Дело №2-1307/2022

УИД 74RS0013-01-2022-001563-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2022 года г. Верхнеуральск

Верхнеуральский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Селецкой Е.П.,

при секретаре Целищевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» об изменении условий договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения),

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд к Общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее по тексту ООО «Элемент-Трейд», Общество) с иском об изменении условий договора аренды нежилого помещения, заключенного между ООО «Элемент-Трейд» и ФИО1

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Элемент-Трейд» (Арендатор) и ФИО1 (Арендодатель) был заключён Договор аренды №-МЮН, объектом аренды которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ подписано Дополнительное соглашение к Договору о смене стороны на стороне Арендодателя, в связи с переходом права собственности. Переход права собственности произошёл на основании наследования по закону. Согласно указанному Дополнительному соглашению, с ДД.ММ.ГГГГ на стороне Арендодателя стали ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 Как следует из п.2.6.1 Договора, ООО «Элемент-Трейд» в течение срока аренды обязуется полностью и своевременно выплачивать ответчику арендную плату, которая составляет 152 424,00 рублей ежемесячно. НДС не предусмотрено. С указанной суммы арендной платы ООО «Элемент-Трейд» производит начисление подоходного налога в размере 13%, который самостоятельно перечисляет за ФИО1 на счёт налогового органа в соответствии со ст.226 Налогового кодекса РФ. В договоре аренды недвижимого имущества- нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> имеется пункт ( п. 2.8.1 ) о пересмотре арендной платы каждый год. После смерти ФИО1 выяснилось, что арендная плата за помещение не повышалась с 2018 года, в связи с чем истцы просят изменить условия данного договора (п.2.6.1) изложив его в следующей редакции : « Арендатор обязуется полностью и своевременно выплачивать Арендодателю арендную плату, которая составляет: - в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 158 933 руля 00 копеек, включая НДФЛ ежемесячно, - в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 163 781 руль 00 копеек, включая НДФЛ ежемесячно, - в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 171 823 руля 00 копеек, включая НДФЛ ежемесячно, - в период с ДД.ММ.ГГГГ 180 000 рулей 00 копеек, включая НДФЛ ежемесячно. Арендатор является для Арендодателя налоговым агентом, в связи с чем, удерживает с суммы арендной платы налог на доходы физических лиц и перечисляет его в уполномоченный орган в соответствии со ст. 226 НК РФ. Стоимость коммунальных услуг определяется в порядке п. 2.7.6. Договора».

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в суд при надлежащем извещении не явились.

Представитель ФИО4 - ФИО7, действующий по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии №, серии № (л.д. 93) в судебном заседании исковые требования своей доверительницы поддержал в полном объёме по доводам, изложенным в исковом заявлении и просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Элемент-Трейд» ФИО8, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.111), в судебном заседании исковые требования истцов ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 не признала, считает их необоснованными, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (л.д. 109-110), просила в удовлетворении иска отказать.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Заслушав представителя истца ФИО4 - ФИО7, представителя ООО «Элемент-Трейд» ФИО8, исследовав письменные материалы дела и оценив в совокупности представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствие со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу п.2 названной нормы по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой подлежит применению в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Элемент-Трейд» в лице Генерального директора ООО Управляющая компания «РМ-Консалт» ФИО2, действующего на основании Договора о передаче полномочий исполнительного органа от ДД.ММ.ГГГГ и Устава, далее по тексту «Арендатор», с одной стороны, и ФИО1, далее по тексту «Арендодатель», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые стороны, заключили Договор аренды недвижимого имущества №-МЮН, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору в аренду, а Арендодатель обязуется принять помещение для разрешённого использования, своевременно и надлежащим образом уплачивать арендную плату, прочие платежи и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим Договором, а также возвратить помещение Арендодателю в срок и согласно порядку установленного настоящим Договором. Стороны подтверждают, что акт передачи в аренду и акт возврата из аренды является единственным доказательством, подтверждающим факт приёма-передачи помещения, никакие другие документы таковыми являться не могут (пункт 2.1.1.).

Условиями Договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-МЮН также предусмотрено, что определение «здание» означает нежилое помещение – магазин №, зарегистрированное за кадастровым №, общей площадью 998,1кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в котором располагается помещение, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации №, что подтверждается следующими документами: свидетельством о государственной регистрации права серии №. Подробные технические характеристики здания и его графическое представление приводятся в Приложении №(статья 1).

Помещение передаётся в аренду по акту передачи в аренду, который Стороны обязуются составить и подписать одновременно с подписанием настоящего Договора (пункт 2.2.1.).

Арендодатель предоставляет Арендатору помещение в аренду на срок аренды (пункт 2.3.).

Срок аренды составляет семь лет с даты подписания Договора (пункт 2.4.).

Срок действия Договора составляет период времени с подписания настоящего Договора до момента исполнения сторонами своих обязательств в полном объёме (пункт 2.5.1)

Арендатор в течение срока аренды обязуется полностью и своевременно выплачивать Арендодателю арендную плату, которая составляет 152 424,00 рублей ежемесячно, НДС не предусмотрен.

С указанной суммы арендной платы Арендатор производит начисление подоходного налога в размере 13%, который Арендатор самостоятельно перечисляет за Арендодателя на счёт налогового органа в соответствии со ст.226 Налогового кодекса РФ (пункт 2.6.1.).

Арендная плата подлежит исчислению и уплате в отношении каждого расчётного месяца с даты передачи помещения по акту передачи в аренду (в соответствии с п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ) до даты возврата помещения по Акту возврата из аренды путём перевода денежных средств на счёт Арендодателя (пункт 2.7.1.).

Арендная плата за неполный расчётный месяц подлежит начислению пропорционально количеству календарных дней соответствующего расчётного месяца, которые включаются в срок аренды (пункт 2.7.2.).

Во избежание сомнений арендная плата включает в себя вознаграждение за всю совокупность прав, предоставляемых Арендатору со стороны Арендодателя, включая права в отношении недвижимости, системы инженерно-технического обеспечения мест общего пользования, Гостевой стоянки, Зоны погрузки-выгрузки, в соответствии с условиями Договора (пункт 2.7.3.).

Арендатор считается исполнившим обязательство по уплате арендной платы в дату поступления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя (пункт 2.7.4.).

Арендная плата подлежит уплате не позднее первого числа расчётного месяца. Оплаты за первый месяц аренды производится в течение пяти банковских дней с момента подписания акта передачи в аренду (пункт 2.7.5.).

Размер арендной платы должен быть пересмотрен сторонами в пределах коэффициента инфляции (по данным отдела статистики Госкомстата РФ), но не чаще одного раза в год с момента установления изменения предыдущего размера арендной платы (пункт 2.8.1.) ( л.д. 17-19)

Указанный Договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-МЮН зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, сторонами не оспорен, до настоящего времени не расторгнут и недействительным не признан, иного в материалах дела не содержится.

После смерти ФИО1 в наследственные права вступили истцы, что подтверждается представленными Свидетельствами о праве на наследство по закону. ( л.д. 24-26)

Согласно статье 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" следует, что в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм).

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Дополнительным соглашением к Договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-МЮН, заключённым ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ООО «Элемент-Трейд», в связи с переходом права собственности на ? доли объекта и 1/8 доли объекта к ФИО3, 1/8 доли объекта к ФИО4, 1/8 доли объекта к ФИО5, 1/8 доли объекта к ФИО6, изменены реквизиты Арендодателя в статье 7 Договора и читать в следующей редакции: Арендодатель-1 ФИО3, Арендодатель-2 ФИО4, Арендодатель-3 ФИО5, Арендодатель-4 ФИО6 Стороны пришли к соглашению продлить срок действия Договора до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к Соглашению изменить с ДД.ММ.ГГГГ пункт 2.6.1. Договора и принять его в следующей редакции «Арендатор в течение срока аренды обязуется полностью и своевременно выплачивать Арендодателю арендную плату, которая составляет 180 000,00 рублей, включая налог на доходы физических лиц, ежемесячно. Арендатор является для Арендодателя налоговым агентом в связи с чем, удерживает с суммы арендной платы налог на доходы физических лиц в сумме 23 400,00 рублей и перечисляет его в уполномоченный орган в соответствии со ст.226 Налогового кодекса РФ. Стоимость коммунальных услуг определяется в порядке ст.226 Налогового кодекса РФ. Арендная плата начисляется и уплачивается в пользу Арендодателя-1. Стороны согласовали, что арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ года производится арендатором в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения. Остальные пункты Договора, незатронутые настоящим Соглашением, сохранены без изменения. (л.д.96-99) Данное Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ также зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, иного в материалах дела не содержится.

Суд считает, что истцы не вправе требовать изменения условий договора за период, в котором они не являлись сторонами по договору, поскольку у наследника, принявшего наследство, право собственности на наследственное имущество, в том числе недвижимость, возникает со дня открытия наследства.

В силу ст. 1114 Гражданского кодекса РФ временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

С указанного дня к такому наследнику переходят права и обязанности в отношении наследственного имущества, в том числе обязанности по его содержанию, что следует из п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 ).

Воспользоваться правом распоряжения наследственным имуществом наследник может с момента регистрации права собственности на наследственное имущество после получения свидетельства о праве на наследство. По общему правилу такое свидетельство о праве на наследство выдается наследнику в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 1163 ГК РФ; п. 13.2 Методических рекомендаций, утв. Решением Правления ФНП от 25.03.2019, протокол N 03/19).

Таким образом, истцы после оформления права собственности на наследственное имущество после смерти ФИО1 в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, являются стороной по заключенному Договору аренды.

До даты возникновения права собственности на наследственное имущество – ДД.ММ.ГГГГ ( Дата выдачи свидетельств на право по наследству по закону), несмотря на смерть собственника помещения, ФИО1 считался стороной по Договору.

ФИО1 о данном пункте договора было известно, что подтверждается представленной перепиской за период с ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключенного договора. При этом, из представленной переписки следует, что стороны договорились о моратории индексации арендной платы до 2018 года. ( л.д. 127-133)

От умершего Арендодателя ФИО1 в адрес ООО « Элемент Трейд» в период с ДД.ММ.ГГГГ год требований об изменении условий договора по арендной плате с учетом индексации не поступало.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что волеизъявления на изменение установленной договором ( увеличения с учетом индексации ) арендной платы Арендодателя ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ годы не было, поскольку именно он заинтересован в увеличении размера арендной платы, следовательно, он должен был инициировать изменение установленного размера, как он делал ранее.

Судом установлено, что Дополнительным соглашением к Договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-МЮН, заключённым ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ООО «Элемент-Трейд» изменен размер арендной платы в сторону увеличения до 180 000 рублей.

Следовательно, требования истцов об изменении договора за прошлые периоды, где они не являлись стороной договора, являются необоснованными, незаконными и не подлежащими удовлетворению.

Как следует из ст.431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 2.8.1. Договора, размер арендной платы должен быть пересмотрен Сторонами в пределах коэффициента инфляции (по данным отдела статистики ФИО9), но не чаще одного раза в год с момента установления /изменения предыдущего размера арендной платы.

Следовательно, условия Договора не позволяют Арендодателю пересматривать размер арендной платы чаще, чем один раз в год.

Исходя из изложенного, требования о принудительном изменении условий договора являются необоснованными, поскольку данное требование об изменении условий договора в части изменения размера арендной платы заявлено ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя всего 6 (шесть) месяцев со дня предыдущего изменения арендной платы ( дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ)

Таким образом, суд соглашается с доводом ответчика о том, что истцами не соблюден срок, установленный в Договоре – не чаще чем 1 (один) раз в год, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд, на основании изложенного, приходит к выводу от отсутствии оснований правовых оснований для удовлетворения требований истцов об изменении условий заключенного договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в удовлетворении требований истцов судом отказано, не подлежат взысканию в их пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» об изменении условий договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения через Верхнеуральский районный суд.

Председательствующий Е.П. Селецкая

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.П. Селецкая