и жилой дом литер «№» с кадастровым номером: №.

Истец, обращаясь в суд с заявленными требованиями, полагает, что, поскольку ответчик использует принадлежащие ей на праве собственности на вышеуказанном земельном участке строения для размещения объектов коммерческой деятельности, следовательно, использует земельный участок, имеющий целевое назначение «для индивидуального жилищного строительства», не по его целевому назначению, что влечет расторжение договора аренды земельного участка.

Указанные доводы истца суд признает не состоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела.

Так, на основании постановления главы администрации Центрального района города Сочи от 24.04.2004г. № 449 между администрацией Центрального района города Сочи и ФИО4 был заключен договор от 03.05.2005г. № № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с договором от 21.09.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды арендатором вышеуказанного земельного участка является ответчик ФИО1.

В обоснование исковых требований истцом представлен суду Акт осмотра главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края земельного участка с кадастровым номером: № от 17 мая 2023г.

Указанный акт осмотра земельного участка суд не может принять в качестве допустимого доказательства по гражданскому делу ведения ФИО1 запрещенной коммерческой деятельности на земельном участке с кадастровым номером: № по следующим основаниям.

Так, согласно п. 1.6.1. Постановления администрации города Сочи от 30.12.2013 N 2940 (ред. от 14.01.2019) "Об утверждении административного регламента осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город-курорт Сочи" лица, в отношении которых осуществляются мероприятия по муниципальному земельному контролю, имеют право:

1) непосредственно присутствовать при проведении проверки, давать объяснения по вопросам, относящимся к предмету проверки;

2) получать от органа муниципального контроля, его должностных лиц информацию, которая относится к предмету проверки и предоставление которой предусмотрено Федеральным законом N 294-ФЗ;

3) знакомиться с документами и (или) информацией, полученными органами муниципального контроля в рамках межведомственного информационного взаимодействия от государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, в распоряжении которых находятся эти документы и (или) информация;

4) представлять документы и (или) информацию, запрашиваемые в рамках межведомственного информационного взаимодействия, в орган муниципального земельного контроля по собственной инициативе;

5) знакомиться с результатами проверки и указывать в акте проверки о своем ознакомлении с результатами проверки, согласии или несогласии с ними, а также с отдельными действиями должностных лиц органа муниципального контроля, и др.

Как следует из вышеуказанного Акта от 26.06.2022 года, акт составлен главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО5 единолично, в отсутствие арендатора земельного участка, сведения об извещении арендатора земельного участка о проводимом осмотре земельного участка Акт не содержит.

Кроме того, Акт осмотра земельного участка составлен без непосредственного посещения осматриваемого земельного участка, а с «общедоступных мест» (л.д. 29).

При осмотре ответчик не присутствовала, в акте осмотра указаны два незавершенных строительством эксплуатируемых строения, а в действительности жилые строения, принадлежащие ФИО1, строительством завершены, это обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Центрального суда г.Сочи от 26.02.2014г.по гражданскому делу по иску администрации города Сочи к ФИО1 о сносе самовольной постройки.

Указанный акт не может являться доказательством нарушений ответчиком ФИО1 требований ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ в отношении исполнения условий договора аренды земельного участка и требований ст. ст. 37, 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, из постановления главы администрации Центрального района г. Сочи от 23.04.2004 года № 449, на основании которого правопредшественнику ФИО1 – ФИО4 был предоставлен спорный земельный участок в аренду, следует, что земельный участок площадью 400 кв.м. по ул. Плеханова в Центральном районе г. Сочи предоставлен ФИО4 до 01.07.2051 года для завершения строительства пансиона на семейном подряде (л.д. 9).

Из договора № № аренды земельного участка от 03 мая 2005 года следует, что на земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности ФИО4 незавершенный строительством объект капитального строительства (л.д. 10).

Таким образом, предоставляя земельный участок в аренду ФИО4, администрация Центрального района г. Сочи предусмотрела право арендатора на завершение строительства пансиона на семейном подряде.

При таких обстоятельствах ссылка истца на то, что нарушение условий договора аренды заключается в том, что на арендованном земельном участке ответчиком размещен Апарт-отель, суд признает не состоятельной.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить суду доказательства обоснованности своих исковых требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, суд принимает во внимание, что истцом не представлено суду достаточных доказательств нарушения ФИО1 условий договора аренды земельного участка, а также доказательств использования земельного участка с кадастровым номером: № не в соответствии с его видом разрешенного использования.

Пунктом 4.1.1 Договора аренды земельного участка № № от 03 мая 2005 года предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

Основания, предусмотренные п. 4.1.1 Договора аренды земельного участка № № от 03 мая 2005 года, судом при рассмотрении данного дела не установлены.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исковые требования по настоящему делу основаны только на акте проверки от 17 мая 2023г. и фототаблице, являющейся приложением к нему.

Других документов и доказательств у истца не имеется.

Ответчик, в свою очередь, представила суду доказательства того, что по другому гражданскому делу № №, рассмотренному Центральным судом г. Сочи с участием тех же лиц ( ФИО1 и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи), была назначена судебная экспертиза, заключением от 10.07.2023г. по делу № №. не зафиксировано в принадлежащих ответчику жилых домах коммерческих производств, отелей, гостиниц, домовладение было обследовано экспертами и имеется фотоматериал.

Ответчиком представлена суду заверенная копия заключения судебной экспертизы № № от 10.07.2023 АНО «Центр экономических экспертиз» по делу № №., согласно которой факт ведения и осуществления ФИО1 коммерческой (незаконной) деятельности и размещения в строении с кадастровым номером № пункта выдачи товаров «WILDBERRIES» и «Апарт Отеля» на земельном участке с кадастровым номером: № не зафиксировано, на фотографиях жилых строений, принадлежащих ответчику ФИО1, отсутствуют такие вывески.

При наличии договора аренды земельного участка истец вправе требовать соблюдения арендатором условий такого договора, но не может требовать ограничения прав ответчика в отношении законного использования жилого дома литер «Б», если такое использование не нарушает права и законные интересы других лиц.

Факта нарушения со стороны ответчика ФИО1 прав и интересов других лиц суд не установил.

При установленных судом обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований МКУ «Дирекция имущественного комплекса» администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности на Управление Росреестра в Краснодарском крае погасить регистрационную запись о праве аренды ФИО1 на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в едином государственном реестре недвижимости отказать.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение составлено 04 сентября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Вергунова