Решение по делу № 3А-915/2022 от 07.06.2023

Дело № 3а-95/2023

55OS0000-01-2022-000839-14 Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 июня 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Омсктрансстрой» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Омсктрансстрой» (далее – АО «Омсктрансстрой», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 2 л.д. 34-60)

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года для земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рубля, с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 2 л.д. 61-63)

На основании отчета об оценке от 25 июля 2022 года, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО1), 28 июля 2022 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере рыночной стоимости согласно отчету об оценке. (т. 2 л.д. 206-211)

Решениями бюджетного учреждения от 26 августа 2022 года №№ <...>, <...>, <...> в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 212-217)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, 16 ноября 2022 года административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке. (т. 1 л.д. 3-8)

В судебном заседании представитель административного истца АО «Омсктрансстрой» ФИО2 уточнила заявленные требования, просила признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить по состоянию на 1 февраля 2022 года кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке № <...> от 25 мая 2023 года. Дополнительно пояснила, что после проведения судебной экспертизы отчета оценщиком были исправлены указанные экспертом замечания. (т. 3 л.д. 64)

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 возражала против удовлетворения административных исковых требований, считала, что в случае признания решений бюджетного учреждения законными, административный истец должен повторно обратиться в бюджетное учреждение с новым отчетом об оценке. Пояснила, что в представленном отчете об оценке № <...> от 25 мая 2023 года оценщиком исправлены указанные экспертом замечания. (возражения – т. 2 л.д. 179-181)

Представитель Администрации г. Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия, указал, что не возражает против установления кадастровой стоимости в соответствии с исправленным оценщиком отчетом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 197-201)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 28 июля 2022 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года. К заявлениям приложен отчет об оценке № 83/035/22-1 от 25 июля 2022 года. (т. 2 л.д. 206-211)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

26 августа 2022 года бюджетным учреждением приняты решения №№ <...>, <...>, <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 212-217)

Указанные решения были приняты по итогам рассмотрения заявлений административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 9 августа 2022 года, решения приняты единогласно. (т. 2 л.д. 218-224)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и первоначально в суд представлен отчет № <...> от 25 июля 2022 года, подготовленный оценщиком ФИО1 (т. 1 л.д. 47-249)

В соответствии с указанным отчетом по состоянию на 1 февраля 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей.

Определением суда от 21 декабря 2022 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости спорных земельных участков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; наличия в отчете недостатков, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 29-32)

Согласно заключению эксперта № <...> от 5 мая 2023 года в отчете № <...> от 25 июля 2022 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решениях бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

Нарушение, указанное в замечании № 1 решений бюджетного учреждения, имеется в части:

- описание объектов, приведенное в таблице 9.1 отчета, фактически предлагавшихся к продаже в сегменте «Производственная деятельность» на дату оценки является неполным, не указано, какие именно объекты из полного состава актуальных оферт исключены в связи с отсутствием информации, позволяющей «полностью идентифицировать земельный участок»;

- обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, приведенное в разделе 9.1.2, является неполным.

Нарушение, указанное в замечании № 5 решений бюджетного учреждения, имеется в части:

- нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения двух аналогов с максимальными значениями и одного аналога с минимальным значением является нарушением требований п. 25 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 и ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Также согласно заключению эксперта отчет № <...> от 25 июля 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в части:

- отсутствует обоснование отказа от использования в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером <...>, что не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- в имеющихся обоснованиях отказа от использования в расчетах земельного участка с кадастровым номером <...> (оферта № 11 в таблице 9.1 отчета) и земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> (оферты №№ 8,9 в таблице 9.1 отчета) имеется неточная информация, то есть информация не подтверждена, что не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- земельный участок с кадастровым номером <...> (объект-аналог № 4) необоснованно принят в качестве аналога в сегменте «Производственная деятельность», так как расположен в градостроительной зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1, виды разрешенного использования которой не предусматривают размещение объектов производственного назначения, что не соответствует требованиям п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- земельный участок с кадастровым номером <...> (объект-аналог № 13) не подлежит использованию при расчетах в качестве аналога в связи с противоречивостью сведений, приведенных в публичной оферте относительно объектов и улучшений, входящих в цену предложения, а также застроенности участка; использование данного объекта в качестве аналога приводит к несоответствию требованиям п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 5 мая 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО4 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 3 л.д. 8)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 83/035/22-1 от 25 июля 2022 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет № <...> от 25 мая 2023 года, подготовленный оценщиком ФИО1 с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта № <...> от 5 мая 2023 года. (т. 4 л.д. 1-213)

Проанализировав содержание отчета № <...> от 25 мая 2023 года, суд считает, что в нем устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

Возражений относительно отчета № <...> от 25 мая 2023 года представителем бюджетного учреждения, Администрации г. Омска не приведено.

Оценка проводилась по состоянию на 1 февраля 2022 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета № <...> от 25 мая 2023 года требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании указанного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 28 июля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявлений считать 28 июля 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление акционерного общества «Омсктрансстрой» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2023 года.