Дело № 2-5109/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 декабря 2023 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Байчорова Р.А.,
при ведении протокола помощником судьи Хачатрян С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств.
В обоснование заявленных требований указал, что 24 апреля 2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства и огородничества, общей площадью 680 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка составляет 268000 руб. В соответствии с п. 3 договора стоимость земельного участка оплачивается покупателем путем открытия в пользу продавца безотзывного покрытого аккредитива. Истец оплатил стоимость земельного участка в полном объеме путем размещения безотзывного покрытого аккредитива в пользу ответчика. Впоследствии истец узнал, что 18 мая 2021 года Управлением Росреестра по Московской области внесена запись о запрещении совершать регистрационные действия с приобретенным истцом земельным участком. Запрет на регистрационные действия осуществлен на основании постановления Солнечногорского городского суда от 06 апреля 2021 года. Затем истец получил выписку из ЕГРН с подтверждением об имеющемся обременении на приобретенный земельный участок в рамках уголовного дела № № Также Солнечногорским городским судом Московской области вынесено решение по иску ФИО3, которым установлены границы земельных участков ФИО14 с кадастровым номером № площадью 15482 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 15197 кв.м, признаны недействительными и исключены из ЕГРН сведения об описании местоположения границ земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №. При этом в ходе судебного разбирательства по данному делу установлено, что на момент заключения договора купли-продажи проданный истцу земельный участок не имел законно установленных границ и координат, в соответствии с договором купли-продажи. Таким образом, приобретенный истцом земельный участок не имеет и не имел своего местоположения (индивидуального признака) и не может использоваться по прямому назначению. 23 июня 2023 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка в добровольном порядке, которая оставлена без ответа и удовлетворения. Основываясь на положениях статей 450, 451, 475, 556, 557 ГК РФ, истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2021 года, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 268000 руб., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2021 года.
В судебном заседании представитель истца – ФИО4 поддержал заявленные требования, пояснив их по существу.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, направил в суд заявление об оставлении искового заявления без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом обязательного досудебного порядка разрешения спора, отклоненное судом за отсутствием оснований.
Суд, руководствуясь ст.ст. 119, 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По смыслу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, по смыслу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 24 апреля 2021 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 в лице представителя ФИО15продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 680 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: ведение садоводства, для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенный по адресу: <адрес>
Согласно п. 2 договора стороны оценили продаваемое недвижимое имущество в 268000 руб.
В силу п. 3 договора платеж в размере 268000 руб. оплачивается покупателем путем открытия в пользу продавца безотзывного покрытого аккредитива. Данное условие договора купли-продажи истцом как покупателем было выполнено, оплата приобретенного по договору имущества произведена.
В договоре содержится условие о том, что продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего договора на указанное недвижимое имущество не зарегистрировано обременений в установленном законом порядке, имущество не отчуждено, не передано в безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставной капитал не внесено, в споре и под арестом не состоит (п. 7).
Как усматривается из уведомления Росреестра, 18 мая 2021 года в ЕГРН внесена запись о запрещении совершать регистрационные действия с объектами недвижимого имущества: земельные участки, в том числе и приобретенным истцом земельным участком с кадастровым номером №.
Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 07 октября 2022 года, вступившим в законную силу, по гражданскому делу № 2-1115/2022 удовлетворены исковые требования ФИО16. к ФИО17 ФИО2, ФИО18 ФИО1, ФИО19 об установлении границ земельных участков, признании недействительными сведений ЕГРН. Решением суда установлены границы принадлежащих ФИО20. земельных участков с кадастровым номером №, площадью 15197 кв.м, и с кадастровым номером №, площадью 15482 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, крестьянское хозяйство.
Признаны недействительными и исключены из ЕГРН сведения в отношении описания местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами: №.
В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-1115/2022 судом назначена судебная землеустроительная экспертиза, из заключения которой следует, что формирование земельных участков ответчиков произошло за счет земельных участков истца в результате реестровой ошибки – при определении границ земельных участков ответчиков не были учтены сведения о границах земельных участков истца с кадастровыми номерами №. Устранение возникшей реестровой ошибки возможно только путем исключения из сведений ЕГРН координат характерных поворотных точек, описывающих границы земельных участков ответчиков.
Из решения Солнечногорского городского суда Московской области от 07 октября 2022 года также следует, что неправильное определение координат поворотных точек границ земельных участков ответчиков, нарушение процедуры согласования границ привело к формированию земельных участков ответчиков за счет ранее отведенных истцу земельных участков, что нарушает права истца по пользованию, владению и распоряжению земельными участками, в связи с чем истец вправе установить границы принадлежащих ей земельных участков в соответствии с отводными документами, а сведения ЕГРН о границах земельных участков ответчиков должны быть признаны недействительными как установленные с реестровой ошибкой и в отсутствие документов, определявших местоположение границ таких земельных участков при их образовании.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу ч. 3 ст. 154, ч. 1 ст. 432 ГК РФ для заключения договора купли-продажи как двусторонней сделки необходимо выражение согласованной воли обоих сторон - контрагентов по договору (покупателя и продавца), подписание соответствующего договора должно производиться ими обоими.
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Частью 1 статьи 456 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, местоположение земельного участка, приобретаемого покупателем ФИО1, являлось для него значимым.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ч. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
До обращения с исковым заявлением в суд, истец направлял в адрес ответчика требование о расторжении спорного договора купли-продажи по адресу, указанному в договоре купли-продажи, ответа на которое не поступило.
В связи с тем, что вступившим в законную силу решением Солнечногорского городского суда Московской области от 07 октября 2022 года признаны недействительными и исключены из ЕГРН сведения в отношении описания местоположения границ спорного земельного участка с кадастровым номером №, суд считает установленным, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение сведений о местоположении границ земельного участка носит существенный характер, поскольку стороны, заключая договор купли-продажи, исходили из того, что указанного обстоятельства не произойдет, причины, изменившие обстоятельства, от истца не зависели, сохранение договора в условиях изменения обстоятельств лишает истца того, на что он рассчитывал при заключении договора.
Изменение обстоятельств, касающихся отсутствия границ земельного участка в связи с нарушением процедуры межевания, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, разумно предвидеть такое изменение обстоятельств истец как сторона спорного договора не мог.
Обстоятельства, произошедшие после заключения договора между сторонами, с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны истцу на момент его заключения, то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был. Совокупность вышеуказанных обстоятельств свидетельствует о том, что истец лишен как собственник спорного участка права пользоваться им по назначению, для которого земельный участок приобретался.
При таких обстоятельствах суд признает данное изменение обстоятельств существенным, в связи с чем приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 268000 руб., уплаченных им по договору.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 24 апреля 2021 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 в лице представителя <адрес> и ФИО1.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) денежные средства в размере 268000 (двести шестьдесят восемь тысяч) рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2021 года.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 21 декабря 2023 года.
Судья Байчоров Р.А.