УИД 77RS0003-02-2025-000594-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 02 октября 2025 года

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Начинкиной Т.П., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-601/25 по иску ФИО1, фио к ООО СЗ «КиноДевелопмент» о защите прав потребителя, взыскании суммы в счет уменьшения цены договора, неустойки, штрафа,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились с иском к ООО СЗ «КиноДевелопмент» о защите прав потребителя, взыскании суммы в счет уменьшения цены договора, неустойки, штрафа. Требования мотивированы тем, что 16.09.2022 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №ДАТ-КВ-2/11-9-679-2/АН от 16.09.2022г., по условиям которого истцы приобрели квартиру по адресу: адрес, г.адрес, адрес.

27 июля 2024 года, на основании акта приема-передачи, участники долевого строительств приняли 2-комнатную квартиру № 679, расположенную по адресу: адрес, г.адрес, адрес, с кадастровым номером 50:12:0080512:7343.

Согласно п. 1 акта, общая площадь жилого помещения составила 53, 2 кв. метра, согласно записи в ЕГРН от 30.07.2024 года.

В договоре участия в долевом строительстве № ДАТ-КВ-2/11-9-679-2/АН сторонами была согласована площадь квартиры - 56 кв.м. (пункт 2.1).

Таким образом, общая площадь переданной истцам квартиры меньше на 1,4 кв.м, в связи с чем, исходя из положений п. 4.5. договора, истцы просят взыскать с ответчика денежные средства в размере 296 027,52 коп. за передачу жилого помещения, площадь отклонения которого составила более 1 %.

В судебном заседании представитель истца просила об удовлетворении иска.

Представитель ответчика возражала против требований истца, поддержала доводы возражений на иск.

Выслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Судом при рассмотрении дела установлено, что 16 сентября 2022 года между ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № ДАТ-КВ- 2/11-9-679-2/АН.

Предметом договора является жилое помещение (квартира) № 679, расположенная по адресу: адрес, г.адрес, адрес.

Стоимость объекта в размере сумма оплачена истцами в полном объеме.

27.07.2024 года между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

В соответствии с п. 2.1. договора, сторонами определены характеристики квартиры, в том числе общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды - с коэффициентом 1) - 56 кв.м., количество и площади комнат: жилая комната №1 – 14, 2 кв.м., жилая комната №2 – 18 кв.м.

Как следует из п. 4.5. договора, в случае уменьшения площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора на следующих условиях: если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 1 %, возврат денег производится за разницу площади объекта в полном объеме.

Из акта приема-передачи от 27 июля 2024 года следует, что ответчик передал истцам 2-комнатную квартиру № 679, расположенную по адресу: адрес, г.адрес, адрес кадастровым номером 50:12:0080512:7343, площадью 53, 2 кв.м.

Данные ЕГРН на указанную квартиру также содержат сведения о площади объекта - 53,2 кв.м.

Так как общая площадь переданной квартиры меньше на 1,4 кв.м. от согласованной сторонами площади в договоре участия в долевом строительстве № ДАТ-КВ-2/11-9-679-2/АН, указанной п. 2.1. (56 кв.м.), исходя из положений п. 4.5. договора, истцами рассчитана компенсация за уменьшение площади, в размере сумма, поскольку площадь отклонения составила более 1 %.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству стороны ответчика, судом было назначено проведение судебной экспертизы, для определения фактической приведенной площади квартиры, включая площадь лоджий, балкона, на момент проведения исследования и до начала проведения ремонтных отделочных работ, в объекте по адресу: адрес, г.адрес, адрес, с указанием площади каждой из комнат, балкона/лоджии, кухни.

Согласно заключению экспертов ООО «Эксперт-Консалт», общая приведенная площадь квартиры №679 по адресу: адрес, г.адрес, адрес, на момент проведения исследования, составляет 54.6 кв. м., в том числе коридор - 6.4 кв. м.; кухня - 9.4 кв. м.; жилая комната 1-17.8 кв. м.; жилая комната 2 - 14.0 кв. м.; санузел 1 - 4.0 кв. м.; санузел 2 - 1.6 кв. м.; лоджия - 1.4 кв.адрес фактическую приведенную площадь квартиры до начала проведения ремонтных отделочных работ не представляется возможным, поскольку штукатурный слой имеет различную, неоднородную толщину нанесения и для определения площади до проведения ремонтных работ необходим демонтаж всей черновой отделки с поверхности стен.

Указанное заключение предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющих соответствующую квалификацию и образование экспертов, оснований сомневаться в которых у суда не имеется, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в достаточной степени мотивировано, при исследовании использованы имеющиеся в материалах дела документы, по заданным судом вопросам, относящимся к компетенции экспертов, сделаны исчерпывающие выводы, а поэтому суд находит его полным, ясным и обоснованным, не доверять данному заключению оснований у суда не имеется. Квалификация экспертов сомнений не вызывает.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о неправильности или необоснованности проведенной экспертизы или наличия противоречий в ней суду не представлено.

При таком положении суд полагает возможным руководствоваться выводами судебной экспертизы при вынесении решения, поскольку оно отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Доводы ответчика о несогласии с выводами судебного эксперта судом отклоняются, указанные доводы не могут повлечь отмену решения суда, поскольку экспертное заключение ООО «Эксперт-Консалт» исследовано судом, данному доказательству дана оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, оснований не доверять изложенным в заключении выводам судебного эксперта у суда не имеется.

Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, стороны не представили.

В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд отмечает, что заключение судебной экспертизы составлено экспертами, имеющими необходимый стаж работы, заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным документами и другими материалами дела, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований не доверять заключению у суда не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора, жилого помещения, с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения.

Доводы ответчика о проведении обмеров квартиры до проведения отделочных работ, не содержит ссылки на конкретные условия договора, обуславливающие правомерность данных действий. Договор таких условий не содержит.

Положениями статьи 2 договора согласована площадь объекта долевого строительства.

Ответчиком не доказано, что площадь квартиры уменьшилась в результате отделочных работ.

Подписывая 27.07.2024г. акт о передаче объекта долевого строительства, стороны фактически выразили согласие с тем, что площадь принятого участником долевого строительства объекта уменьшена по ранее согласованной между сторонами проектной площадью.

Указанный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, изменения в него не внесены и таких требований ответчиком не заявлено.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Следовательно, в соответствии с законом, для целей учета квартир не учитываются площади летних помещений (веранд, террас, лоджий и балконов).

С учетом изложенного, суд считает требования истца о соразмерном уменьшении цены договора на сумма, в связи с уменьшением площади переданной квартиры на 1,4 кв. м., исходя из стоимости одного кв. м площади объекта - сумма

Разрешая требования о взыскании неустойки и штрафа, суд отказывает в удовлетворении данного требования, поскольку с 01.01.2025 до 31.12.2025 включительно не начисляется неустойка, а также штраф, подлежащий уплате по ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, с учетом Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В порядке статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

На основании статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 100 ГПК РФ, с учетом принципа разумности и справедливости, характера и сложности дела, суд взыскивает расходы на представителя в размере сумма, которые признаются судом судебными издержками, напрямую связанными с защитой истцами своих нарушенных прав и необходимыми для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход УФК по адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма, исходя из размера удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (...паспортные данные...), ФИО2 (...паспортные данные...) к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/504001001) - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/504001001) в пользу ФИО1 (...паспортные данные...), ФИО2 (...паспортные данные...) в равных долях в счет уменьшения цены договора сумма, на юридические расходы сумма

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/504001001) в доход УФК по адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда составлено 27.02.2026