Решение по делу № 2-40/2025 от 17.03.2025 - о признании недействительным договора купли- продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ответчика, возврата квартиры в собственность истца, иску <ФИО> к <ФИО> о выселении из квартиры, соединенных в одно производство.

Дело № 2-40/2025

24RS0012-01-2024-000740-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года Дивногорский городской суд Красноярского края в составе:

судьи Боровковой Л.В.,

при секретаре ФИО4,

с участием прокурора - помощника прокурора г.Дивногорска ФИО5,

представителей истца/ответчика ФИО10, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6, действующего на основании Устава и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика/истца ФИО1, третьего лица ФИО11 - ФИО9, действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ответчика, возврата квартиры в собственность истца, иску ФИО1 к ФИО2 о выселении из квартиры, соединенных в одно производство,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ответчика, возврата квартиры в собственность истца, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. Вместе с тем, данный договор заключен с пороком воли продавца ФИО2, поскольку в момент заключения договора он не осознавал значения своих действий, не понимал юридических последствий подписания договора. Договор был подписан им под влиянием обмана и введения в заблуждение бывшей невесткой – ФИО3, которая, воспользовавшись доверием и преклонным возрастом истца (81 год), заставила его подписать договор, утверждая, что сделка временная и квартиру у него не заберут. В настоящее время ФИО2 проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 обращалась в ККПНД №1 с целью получения справки о дееспособности ФИО2, однако справка выдана не была, поскольку ФИО2 не смог ответить на вопросы психиатра. Он не знал о намерении продажи квартиры, не располагал информацией о договоре, кроме того, денежных средств в размере № рублей от продажи своего жилья не получал. Ему не известно, куда и кому были направлены денежные средства. Его воля не была направлена на возмездную передачу квартиры в собственность другого лица. В связи с изложенным истец просит:

- признать договор купли-продажи вышеуказанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу отсутствия воли ФИО2 на совершение сделки;

-

- применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на спорную квартиру;

- восстановить право собственности ФИО2 на спорную квартиру.

В свою очередь, ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном порядке. Однако бывший собственник ФИО2 выселяться из квартиры отказывается, в ней находятся его личные вещи, что является препятствием для истца в осуществлении своего права на владение, пользование и распоряжение имуществом.

Определением Дивногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 и иску ФИО1 к ФИО2 соединены в одно производство.

Истец/ ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, однако его неявка в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела. Участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец/ответчик ФИО2 показал, что проживает в своей квартире по адресу: <адрес>, <адрес>. Подпись в договоре купли-продажи его, но он квартиру не продавал. Денежных средств от продажи квартиры не получал. В МФЦ <адрес> не был, никакие документы не подписывал. ФИО3 - его бывшая невестка, помогает ему по дому, потому что он проживает один. Он не помнит, был ли с ней разговор о продаже его квартиры. Квартира является его единственным жильем, он не знал, что его намерены выселить из нее.

Представитель истца/ответчика ФИО2 - ФИО10 судебном заседании исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3 поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в иске, в удовлетворении иска ФИО1 о выселении ФИО2 просил отказать, пояснил, что между ФИО1, ФИО11 и ФИО3 имелись денежные обязательства, по которым последней были предоставлены в заем денежные средства в размере № рублей № рублей. Заем на сумму № рублей был обеспечен залогом – комнатой по адресу: <адрес>, а заем в размере № рублей был обеспечен залогом – квартирой по адресу: <адрес> по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ФИО2 ФИО3 свои долговые обязательства не исполнила, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>. ФИО2 на момент совершения сделки не мог осознавать характер своих действий, поскольку в силу преклонного возраста страдает психическим расстройством. Будучи введенным в заблуждение бывшей невесткой ФИО3, с которой у него доверительные отношения, его доставили в МФЦ г. Дивногорска, где в ее присутствии и присутствии ФИО1 был подписан договор и впоследствии зарегистрирован переход права собственности. В силу имеющегося заболевания ФИО2 не осознавал юридические последствия совершения сделки, доверял ФИО3 Более того, денежные средства от продажи квартиры в размере № рублей он не получал. Намерения отчуждать квартиру ФИО2 не имел. Сделка, осуществленная вследствие порока воли, должна быть признана недействительной, а право собственности на квартиру по адресу: <адрес> <адрес> возвращено ФИО2 Последний продолжает проживать в спорной квартире, осуществляет оплату коммунальных услуг.

Ответчик/истец ФИО1, третье лицо ФИО11, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, однако их неявка в силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Представитель ответчика/истца ФИО1 – ФИО9, также представляющий интересы третьего лица ФИО11, привлеченного к участию в деле определением суда, в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать, исковые требования ФИО1 о выселении ФИО2 просил удовлетворить, мотивируя тем, что договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> был заключен в установленном законом порядке, обязательства сторон по договору исполнены. ФИО2 сам подписал договор без оказания на него давления, снялся с регистрационного учета, однако продолжает проживать в спорной квартире, чем нарушает права ФИО1 как собственника. Впоследствии спорная квартира была передана ФИО1 в залог АО «Альфа-Банк» в рамках кредитного обязательства.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, однако его неявка в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела. Участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 показала, что является бывшей невесткой ФИО2 Испытывая финансовые трудности, обратилась к ранее незнакомому ФИО1, с которым был заключен договор займа на сумму № рублей под залог комнаты ФИО2, который вызвался ей помочь. После заключения договора займа она платила проценты за пользование займом два месяца, однако впоследствии такую возможность утратила. В сопровождении ФИО1 и ФИО11 она и ФИО2 оказались в МФЦ г. Дивногорска. Она не просила ФИО2 подписывать документы, никого не обманывала и не вводила в заблуждение, ФИО2 сам, по своей воле подписал их в присутствии ФИО1 Она не думала, что будут такие последствия и поняла, что произошло, уже после подписания ФИО2 договора купли-продажи квартиры. В этот же день ФИО2 сняли с регистрационного учета из спорной квартиры. От осуществленной сделки никто денежные средства не получил. Фактически ФИО2 исполнил ее денежное обязательство за счет своего имущества, однако она не желает, чтобы ФИО2 остался без жилого помещения, готова выплачивать свой долг перед ФИО7 В настоящее время обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании ее банкротом.

Представитель третьего лица – АО «Альфа-Банк», надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, однако его неявка в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела. Из письменных возражений следует, что представитель АО «Альфа-Банк» не согласен с заявленными ФИО2 исковыми требованиями, мотивируя тем, что квартира по адресу: <адрес> <адрес> находится в залоге у АО «Альфа-банк». ФИО1 является добросовестным приобретателем данной квартиры, оснований для признания сделки купли-продажи недействительной не имеется.

Выслушав стороны, заключение прокурора ФИО5, полагавшего исковые требования ФИО1 о выселении не подлежащими удовлетворению, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый пункта 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 ст. 167 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Если сделка признана недействительной на основании данной статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 данного кодекса (пункт 3).

Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

С учетом изложенного неспособность продавца в момент составления договора понимать значение своих действий или руководить ими является основанием для признания сделки недействительной, поскольку соответствующее волеизъявление по распоряжению имуществом отсутствует.

Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства или иного состояния у продавца в момент подписания договора, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Как следует из представленных материалов, ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., кадастровый №, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

По условиям договора стоимость квартиры определена по соглашению сторон и составляла № рублей (п.3).

Договор подписан сторонами, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что ФИО2 и ФИО3 находились в родственных отношениях (бывшая невестка).

Из обстоятельств дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО3 заключен договор денежного займа, по условиям которого последней предоставлен заем в размере № рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 5% в месяц.

В обеспечение исполнения обязательств по данному договору займа между ФИО11 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), в соответствии с которым ФИО2 передал в залог жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Денежные средства в размере № рублей переданы ФИО3, что подтверждается копией расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ также был заключен договор денежного займа между ФИО1 и ФИО3, по условиям которого последней предоставлен заем в размере № рублей под 5% в месяц на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение исполнения обязательств по данному договору займа между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), в соответствии с которым ФИО2 передал в залог жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что свои обязательства по возврату заемных денежных средств по вышеуказанным договорам займа ФИО3 в полном объеме исполнены не были.

В ходе судебного разбирательства стороны показали, что ДД.ММ.ГГГГ подписание договора купли-продажи и сопутствующие реализации сделки действия были совершены в МФЦ г. Дивногорска. ФИО2 расписывался во всех необходимых документах сам.

Из представленной суду расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 подтверждает передачу ему ФИО1 за проданную квартиру № рублей, при этом сумма № рублей зачтена в качестве оплаты обязательств ФИО3 по договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО1, по ее поручению и в связи с невозможностью исполнить указанное обязательство самостоятельно, а № рублей зачтено в качестве оплаты обязательств ФИО3 по договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО11 также по ее поручению и в связи с невозможностью исполнить указанное обязательство самостоятельно. Указанная расписка содержит собственноручные подписи ФИО2 и ФИО3

С целью разрешения настоящего спора судом по инициативе представителя истца ФИО2 была назначена судебная психиатрическая экспертиза, производство которой поручено КГБУЗ ККПНД №1.

По результатам произведенной экспертизы получено заключение врачей судебно-психиатрических экспертов №/д от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому комиссия пришла к выводам, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, страдает психическим расстройством в форме <данные изъяты> что подтверждается сведениями о проявлениях в течение длительного времени головокружения, ослаблении памяти, наблюдении у терапевта по поводу церебрального атеросклероза, постоянно нарастающем выраженном снижении памяти на отдаленные и текущие события, социальной дезадаптации до уровня психической беспомощности. У подэкспертного выявлено нарушение памяти, значительное снижение интеллекта, проявляющееся в утрате ранее приобретенных знаний, ограничение круга интересов удовлетворением физиологических потребностей, отсутствие критических способностей, рассеянная неврологическая симптоматика. У ФИО2 на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и на момент, предшествующий его подписанию, отмечались эмоционально-волевые, психические расстройства, которые могли оказать существенное влияние на его самостоятельное волеизъявление, принятие взвешенных решений, прогноз возможных последствий собственных действий, способность осознавать последствия подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В силу психического расстройства в форме деменции (слабоумия) сосудистого генеза, по своему психическому состоянию ФИО2 не мог понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы, поскольку она была проведена в соответствии с требованиями закона, заключение экспертов является полным и обоснованным, выводы - ясными и понятными; эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, о чем представлена расписка, сведения, содержащиеся в ней, соответствуют требованиям статьи 86 ГПК РФ.

Оснований подвергать сомнению выводы квалифицированных экспертов у суда не имеется. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, сторонами не представлено, а порок воли при совершении сделок может быть обусловлен как отсутствием воли, так и неправильным формированием ее.

Принимая во внимание, что на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 установлено психическое расстройство, которое не позволяло ему понимать значение своих действий и руководить ими, правильно воспринимать происходящие события и понимать сущность подписываемых им документов, он находился в состоянии повышенной внушаемости и пассивной подчиняемости влиянию окружающих, психологической зависимости от окружающих в момент составления и подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что ФИО2 был лишен способности к свободному волеизъявлению, не мог осознавать юридическую суть и социально-правовые последствия своих действий.

С учетом изложенного, неспособность ФИО2 в момент подписания договора купли-продажи квартиры понимать значение своих действий или руководить ими является основанием для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку соответствующее волеизъявление по распоряжению имуществом отсутствует.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пунктах 35, 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 ГК РФ. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что спорная квартира выбыла из владения ФИО2 помимо воли, поскольку на момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он не понимал значения своих действий и не мог ими руководить, денежные средства в размере № рублей им не получены.

Таким образом, с учетом представленных доказательств в их совокупности суд находит исковые требования ФИО2 к ФИО1 подлежащими удовлетворению и полагает необходимым:

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1;

- применить последствия недействительности указанного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ путем прекращения права собственности ФИО1 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> <адрес>, и возврата в собственность ФИО2 указанной квартиры.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 надлежит отказать.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ответчика, возврата квартиры в собственность истца, исковые требования ФИО1 о выселении ФИО2 из жилого помещения по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> удовлетворению не подлежат.

Правоотношения ФИО1, ФИО11 с ФИО3 предметом настоящего спора не являются, могут быть разрешены в рамках иного разбирательства.

Кроме того, в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли - продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ответчика, возврата квартиры в собственность истца удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ путем прекращения права собственности ФИО1 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, и возврата в собственность ФИО2 указанной квартиры.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты><данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты> расходы на оплату государственной пошлины в размере № рублей.

Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1 и регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанную квартиру.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о выселении из жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 28 марта 2025 года.

Согласовано: судья Боровкова Л.В.