Решение по делу № 2-261/2023 от 14.04.2023 - о признании недействительным акта приема-передачи в части, взыскании неустойки.

Дело № 2-261/2023

70RS0004-01-2022-005665-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2023 года Советский районный суд города Томска в составе:

председательствующего Куц Е.В.,

при секретаре Стародубцевой Е.А.,

при участии истца представителей истцов ФИО1, ФИО2 действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на пять лет, представителей ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной сроком по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной сроком до ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК ИНВЕСТ» о признании недействительным акта приема-передачи в части, взыскании неустойки,

установил:

ФИО7, ФИО6 обратились в суд с иском к ООО СЗ «ТДСК ИНВЕСТ», в котором, с учетом увеличения исковых требований, просили:

1) обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК ИНВЕСТ» исполнить обязательство по передаче квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №) площадью 78,70 кв.м., ФИО7, ФИО6 в срок, не позднее 1 календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу,

2) взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «ТДСК ИНВЕСТ» в пользу ФИО5, ФИО6 неустойку за неисполнение обязанностей по передаче предварительно оплаченного товара в срок, определенный договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2405410 рублей,

3) признать недействительным акт приема-передачи квартиры № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в части указания сведений о том, что:

- покупатель осмотрел квартиру (абз.5),

- претензий к продавцу по комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет (абз.5),

- покупатель получил инструкцию по эксплуатации квартиры, Покупатель ознакомлен с правилами пожарной безопасности (абз.6),

4) возложить на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК ИНВЕСТ» обязанность по подписанию передаточного акта квартиры № доме № по проспекту <адрес> с указанием фактической даты передачи указанной квартиры истцам – ДД.ММ.ГГГГ и указанием на наличие недостатков указанной квартиры в части видимых повреждений всех окон квартиры (профилей из ПВХ и стеклопакетов), выраженных в многочисленных механических повреждениях (царапины, сколы, потертости, зазубрины, борозды, следы затирания, матовость пластика по всей поверхности профилей).

В обосновании исковых требований указано, что между ФИО7, ФИО6 и ООО «СЗ «ТДСК» заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №), площадью 78,70 кв.м., а покупатель обязуется принять квартиру и оплатить за неё определенную договором сумму денежных средств. Вместе с договором и комплектом иных документов ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставил истцу на подпись документ – акт приема-передачи квартиры, датированный ДД.ММ.ГГГГ. В тексте указанного документа указано, что продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру, а также то, что претензий к продавцу по срокам передачи квартиры, комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ покупатель не имеет. Указанный акт был подписан сторонами в офисе ответчика по адресу: <адрес> т.е. фактическая передача ключей, оборудования не проводилась. Покупатель не осматривал квартиру. ДД.ММ.ГГГГ истцы отправили ответчику уведомление (РПО №), в котором истцы указали на недействительность подписанного акта и необходимость передать квартиру ДД.ММ.ГГГГ в 15-00 час. В указанную дату представители ответчика прибыли по месту нахождения квартиры и сообщили, что ключи от квартиры утеряны и передать квартиру нет возможности.

Определением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в части требований:

- исполнить обязательство по передаче квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №) площадью 78,70 кв.м.,

- подписать передаточный акт квартиры № в доме № по <адрес> с указанием фактической даты передачи указанной квартиры истцам – ДД.ММ.ГГГГ и указанием на наличие недостатков указанной квартиры в части видимых повреждений всех окон квартиры (профилей из ПВХ и стеклопакетов), выраженных в многочисленных механических повреждениях (царапины, сколы, потертости, зазубрины, борозды, следы затирания, матовость пластика по всей поверхности профилей).

С учетом уточнения исковых требований, частичного отказа от исковых требований истцы просят

- признать недействительным акт приема-передачи квартиры №№ по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в части указания сведений о том, что:

покупатель осмотрел квартиру (абз.5),

претензий к продавцу по комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет (абз.5),

покупатель получил инструкцию по эксплуатации квартиры, покупатель ознакомлен с правилами пожарной безопасности абз.6);

- взыскать неустойку за неисполнение обязанностей по передаче предварительно оплаченного товара в срок, определенный договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2405410 рублей.

Истцы, извещенные надлежащим образом о судебном заседании в суд не явились, направили своих представителей.

Представители истцов в судебном заседании исковые требования поддержали с учетом их уточнения.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве на исковое заявление.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Положениями ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, закреплено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п.2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положения ст. 8 Гражданского кодекса РФ предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок).

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «ТДСК» (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости №

Согласно п.1.1 Стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи на следующих условиях: продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить трехкомнатную квартиру №, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу: <адрес> (п.1.1.1). Общая площадь квартиры (без учета площади лоджии) составляет 78,7 кв.м., площадь лоджии составляет 4,5 кв.м.

В соответствии с п.4.2 стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ подписан Основной договор купли-продажи №

В силу п.3.12 продавец обязуется передать квартиру покупателю по акту приема-передачи в состоянии, указанном в пункте 1.1.3 настоящего договора.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, законодатель указал, что обязанность продавца считается исполненной при совокупности двух условий: подписание сторонами соответствующего документа о передаче и вручение имущества покупателю.

Акт приема-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, ключи от квартиры переданы ДД.ММ.ГГГГ согласно расписке.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал, а покупатель принял квартиру № расположенную на 20-ом этаже жилого дома по адресу: РФ, <адрес>. Покупатель подтверждает, что квартира соответствует условиям договора о качестве, указанным в пункте 4.1 Договора, а также подтверждает, что в квартире имеют особенности, указанные в пункте 4.1 Договора, и они были оговорены продавцом при заключении указанного договора. Покупатель осмотрел квартиру, претензий к продавцу по срокам передачи квартиры, комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет. Покупатель, подтверждает, что квартира пригодна для проживания. Покупатель получил инструкцию по эксплуатации квартиры, покупатель ознакомлен с правилами пожарной безопасности.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО8, которая суду пояснила, что она осуществляла показ квартиры истцам в начале марта 2022 года. После осмотра квартиры с истцами был заключен предварительный договор купли-продажи, а затем через несколько дней основной договор. При осмотре квартиры, претензий и вопросов в отношении квартиры не было.

В нарушении ст.56 ГПК РФ истцами не представлено суду безусловных доказательств, подтверждающих тот факт, что на момент подписания акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ у истцов отсутствовала возможность осмотра квартиры на предмет соответствия условиям договора о комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ, в связи с невозможностью предоставления ответчиком квартиры для осмотра.

Кроме этого, в судебном заседании свидетель ФИО8 подтвердила, что квартира перед подписанием акта о приеме-передаче также осматривалась истцами, каких-либо замечаний к качеству строительно-монтажных и отделочных работ у истцов во время просмотра квартиры не возникло.

Истцами не представлены доказательства подтверждающих, что при подписании акта приема-передачи истцы были введены в заблуждение относительно правовой природы оспариваемой сделки, а также доказательства того, что акт приема-передачи был подписан под принуждением или под угрозой такого принуждения, принимая во внимания, что ФИО7, ФИО10 собственноручно подписали оспариваемый акт, что в свою очередь свидетельствуют о том, что действия истцов были последовательны, целенаправленны.

Таким образом, истцы приняли квартиру у ответчика без замечаний, подписав вышеуказанный акт приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, при подписании которого указали, что не имеют претензий по существу и срокам исполнения договора.

В связи с чем, оснований для удовлетворения требования о признании недействительным акта приема-передачи квартиры № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в части указания сведений о том, что: покупатель осмотрел квартиру (абз.5), претензий к продавцу по комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет (абз.5), покупатель получил инструкцию по эксплуатации квартиры, Покупатель ознакомлен с правилами пожарной безопасности абз.6) у суда не имеется.

Истцами также заявлено требование о взыскании с ООО «СЗ «ТДСК» в пользу ФИО7, ФИО10 неустойки за неисполнение обязанностей по передаче предварительно оплаченного товара в срок, определенный договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2405410 рублей.

В судебном заседании сторона истца поясняла, что отсутствие ключей от квартиры является недостатком товара (квартиры), препятствующим использованию товара по прямому назначению, что влечет право истца требовать устранение такого нарушения своего права, а невыполнение требований потребителя в порядке и сроки, предусмотренные законом, - корреспондирующую указанному праву обязанность ответчика нести установленную ст.23.1 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" ответственность.

В соответствии с абз.3 ч.1 ст.458 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Согласно ст. 479 ГК РФ если договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.3 ст.23.1 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

В соответствии с п.3.1 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ обязательство продавца по передаче квартиры покупателю считается исполненным с момента фактической передачи квартиры, в том числе, и до подписания акта приема-передачи.

Согласно п.5.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ покупатель уведомлен, что фактическое пользование квартирой покупателем возможно с ДД.ММ.ГГГГ. Продавец вправе перенести срок начала фактического использования квартирой покупателем на более ранний, уведомив об этом покупателя.

В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ получил ключи от жилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, в количестве: входная дверь 5+4шт., почтовый ящик 2 шт., ключ от домофона 1 шт., ключ защиты от детей на окнах 7 шт.

В судебном заседании представители ответчика неоднократно поясняли, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком неоднократно предпринимались попытки вручения ключей истцам, которые в свою очередь уклонялись от их получения.

В подтверждении данных обстоятельств, в судебном заседании были допрошены в качестве свидетелей ФИО8 и ФИО9, которые пояснили суду, что неоднократно пытались в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ вручить ключи от квартиры истцам, которые уклонялись от их получения. С ФИО7 все это время велась переписка по «WhatsApp».

Поскольку ключи от квартиры были переданы ответчику истцам в соответствии с п.5.1 предварительного договора, т.е. товар (квартира) переданы ответчиком истцам в срок, следовательно, оснований для взыскания неустойки за неисполнение обязанностей по передаче предварительно оплаченного товара в срок, определенный договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2405410 рублей у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТДСК ИНВЕСТ»

о признании недействительным акта приема-передачи квартиры № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в части указания сведений о том, что:

- покупатель осмотрел квартиру (абз.5),

- претензий к продавцу по комплектности оборудования, качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет (абз.5),

- покупатель получил инструкцию по эксплуатации квартиры, Покупатель ознакомлен с правилами пожарной безопасности абз.6),

взыскании с общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «ТДСК ИНВЕСТ» в пользу ФИО5, ФИО6 неустойки за неисполнение обязанностей по передаче предварительно оплаченного товара в срок, определенный договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2405410 рублей,

отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья