РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

31 марта 2025 года Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Борониной Е.В.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-307/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-011205-76) по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 28.07.2021 г. недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности фио на жилое помещение по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432 и признании ее (истца) права собственности на указанное жилое помещение, обосновывая требования нарушением ее прав и законных интересов.

Истец фио в судебное заседание не явилась, извещалась, ее интересы в судебном заседании представлял представитель фио, который иск поддержал.

Ответчик ФИО2 и его представитель фио в судебное заседание явились, иск не признали.

Представитель третьего лица (Управления Росреестра по Москве) в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся лиц, допросив свидетеля, исследовав и оценив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.ст.166-167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного заседания установлено, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432.

28.07.2021 г. между фио, действующей от имени фио по доверенности бланк 50АБ5509812, удостоверенной 22.07.2021 г. фио, нотариусом королевского нотариального округа адрес (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432; указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 24.02.2016 г.; по соглашению сторон настоящего договора квартира продается за сумма (п.1.6); денежные средства в размере сумма были оплачены покупателем до подписания настоящего договора, подписание настоящего договора подтверждает получение продавцом вышеуказанной суммы (п.2.1.) (т.1 л.д.56)

Из доверенности, выданной ФИО1 22.07.2021 г., бланк 50 АБ 5509812, удостоверенной фио, нотариусом Королевского нотариального округа адрес, следует, что фио уполномочила фио и фио продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432, в том числе, подписать договор купли-продажи, передаточный акт (л.д.57).

Собственником спорного жилого помещения является ФИО2, право собственности зарегистрировано 28.07.2021 г.

Ответчиком в материалы дела представлена копия передаточного акта спорной квартиры от 30.07.2021 г., оригинал которого обозревался в судебном заседании.

В спорном жилом помещении постоянно с 12.08.2021 г. зарегистрирована фио, как пояснил ФИО2, его супруга, лицевой счет на спорную квартиру открыт на имя фио

Ответчиком в материалы дела представлена копия передаточного акта спорной квартиры от 30.07.2021 г.

В исковом заявлении истец указывает, что летом 2021 г. действительно имела намерение продать квартиру и еще несколько аналогичных принадлежащих ей объектов недвижимости но не ответчику, а третьим лицам, в этом ей вызвался помочь ответчик, учитывая родственные связи истец доверилась ответчику и выдала доверенности на продажу недвижимого имущества, в том числе квартиры, третьим лицам, права оформлять квартиру в свою собственность истец ответчику не предоставляла, что подтверждается отсутствием в доверенности от 24.06.2021 г. права представителя действовать в отношении себя лично, чтобы обойти норму закона (ч.3 ст.182 ГК РФ) и не сообщать истцу о том, что он хочет оформить квартиру на себя, ответчик попросил выдать доверенность на ее продажу фио, т.к. она специализируется на работе с недвижимостью и помогала истцу с оформлением недвижимости, эта просьба не вызвала у истца подозрений, сами доверенность и договор ответчиком ни истцу, ни фио больше не показывались и не передавались. Помимо оформления права собственности на квартиру на свое имя, ответчик также существенно занизил ее стоимость в договоре, относительно рыночной, указав стоимость в размере сумма, что также нарушало интересы истца и причинило ей материальный вред, даже эта сумма ответчиком истцу до сих пор не выплачена, передаточный акт на квартиру подписан не был, фактически истец узнала о заключении договора в середине мая 2024 г., незамедлительно обратилась к нотариусу для оформления распоряжения об отмене доверенности, выданной ответчику для продажи квартиры, в обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст.167, 174, 179, 182.

Согласно ст.174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях (пункт 1).

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица (пункт 2).

Согласно п.3 ст.182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно п.4 ст.179 ГК РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Из данных в ходе рассмотрения дела пояснений истца и ее представителя следует, что истцом было приобретено шесть квартир, однако, истец является юридически неграмотным человеком, имеет представление о сделках с недвижимостью в общих чертах, ей помогали люди, котором она доверяла, ответчик ввел истца в заблуждение, что квартира будет продана третьим лицам, доверенность на имя фио истец подписала, т.к. доверяла ответчику, с 2021 г. по середину 2024 г. считала себя собственником спорной квартиры, ключей от квартиры у истца нет, т.к. она квартирами не занималась, в мае 2024 г. от родственницы, которая помогала истцу с налогами, истец узнала, что квартира продала не третьему лицу, а ответчику.

На вопросы суда истец пояснила, что остальные пять квартир, помимо спорной, были проданы, она (истец) присутствовала на сделках, не интересовалась судьбой спорной квартиры, т.к. думала, что ответчик отдаст деньги потом, со временем.

Из пояснений стороны ответчика следует, что деньги за квартиру выплачены, что подтверждается текстом договора, также предоставлена выписка из банка о том, что у ответчика была соответствующая сумма, явного ущерба истцу не причинялось, стоимость квартиры была предметом устной доверенности и отвечала рыночной цене того времени, суд используется как средство мести по отношению к ответчику, т.к. брак детей сторон был расторгнут, этим объясняется и пропуск истцом срока исковой давности, истец является собственником нескольких объектов недвижимости и на тот момент была генеральным директором нескольких ООО, ответчик с момента приобретения квартиры нес бремя ее содержания.

Также из пояснений ответчика следует, что истец более 10 лет являлась генеральным директором и учредителем двух юридических лиц, которые работали на рынке недвижимости, продавались не только шесть квартир, но еще два дома и еще две квартиры, для оплаты налогов нужно входить в личный кабинет на сайте, и истец не могла не знать, что спорная квартира вышла из ее собственности, этот иск является последствием развода их (истца и ответчика) детей, цена квартира определялась устной договоренностью, ему (ответчику) была сделана скидка в 30%, истец знала, что квартира принадлежит ему (ответчику), это было очевидно из их разговоров, которые были после момента передачи права собственности.

Из материалов дела следует, что решением мирового судьи судебного участка № 84 адрес, исполняющего обязанности мирового судьи судебного участка № 81 адрес от 24.06.2024 г. удовлетворен иск фио к фио, брак, зарегистрированный 01.08.2007 г. Нагатинским отделом ЗАГС Управления ЗАГС адрес за актовой записью № 1530 между фио (до брака фио) М.В. и фио – расторгнут.

Свидетель фио пояснила, что является риэлтором, знает и истца и ответчика, была участником сделки по доверенности, доверенность ей дал ФИО2, договор заключали у нотариуса, договор читала, покупателем был ФИО2, на последующий сделках, на которых присутствовала как риэлтор, у ФИО1 ничего не уточняла, это их семейные взаимоотношения, на последующих сделках была фио как продавец, второе лицо – покупатель, она (свидетель) как третье лицо – риэлтор, денежные средства ей (свидетелю) не передавались, оригинал договора не получала, у нотариуса взяла простую копию, фио вопросов на счет квартиры не задавала, никаких документов не просила, по просьбе ФИО1 направила ей копию договора летом или весной.

Суд доверяет показаниям допрошенного свидетеля, поскольку они даны лицом, прямо не заинтересованным в исходе дела.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, указывает, что срок исковой давности подлежит исчислению с 29.07.2021 г., т.е. истек 29.07.2022 г.

В соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Учитывая, что истец в спорный период времени продавала несколько квартир, присутствовала на сделках по продаже пяти квартир лично, на продажу спорной квартиры выдала 22.07.2021 г. нотариальную доверенность на риэлтора, которая участвовала в оформлении сделок по другими квартирам, - фио с конкретными полномочиями - продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432, в том числе, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, выдача указанной доверенности истцом не оспаривалась, по указанной доверенности фио был заключен 28.07.2021 г. договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО2, право собственности которого на спорную квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве, после чего лицевой счет на спорную квартиру открыт на имя фио, им в спорную квартиру 12.08.2021 г., зарегистрирована супруга фио, ФИО2 с указанного времени нес бремя содержания спорной квартиры, также оплачивал имущественный налог на спорное жилое помещение, кроме того, между сторонами имелись родственные отношения, до июня 2024 г. дети сторон (сын истца и дочь ответчика) состояли в браке, с настоящим иском истец обратилась в суд в июне 2024 г., т.е. почти через три года после ее совершения, при таких обстоятельствах, суд полагает, что истец не лишена была права, могла и должна была узнать о состоявшейся, оспариваемой в настоящее время, сделке заблаговременно, и, в случае нарушения ее прав и законных интересов указанной сделкой, обратиться за их защитой, не лишена была возможности осведомиться у фио о совершенных ею сделках на основании выданной доверенности, запросить в Управлении Росреестра выписку из ЕГРН на спорную квартиру, вследствие чего суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, оснований для восстановления истцу пропущенного срока исковой давности суд не усматривает.

Доводы стороны истца о том, что у нее имелись намерения продать квартиру не ответчику, а третьим лицам, права оформлять квартиру в свою собственность истец ответчику не предоставляла, согласно п.3 ст.182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, не могут быть приняты судом, поскольку из объективных материалов дела следует, что ответчик как представитель истца в отношении себя лично никаких сделок не совершал, истцом для продажи спорной квартиры была выдана доверенность на фио с конкретными полномочиями - продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432, на основании указанной доверенности фио от имени истца заключен договор купли-продажи спорной квартиры с ответчиком.

Доводы стороны истца о том, что в договоре цена квартира была занижена, денежных средств за квартиру истец не получала не могут быть приняты судом, поскольку в силу ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, истец доверила представителю совершить сделку купли-продажи спорной квартиры за цену и на условиях по ее (представителя) усмотрению, из договора следует, что денежные средства за квартиру были оплачены покупателем до подписания договора, подписание которого подтверждает получение продавцом вышеуказанной суммы, кроме того, доказательств того, что с момента заключения договора в июле 2021 г. до подачи настоящего иска в суд в июне 2024 г. истец обращалась к ответчику по вопросу оплаты цены договора не представлено, указанная доверенность соответствует требованиям, установленным ст.185 ГК РФ, данная доверенность до настоящего времени в установленном порядке не оспорена и не признана недействительной, после регистрации договора стороны совершенными ими действиями полностью подтвердили свои намерения и создали соответствующие договору правовые последствия, на основании данной сделки Управлением Росреестра внесена регистрационная запись о праве собственности ответчика спорный объект недвижимости, ответчиком оплачивались коммунальные услуги, налоги на спорный объект недвижимости, спорный объект недвижимости поступил в полное исключительное распоряжение и владение ответчика.

Оценивая имеющие в деле доказательства в совокупности, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что истцом, вопреки ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств в обоснование своих доводов, вследствие чего суд оснований для удовлетворения иска не усматривает и в удовлетворении иска отказывает.

На основании ст.144 ГПК РФ суд полагает отменить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрацию перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432, принятые определением суда от 06.09.2024 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрацию перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес Машиностроения, д.10, кв.432, принятые определением суда от 06.09.2024 г.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01.08.2025 г.

Судья:фио