КОПИЯ
УИД № 60RS0001-01-2022-003483-27
Дело № 2-1948/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 августа 2022 г. город Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе:
председательствующего судьи Зиновьева И.Н.,
при секретаре Алексеевой А.С.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
ответчика ФИО6
представителей ответчика ФИО3,
ФИО4,
третьего лица ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору задатка в двойном размере,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору задатка в двойном размере.
В обоснование иска указала, что ФИО6 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: **.
01.03.2021 ФИО6 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили договор задатка при покупке указанной квартиры. По условиям договора стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем квартиру, расположенную по адресу: **. Основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в письменной форме после прохождения юридической проверки правоустанавливающих документов на квартиру.
В соответствии с п. 3 договора в качестве подтверждения серьезности своих намерений и для обеспечения исполнения настоящего договора, при его подписании, покупатель передает продавцу сумму в размере 50 000 рублей, в качестве задатка, которая входит в стоимость квартиры. Задаток в размере 50 000 рублей был уплачен истцом и получен ответчиком 01.03.2021.
Продавцом для заключения договора купли-продажи было представлено Покупателю только свидетельство о государственной регистрации права серия ** от 18.05.2010.
02.04.2021, перед подписанием договора купли-продажи, покупателем был произведен визуальный осмотр квартиры со строителем, после чего установлено, что в квартире сделана перепланировка, а именно изменена конструкция несущих блоков оконного проема на лоджию, вынесено отопление на нежилую площадь, что создает конденсат на окнах и потолке «мокнущие точки». Кроме того, на момент подписания договора не была оборудована вытяжка от газового котла на улицу, так как лоджия вошла в жилую площадь. В связи с этим на покупателя ложатся дополнительные расходы, а именно дорогостоящий ремонт, что влечет удорожание квартиры.
Факт перепланировки и переустройства квартиры подтверждается также перепиской между ФИО6 и ФИО1 по средствам телефонного сервиса WhatsApp.
Кадастровый паспорт от 01.10.2009, технический паспорт жилого помещения от 09.09.2009 продавец смогла представить только 03.04.2021, после запроса покупателя и осмотра квартиры со строителем. Истец полагал, что Продавец не выполнил установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями).
Поскольку основной договор между истцом и ответчиком не был заключен, 25.10.2021 в адрес ответчика было направлено требование о возврате уплаченного задатка в двойном размере, в сумме 100 000 рублей, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском, содержащим требование о взыскании с ответчика задатка в двойном размере 100 000 рублей, и судебных расходов в размере 3 200 рублей.
Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования поддержали в полном объеме по доводам изложенным в иске. Кроме того истец пояснила, что сама составила договор задатка, при этом не знала о произведенной перепланировке до осмотра квартиры 02.04.2021 в г. Пскове, и что данная перепланировка являлась препятствием для регистрации договора купли-продажи квартиры в органах Росреестра.
Ответчик ФИО6 и ее представители ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, полагая, что правовые основания для взыскания в пользу истца задатка отсутствуют, так как истец сама отказалась от покупки квартиры. При осмотре квартиры никаких замечаний и заявлений от представителя ФИО1 не поступало. При этом осуществлялась фото- и видеосъемка для истца. Квартира была показана полностью, замечаний по поводу перепланировки квартиры не поступало. Основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, в связи с отказом Покупателя от покупки квартиры. Ответчик также указала, что истец, приехав в г. Псков, просила скидку на квартиру в 500 тысяч рублей, но она согласилась только на скидку в 200 тысяч рублей, в связи с чем сделка не состоялась. Изначально она была согласна вернуть истцу 40 тысяч рублей из задатка, поскольку потратила часть задатка на приезд и Санкт-Петербурга в Псков, чтобы показать истцу квартиру, но истец требовала всю сумму. В настоящее время денежных средств для возврата задатка у нее не имеется, она является многодетной матерью (7 детей, один из которых инвалид), семья находится в трудном материальном положении, получает меры социальной поддержки.
Третье лицо ФИО5 в судебном заседании исковое заявление поддержал. Пояснил, что по просьбе истца, которой приходится зятем, действительно осматривал квартиру ответчика, делал при этом фото- и видеосъемку, которую отослал истцу, видел, что лоджия в квартире объединена с кухней.
Выслушав стороны, представителя истца, третье лицо, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что ФИО6 с 2010 по 2021 г. являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: **, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2010 сер. ** (л. д. 13).
Желая продать указанную квартиру ответчик разместила соответствующее объявление с фотографиями квартиры на сайте Авито в Интернете, где объявление обнаружила истец, проживающая в г. Саратове и планирующая переезд с мужем-инвалидом на постоянное место жительство в г. Псков, так как супругу больше подходит влажный Псковский климат. После чего истцом было принято решение о покупке указанной квартиры.
01.03.2021 между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) заключен договор задатка при покупке квартиры, расположенной по адресу: ** (л. д. 58-59).
По условиям договора стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем квартиру, расположенную по адресу: ** по цене 5 500 000 рублей (п. 1 договора).
Пунктом 3 договора задатка предусмотрено, что в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства Покупатель вносит Продавцу задаток за приобретаемую квартиру в сумме 50 000 рублей.
Пунктом 6 договора задатка предусмотрено, что в случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере двойной суммы задатка. В случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены) то он утрачивает право на возврат суммы задатка.
Задаток за приобретаемую квартиру в размере 50 000 рублей был уплачен по поручению истца и получен ответчиком 01.03.2021, что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.
Вместе с тем договор купли-продажи в отношении квартиры, расположенной по адресу: **, не был заключен по воле истца, отказавшейся от сделки с ответчиком и приобретшей в том же месяце другую квартиру в Пскове, мотивировавшей свой отказ произведенной в квартире перепланировкой (объединена кухня с лоджией, вынесено отопление на лоджию), которая не была узаконена в соответствующем порядке, а также в связи с отсутствием технического акта обследования газового оборудования.
Данный вывод подтверждается перепиской сторон посредством сервиса WhatsApp: где 04.04.2021 Покупатель сообщила Продавцу об отказе от покупки квартиры, и попросила вернуть задаток в уплаченном размере (л. д. 27 оборот).
Ответчик, в связи с отказом истца от сделки, продала свою квартиру другому покупателю 29.12.2021.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса (ГК) РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК Ф задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Обобщив установленные обстоятельства дела, условия договора задатка и приведенные нормы закона суд приходит к выводу, что за неисполнение договора купли-продажи квартиры ответчика ответственной является сторона истца, которая отказалась от заключения договора, в связи с чем истец, в силу п. 6 договора и п. 2 ст. 381 ГК РФ, утрачивает право на возврат суммы задатка.
Судом не установлено вины ответчика в незаключении договора купли-продажи – от сделки ФИО6 не отказывалась до декабря 2021 г., все имеющиеся документы предоставила истцу, цену на квартиру не повышала. То есть в действиях ответчика не имеется перечисленных в п. 6 договора задатка условий, при которых задаток возвращается покупателю.
В принадлежащей ФИО6 квартире действительно имелась перепланировка, в результате которой помещение кухни было объединено с лоджией. Однако о наличии указанной планировки истцу было известно заблаговременно, перед заключением договора задатка, что подтверждается видеозаписью состояния квартиры, выполненной третьим лицом, а также приобщенными к делу фотоматериалами.
Фактически, прибыв для заключения сделки в г. Псков, истец предъявила ответчику дополнительные требования о предоставлении документов по перепланировке, отсутствующих у ответчика, наличие которых не оговаривалось сторонами при заключении договора задатка.
Также Покупателю были предоставлены документы: договор на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования многоквартирного жилого дома от ****; свидетельство о поверке газового счетчика от 28.08.2019; квитанция об оплате от **** поверки средств измерения (л.д.67-70).
Доводы стороны истца о невозможности регистрации купли-продажи квартиры ответчика с «неузаконенной» перепланировкой опровергаются представленными ФГБУ «ФКП Росреестра» документами, согласно которым купля-продажа квартиры ответчика была зарегистрирована органами Росреестра в январе 2022 г.
Доводы истца о недостатках газового оборудования в квартире ответчика опровергаются Актом технического обслуживания внутриквартирного газового оборудования АО «Газпром газораспределение Псков» от 07.04.2021, согласно которому каких-либо недостатков газового оборудования в квартире ответчика не установлено.
При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору задатка в двойном размере.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6 о взыскании денежных средств по договору задатка в двойном размере – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Псковского областного суда через Псковский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий подпись И.Н. Зиновьев
Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2022 г.
Решение не вступило в законную силу.
Подлинное решение подшито в дело № 2-1948/2022.
Находится в производстве Псковского городского суда.