61RS0012-01-2022-004759-53
отметка об исполнении дело № 2-2261/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 августа 2022 года г. Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Савельевой Л.В.
при секретаре судебного заседания Беляевой Д.С.,
с участием истца ИП ФИО1,
его представителя адвоката Петрашис А.В., предоставившей удостоверение № 4918 от 23.03.2010, ордер № 7458 от 09.11.2020, доверенность от 23.05.2022 года,
ответчика ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2, ФИО3, несовершеннолетним ФИО4, ФИО5, ФИО6 в лице законного представителя ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, несовершеннолетним ФИО4, ФИО5, ФИО6 в лице законного представителя ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что между истцом (Продавец) и ответчиками (Покупатели) ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи земельного участка КН № и расположенного на нём жилого дома КН № по адресу:
Согласно пункту 3 договора, жилой дом по соглашению сторон продан за 1 750 000 рублей, а земельный участок за 50 000 рублей. Всего цена проданных жилого дома и земельного участка, определённая по договорённости составляет 1 800 000 рублей, из которых 453 026 рублей будет оплачена продавцу в срок до 06.05.2016 г. путём перечисления денежных средств по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, выданному 30.07.20212 г. УПФР в г. Волгодонске Ростовской области, на расчётный счёт продавца ФИО1 Оставшуюся сумму в размере 1 346 974 рублей, в том числе 50 000 рублей за земельный участок покупатели уплачивают наличными деньгами в кассу продавца или путём перечисления на расчётный счёт продавца в следующие сроки: 146 974 рубля в срок до 24.02.2017 г.; 600 000 рублей в срок до 24.02.2018 г.; 600 000 рублей в срок до 24.02.2019 года.
26.02.2016 г. право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: зарегистрировано за ответчиками по 1/5 доле за каждым. Обязательства по оплате недвижимости в сумме 1 346 974 рублей ответчиками не были выполнены, что послужило основанием к обращению истца в суд.
Вступившим в законную силу решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 18.06.2019 года по делу № с каждого из ответчиков в пользу истца взысканы 269 394,80 рублей задолженности по договору купли-продажи от 24.02.2016 года, расходы по оплате государственной пошлины 3 010 рублей, расходы по оплате услуг представителя 3 000 рублей, а всего 275 404,80 рублей. Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 18.06.2019 года по делу № до настоящего времени не исполнено.
Исполнительные производства в отношении ответчиков прекращены в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 46 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"- если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества.
26.02.2016 г. при регистрации права собственности ответчиков на жилой дом и земельный участок, зарегистрирован и залог в силу закона на указанные объекты недвижимого имущества в пользу продавца ФИО1
Истец, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, а именно: земельный участок кадастровый № по адресу: и жилой дом кадастровый № по адресу: , путем реализации с публичных торгов с установлением их начальной продажной цены в сумме 1 440 000 рублей (жилой дом) и 147 200 рублей (земельный участок).
Истец и представитель Истца Петрашис А.В. в судебном заседании исковые требования поддержали. На удовлетворении иска настаивали.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании признал иск.
В адрес ответчика ФИО3, представляющей также интересы несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО6 судом направлялось извещение о дате, времени и месте рассмотрения дела по месту регистрации, подтвержденному адресной справкой, которое возвращено в суд по истечении срока хранения.
С учетом положений п. 1 ст. 165. 1 ГК РФ и разъяснений, данных в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд признает ответчика ФИО3 надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте судебного заседания, и считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (покупатели) 24.02.2016 года был заключён договор купли-продажи земельного участка № и расположенного на нём жилого дома № по адресу:
Согласно пункту 3 данного договора, жилой дом по соглашению сторон продан за 1 750 000 рублей, а земельный участок за 50 000 рублей, всего 1 800 000 рублей, из которых 453 026 рублей оплачены продавцу в срок до 06.05.2016 г. путём перечисления денежных средств по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, выданному 30.07.20212 г. УПФР в г. Волгодонске Ростовской области, на расчётный счёт продавца ФИО1 Оставшуюся сумму в размере 1 346 974 рублей, в том числе 50 000 рублей за земельный участок покупатели должны были оплатить наличными деньгами в кассу продавца или путём перечисления на расчётный счёт продавца в следующие сроки: 146 974 рубля в срок до 24.02.2017 г.; 600 000 рублей в срок до 24.02.2018 г.; 600 000 рублей в срок до 24.02.2019 года.
Согласно абз. 2 п. 9 договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.02.2016 года, с момента государственной регистрации ипотеки покупателей и до полной оплаты недвижимого имущества, указанные жилой дом и земельный участок находятся в залоге у «Продавца» ( л.д. 16-18)
Согласно выписке из ЕГРН от 27.04.2022 года № право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: зарегистрировано 26.02.2016 г. за ответчиками по 1/5 доле за каждым и зарегистрирован залог в силу закона ( л.д. 19-42).
Вступившим в законную силу решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 18.06.2019 года по делу № 2-1524/2019 с каждого из ответчиков в пользу истца взысканы 269 394,80 рублей задолженности по договору купли-продажи от 24.02.2016 года, расходы по оплате государственной пошлины 3 010 рублей, расходы по оплате услуг представителя 3 000 рублей, а всего 275 404,80 рублей ( л.д. 10-15).
Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 18.06.2019 года по делу № 2-1524/2019 до настоящего времени не исполнено, что ответчиками не опровергнуто.
Согласно п. 4 ст. 334 ГК РФ к отдельным видам залога применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Пункт 1 статьи 350 ГК РФ предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.
В силу пункта 3 статьи 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Согласно части 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Согласно отчету № об определении рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка с находящимся на нём жилым домом, выполненным независимым оценщиком ФИО7 рыночная стоимость объекта-жилой дом, назначение жилое, площадь общая 230, 7 кв. метров с кадастровым номером , земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под жилую застройку, площадь 1008 кв. метров, кадастровый №, расположенные по адресу: составляет на 28.07.2022 1984000 рублей, из них стоимость жилого дома 1800000 рублей, земельного участка 184000 рублей ( л.д. 108).
Ответчиками рыночная стоимость залогового имущества не оспаривается.
Указанная залоговая стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. Ответчиком указанная стоимость не оспаривается, ходатайств о проведении оценочной экспертизы не заявлял. Доказательств, достоверно и объективно свидетельствующих о том, что цена заложенного имущества существенно изменилась и не соответствует залоговой, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено.
Таким образом, начальная продажная цена предмета ипотеки для реализации с публичных торгов подлежит установлению в размере 1587200 рублей ( 80% от 1984000 рублей), из них стоимость земельного участка 147200 рублей, стоимость жилого дома 1440000 рублей.
На основании совокупности исследованных обстоятельств и приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки по договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.02.2016 года, заключённого сторонами, расположенного по адресу: . ввиду неисполнения ответчиками в добровольном порядке обеспеченного залогом обязательства, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 587200 рублей.
При этом суд принимает во внимание, что допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства, является значительным, размер неисполненного обязательства составляет более 5% от оценки предмета залога, при этом период просрочки исполнения обязательства составляет свыше трех месяцев.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ИП ФИО1 к ФИО2, ФИО3, несовершеннолетним ФИО4, ФИО5, ФИО6 в лице законного представителя ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Обратить взыскание на залоговое имущество: земельный участок площадью 1008+/- 11 кв. метров с кадастровым номером № и жилой дом площадью 230,7 кв.метров с кадастровым номером №, расположенные по адресу: принадлежащие на праве собственности ( по 1/5 доли в праве за каждым) ФИО2, ФИО3, несовершеннолетним ФИО4, ФИО5, ФИО6, путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 440 000 (стоимость жилого дома) и 147 200 рублей (стоимость земельного участка), общая стоимость 1587200 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.
Судья Л.В. Савельева
В окончательной форме решение изготовлено 09 августа 2022 года.