УИД 11RS0001-01-2025-014226-14 Дело № 2-8877/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Землянской Е.В.,

при секретаре Козловой Л.С.,

с участием представителя соответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 15 декабря 2025 года гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 об обязании погасить задолженность, обеспечить снятие обременения в отношении жилого помещения,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 об обязании погасить задолженность по кредитному договору №... от ** ** **, заключенному между ФИО3 и ПАО «Сбербанк России»; об обязании ответчика обеспечить снятие обременения в отношении квартиры по адресу: ...; взыскании неустойки за неисполнение обязательств в размере 0,1% от суммы долга по кредиту, начиная с ** ** ** по дату фактического исполнения обязательства. Также истцом заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей и государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», АО «Дом.РФ-Ипотечный агент», ФИО4, ФИО6

Определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** требования ФИО2 о взыскании неустойки оставлены без рассмотрения.

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО5 с исковыми требованиями не согласилась по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Иные лица участия в судебном заседании не явились, извещены судом надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли. Представитель истца ФИО2, - ФИО7, представитель ПАО «Сбербанк» ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.

Заслушав объяснения явившегося в судебное заседание лица, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФИО3 являлась собственником жилого помещения (квартира, площадью 84,5 кв.м.) с кадастровым номером ... по адресу: ... (запись в ЕГРН от ** ** **).

В соответствии с закладной от ** ** ** вышеуказанная квартира находилась в залоге у ПАО «Сбербанк России» в связи с наличием долговых обязательств на основании кредитного договора №... от ** ** ** на сумму 7 300 000 рублей у ФИО3

** ** ** между ФИО3 (продавец) и ФИО2, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО6 (покупатель), заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в общую долевую собственность квартиру с кадастровым номером ..., площадью 84,5 кв.м., расположенную по адресу: ....

Согласно условиям указанного договора стоимость сделки составила 10 000 000 рублей (пункт 4), сумма в размере 5 500 000 рублей уплачена покупателем наличными за счет собственных средств до подписания договора, в связи с чем, продавец подписывая договор, подтверждает, что указанная сумма продавцом уплачена (пункт 5.1). сумма в размере 4 500 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств путем перевода денежных средств продавцу на расчетный счет (пункт 5.2).

Пунктом 2 договора от ** ** ** установлено, что спорная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ** ** **. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Коми, номер регистрации №..., дата регистрации ** ** **. Зарегистрированное ограничение (обременение) права: ипотека в силу закона, государственная регистрация которой произведена ** ** ** Управлением Росреестра по Республике Коми, запись регистрации № ...-6 в пользу ПАО «Сбербанк России».

В силу пункта 3 данного договора продавец обязался погасить задолженность по кредитному договору №... от ** ** **, заключенному с ПАО «Сбербанк России», для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости.

Оплата стоимости объекта произведена покупателем в полном объеме, указанные обстоятельства стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

** ** ** в ЕГРН было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 (6/7 долей), ФИО4 и ФИО6 (по 1/14 доли) на спорное жилое помещение с обременением в виде ипотеки в силу закона.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на неисполнение ответчиком обязательства, предусмотренного договором купли-продажи, по погашению кредитных обязательств перед ПАО «Сбербанк» и снятии обременения с квартиры, в связи с чем истец свои права считает нарушенными.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Положениями статьи 38 данного Федерального закона предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (пункт 1). Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

- в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

- в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Положениями статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога ( подпункт 1, 2 пункта 1). При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (пункт 2).

Согласно статье 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 указанного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

В абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из имеющихся материалов дела спорная квартира первоначально была приобретена на имя ответчика с использованием кредитных средств, по причине чего имела обременение в виде ипотеки. До настоящего времени обязательство, в целях обеспечения которого устанавливалась ипотека, не исполнено.

При этом, исходя из содержания договора купли-продажи от ** ** ** следует, что при совершении сделки истцу было известно о том, что спорная квартира находится в залоге. Несмотря на данное обстоятельство ФИО2 заключила данный договор и внесла денежные средства в счет оплаты сделки. Залогодержателем было дано согласие на совершение сделки по купле-продаже спорной квартиры между ФИО2 и ФИО3

В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО2, является правопреемником ФИО3, и несет права и обязанности залогодателя.

С учетом изложенных обстоятельств, не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности осуществить действия по прекращению обременения в виде ипотеки на спорное имущество. При этом, тот факт, что на основании договора от ** ** ** ФИО3 приняла на себя обязательство снять обременение с квартиры, которое не исполнило, в настоящем деле не имеет правового значения.

Также суд не находит законных для удовлетворения требований истца об обязании ответчика обязанности погасить кредитные обязательства перед ПАО «Сбербанк России».

Как было указано выше, с целью приобретения спорного жилого помещения ** ** ** между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО3 (заемщик) был заключен кредитный договор №..., по условиям которого кредитор (кредитор) предоставил заемщику кредит в сумме 7 300 000 рублей под 16,5% годовых, на срок 336 месяцев с даты фактического предоставления кредита; а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях договора.

Согласно справке ПАО «Сбербанк России» по состоянию на ** ** ** полная задолженность по вышеуказанному кредитному договору составляет 3 515 821 рубль 68 коп.

ФИО2 стороной вышеуказанного кредитного договора не является, само по себе исполнение/неисполнение ответчиком кредитных обязательств перед третьим лицом не нарушает права и законные интересы истца. Предъявление настоящего требования не направлено на защиту нарушенных прав истца.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 не имеется.

Руководствуясь статьей 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 (...) к ФИО3 (...) об обязании погасить задолженность по кредитному договору №... от ** ** **, заключенному между ФИО3 и ПАО «Сбербанк России»; обеспечить снятие обременения в отношении квартиры по адресу: ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Землянская

Мотивированное решение составлено 23 января 2026 года.