Дело №2-367/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2025 года п. Заиграево

Судья Заиграевского районного суда Республики Бурятия Минеева С.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсудуровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежной суммы, взыскании расходов на заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества, расходов по уплате государственной пошлины, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и понесенных убытков

при участии в заседании:

истец: ФИО1, по предъявлению паспорта, ФИО4, представитель по доверенности

ответчик: ФИО5, представитель по доверенности

ответчик: ФИО6, представитель по доверенности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО4, обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО2 о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 100 000 руб., а также взыскании с ответчика расходов на заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества в размере 2350 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование искового заявления указала, что 10.01.2024 между истцом и ФИО2 заключен договор купли- продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по <адрес> Стоимость объектов недвижимости составила 2100000 рублей, в том числе стоимость жилого дома- 1910000 рублей, стоимость земельного участка- 190000 рублей. При наступлении весны истцом обнаружено, что на земельном участке и в подвале дома выступили грунтовые воды, из-за чего в доме постоянная сырость, плесень, грибок, что делает невозможным проведение ремонта в доме и проживания в нем. Ответчик знал, что затопление участка происходит ежегодно и промолчал об этом. На момент покупки, зимой данные недостатки выявлены быть не могли.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просила суд расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.01.2024 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении жилого дома общей площадью 62 кв.м., расположенного по <адрес> (кадастровый номер №) и земельного участка общей площадью 735 кв.м., расположенного по <адрес> (кадастровый номер №); взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по заключению сделки купли-продажи недвижимого имущества в размере 2350 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей; взыскать в ФИО2 в пользу ФИО1 в счет компенсации морального вреда в размере 1000000 (один миллион) рублей; взыскать в ФИО2 в пользу ФИО1 штраф в размере 50 % за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, в соответствии с п. 6. ст. 13 Закона о защите прав потребителей от 07.02.1992 № 2300-1; взыскать в ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные убытки в размере 544 956 (пятьсот сорок четыре тысячи девятьсот пятьдесят шесть) рублей.

Определением суда от 24.03.2025 к участию по настоящему делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением суда от 10.04.2025 индивидуальный предприниматель ФИО3 исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Определением суда от 28.04.2025 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация МО СП «Дабатуйское».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

ФИО1 в судебном заседании 10.04.2025 доводы искового заявления поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что дом не пригоден для проживания, поскольку в доме постоянно стоит вода, запах сырости, на стенах плесень, кроме того, невозможности воспользоваться туалетной комнатой, поскольку вода поднимается обратно, а уличного туалета нет. При покупке дома зимой такой недостаток выявить было невозможно, поскольку дом постоянно проветривался, был без ремонта. Хотела решить этот вопрос с ответчика мирным путем, но он отказался.

Представитель истца ФИО4, в судебном заседание требования искового заявления поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что грунтовые воды поднимаются только весной и поэтому при покупке дома установить этот недостаток истец не могла. Свидетели в судебном заседании факт недобросовестного поведения ФИО2 подтвердили. ФИО2 знал о том, что земельный участок подтопляем, но не сообщил об этом истцу при продаже дома.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 против удовлетворения искового заявления возражала, полагала что истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения ФИО2 Земельный участок имеет вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, а значит и для ИЖС. О том, что участок подтопляем ФИО2 не знал, поскольку владел земельным участком 1 год.

ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ИП ФИО3 ФИО6 в судебном заседании пояснил, что договор на бурение скважины от 16.12.2023, акт о приеме выполненных работ ФИО2 не подписаны. В случае, если будет установлен факт нарушения технологии бурения, то готовы исправить нарушения.

Представитель АМО СП «Дабатуйское» в судебное заседание не явился, просили суд рассмотреть дело без их участия.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчиков ФИО2, ИП ФИО3

Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, свидетелей, исследовав и оценив все доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 10.01.2024 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок площадью 735 кв. м, с кадастровым номером: № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 66,2 кв.м, кадастровый номер: №, по <адрес>, совместно именуемые «Объект», общей стоимостью 2100000 руб., из которых стоимость земельного участка – 190 000 руб., стоимость дома – 1 910 000 руб.

Согласно п. 2.2 договора стороны устанавливают следующий порядок оплаты: 200 000 руб. за счет собственных денежных средств покупателя, 1900000 руб. за счет целевых кредитных денежных средств по договору № от 10.01.2024, заключенного с ПАО «Банк ВТБ».

При регистрации права собственности покупателя на объект одновременно подлежит регистрации право залога объекта. Залогодержателем является Банк, а залогодателем- покупатель (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находился на день заключения договора.

Расходы, связанные с заключением договора и государственной регистрацией перехода права собственности на объект, несет покупатель (п. 4.9 договора).

Денежные средства за объекты недвижимости получены ФИО2 17.01.2024 года в размере 2 100 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 17.01.2024.

Судом установлено, что обязательства продавцом выполнены - недвижимое имущество передано ФИО1, а истец произвел оплату договорной стоимости приобретаемого имущества в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.

Право собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается Выписками из ЕГРН.

Суду в обоснование исковых требований представлен акт визуального обследования объекта по <адрес> от 28.05.2024, согласно которому комиссия в составе: <данные изъяты> проведено визуальное обследование земельного участка по <адрес> принадлежащего ФИО1 В ходе комиссионного обследования на земельном участке наблюдается подтопление подземными водами, на территории: заполнен септик и происходит самоизлив скважины через затрубное пространство (за кондуктором), по словам собственника глубина скважины- 30 м. Жилой дом и гараж подтоплен. Также на улице Ш. обнаружено высачивание подземных вод вдоль пасынков столбов (опора подстанции). Ранее по ул. Ш. наблюдалось высачивание подземных вод. Заключение: на данный момент жилой дом подтоплен подземными водами, основные причины: зона разгрузки подземных вод, самоизлив водозаборной скважины, нарушение технологии бурения скважины.

Согласно сообщению ФГБУ «Геологический институт им. Н.Л. Добрецова» от 05.06.2024 № в результате обследования 28.05.2024 земельного участка с жилым домом по <адрес> инженером-гидрогеологом П.Г.Т установлено:

- подтопление жилого дома, выражающееся в заполненной выгребной яме, водой на полу в гараже и водой под полом жилого дома;

- на участке у южной стены дома обнаружена водозаборная скважина (со слов жильца глубиной 32 м), в момент обследования вдоль ствола скважины происходил неконтролируемый самоизлив воды с последующим сбросом воды на поверхность участка (рельеф);

-на прилегающей к участку улице обнаружено высачивание подземных вод вдоль бетонного основания электрических опор и фундамента понижающей подстанции;

-со слов администрации и ранее в 2023 году в данной местности наблюдались факты высачивания подземных вод на поверхность.

Сделан вывод:

- бурение водозаборной скважины произведено с нарушением технологии бурения, а именно отсутствует цементация затрубного пространства кондуктора. Не выполнено разобщение водоносных горизонтов;

-вероятно, данная территория являлась зоной разгрузки подземных вод, проявляющейся в виде ключиков и высачиваний с отрогов хребта Дабаты;

- выгребная яма выполнена не герметичной и имеет прямую гидравлическую связь с подземными водами;

- выгребная яма находится в 89 м от водозаборной скважины с. Эрхирик и несет прямую угрозу качеству воды;

- конструкция жилого дома не предполагает мероприятий по инженерной защите сооружения от подтопления. При строительстве дома, вероятнее всего, не производились инженерно- геологические изыскания и проектные работы, а также не было получено разрешение на строительство.

Собственнику жилого дома рекомендовано произвести мероприятия по инженерной защите- поднятие дома над дневной поверхностью, реконструкция фундамента с целью гидроизоляции или создание непроницаемого целика под домом.

Истец, основываясь на данных заключениях и на обстоятельства, обнаруженные при эксплуатации дома, указывает, что обнаружены существенные недостатки в качестве дома, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов, с учетом невозможности эксплуатации дома, земельного участка без угрозы жизни и здоровью.

Свидетель В.Л.Н.., пояснила, что является главой МО СП «Дабатуйское», по <адрес> постоянно поднимаются грунтовые воды, бьют ключи, такая ситуация последние 5 лет. После обращения ФИО1 в администрацию поселения в мае 2024 годы был осуществлен выезд по указанному ею адресу. В ходе осмотра земельного участка и дома по <адрес> установлен выход грунтовых вод. Вода стояла по всему земельному участку и в доме.

Свидетель К.А.А. пояснил, что косит траву для своих лошадей на соседнем участке от дома по <адрес>. На данном участке четвертый год весной поднимаются грунтовые воды и не уходят до осени, участок весь в воде, трава нарастала по пояс. Зимой не видно, поскольку лежит снег. Дом на участке № строили летом 2023 года, вода на участке была, строители это видели. После того как дом построили, на земельном участке дома № косил траву.

Свидетель А.Л.А. пояснила, что является подругой истца, в период выхода грунтовых вод находилась в гостях у истца. Вода поднималась в доме, невозможно было умыться и сходить в туалет, земельный участок был в воде, ходить в обычной обуви было невозможно. В доме запах сырости, на стенах плесень.

В судебном заседании в качестве специалиста опрошен П.Г.Т, инженер-гидрогеолог ФГБУН Геологический институт им. Н.Л. Добренова Сибирского отделения Российской академии наук. П.Г.Т пояснил, что когда он был на участке по <адрес>, то было обнаружено, что гараж был затоплен, выгребная яма была полная воды. Хотя дом, только начали эксплуатировать. И была с обратной стороны скважина ГЕО 607 пробурена. Получается, труба железная (кондуктор), которая защищает скважину, за ней, то есть между ней и грунтом, шел самоизлив воды. Это свидетельствует о том, что вода поднимается вдоль пластиковой трубы, потом выходит размывом породы за стальной трубой, и изливается на поверхность. То есть это избыточный уровень подземных вод получается. Яма выгребная негерметична и имеет прямую гидравлическую связь с подземными водами. В мае прошлого года, был повышенный уровень подземных вод. То есть будет вода вверх подниматься, выгребная яма будет наполняться. Когда период будет дренирования июнь-июль, наоборот, эта вода будет попадать куда ниже. А ниже – это в подземные горизонты. Выгребная яма и питьевая скважина сообщаются. Потому что выгребная яма была сложена кольцами, снизу была, скорее всего, гравийная засыпка, вряд ли плита, швы вряд ли герметизировали. Скважины делятся на две категории: для технического водоснабжения и питьевого. Питьевое водоснабжение у нас подразумевает, что эта вода должна соответствовать требованиям СанПиН. Поскольку выгребная яма и питьевая скважина сообщаются, то питьевая вода может быть опасной для жизни и здоровья человека.

Свидетели, специалист предупреждены об уголовной ответственности, оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия, ответ на которую получен не был.

Из пояснений истца следует, что при покупке дома, она рассчитывала проживать в нем круглогодично, иного жилья нет, однако сразу же после заключения договора и начала проживания в жилом доме, выяснилось, что дом не пригоден для проживания. По мнению истца, ответчик намеренно скрыл данный факт, введя покупателя в заблуждение, зная об этом изначально, истец не стала бы покупать данный дом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО2 при заключении договора купли- продажи земельного участка и жилого дома по <адрес> действовал недобросовестно. ФИО2 владел спорным земельным участком в течении одного года, что не оспорено сторонами, производил строительство дома в период весна-лето 2023 года, то есть в период выхода грунтовых вод. Из пояснений свидетелей В.Л.Н., К.А.А. следует, что выход поземных вод в с. Эрхирик происходит в течении последних пяти лет, то есть с 2020 года, в частности по <адрес>. То есть ответчик достоверно знал о сложившейся ситуации.

Согласно сообщению ФГБУ «Геологический институт им. Н.Л. Добрецова» от 05.06.2024 № конструкция жилого дома не предполагает мероприятий по инженерной защите сооружения от подтопления.

В результате чего в гараже, подвале дома скапливается вода, в доме растет грибок, пахнет плесенью, что подтверждается представленной истцом фототаблицей. Ответчиком доказательств обратного не представлено.

ФИО1 в значительной степени лишена возможности использовать жилой дом и земельный участок по их прямому назначению, на которое расчитывала при заключении договора купли- продажи.

Стороны не ходатайствовали о проведении строительно-технической экспертизы, землеустроительной экспертизы, от проведения данных экспертиз отказались.

Согласно преамбуле Закона "О защите право потребителей" закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

При разрешении спора судом установлено что, поскольку договор заключены между двумя физическими лицами, то к возникшим правоотношениям нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" не применимы.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности, с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ) (п.13 постановления).

Судом установлено, что жилой дом и земельный участок приобретались истцом на с использованием денежных средств по кредитному договору № от 10.01.2024, заключенному между ПАО «Банк ВТБ» и ФИО1, по которому в период с момента заключения договора по апрель 2025 года уплачены проценты в размере 312754,15 руб. Кроме того, ФИО1 на бурение скважины на земельном участке перечислила ФИО2 203500 рублей. Данный факт не оспорен представителем ответчика.

ФИО1 в судебном заседании пояснила, что из 203500 руб., перечисленных ФИО2, 150000 руб. были получены ею по кредитному договора № от 31.03.2024, за которые уплачены проценты ы размере 28702.14 руб.

Факт несения расходов в размере 544956,29 руб. истцом подтвержден, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли- продажи земельного участка, площадью 735 кв. м, с кадастровым номером: № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 66,2 кв.м, кадастровый номер: №, по <адрес>, от 10.01.2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли- продажи от 10.01.2024 в размере 2 100 000 рублей, убытки в размере 544956, 29 руб., расходы, понесенные в связи с заключением договора купли- продажи от 10.01.2024 в размере 2350 рублей, уплаченную государственную пошлину в размере 300 рублей. Всего 2647606 ( два миллиона шестьсот сорок семь тысячи шестьсот шесть) руб. 29 копеек.

Погасить запись о праве собственности на земельный участок, площадью 735 кв. м, с кадастровым номером: № и жилой дом общей, площадью 66,2 кв.м, кадастровый номер: №, по <адрес> на ФИО1.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его вынесения через Заиграевский районный суд Республики Бурятия.

Судья С.И. Минеева

Мотивированное решение составлено 20 мая 2025 года