Судья: Оксенчук Ж.Н. УИД 39RS0002-01-2023-000358-93

Дело №2-1765/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№33-5168/2023

27 сентября 2023 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Чашиной Е.В.,

судей Алексенко Л.В., Уосис И.А.,

при секретаре Юдиной Т.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца (ответчика по встречному иску) ФИО6 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 мая 2023 г. по исковому заявлению ФИО6 к Акционерному обществу Специализированному застройщику «Акфен» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа,

по встречному исковому заявлению Акционерного общества Специализированного застройщика «Акфен» к ФИО6 о взыскании денежных средств и неустойки.

Заслушав доклад судьи Чашиной Е.В., объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО7, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика истца по встречному иску) ФИО8, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением к АО СЗ «Акфен» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа, указав в обоснование заявленных требований, что 18 октября 2019 г. между ним и ФИО1 был заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 14 июня 2018 г. В соответствии с условиями договора он принял на себя в полном объеме права требования, принадлежащие ФИО2 как участнику долевого строительства по договору №. Указанный договор был заключен между ФИО3 и АО СЗ «Акфен» на участие в долевом строительстве объекта долевого строительства – 3-комнатной квартиры, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 7 этаже в 1-й секции жилого дома по строительному адресу: <адрес> (ГП). Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (с учетом дополнительного соглашения к договору от 13 июля 2020 г.) был определен не позднее 31 декабря 2020 г., цена договора составила 6 144 000 рублей, которая им была оплачена в полном объеме. Однако в указанный в договоре срок застройщик свои обязательства не выполнил, квартира была передана ему лишь 15 марта 2022 г. Таким образом, за период с 1 января 2021 г. по 14 марта 2022 г. размер неустойки составил 3 588 096 рублей, которую он снизил до 1 000 000 рублей. В адрес ответчика была направлена претензия, ответа на которую не последовало. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 1 000 000 рублей, а также штраф.

В свою очередь АО СЗ «Акфен» обратился в суд со встречным исковым заявлением о взыскании денежных средств, неустойки, указав в обоснование заявленных требований, что цена договора определялась исходя из проектной площади квартиры с холодными помещениями – <данные изъяты> кв.м., при этом предусматривалось, что в случае изменения фактической площади квартиры по отношению к проектной стороны производят расчет стоимости разницы, если фактическая площадь квартиры больше проектной, то при подписании передаточного акта дольщик доплачивает возникшую разницу. После окончания строительства и обмеров фактическая площадь квартиры увеличилась до <данные изъяты> кв.м., разница составила 1,18 кв.м., соответственно, дольщиком должна быть внесена доплата в размере 88 500 рублей. Все это было прописано в передаточном акте, который ФИО6 подписал, но доплату до настоящего времени так и не произвел. В соответствии с условиями договора участник долевого строительства уплачивает застройщику пени в размере 0,1% от суммы неоплаченного платежа за каждый день просрочки. Ссылаясь на указанные обстоятельства, застройщик просил взыскать с дольщика доплату за увеличение фактической площади квартиры в размере 88 500 рублей, неустойку за просрочку внесения доплаты из расчета 88,5 рублей в день, начиная с даты подписания передаточного акта и по дату вынесения судебного решения, а также неустойку в таком же размере, начиная с даты, следующей за днем вынесения решения, по день фактического исполнения обязательств.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 17 мая 2023 г. заявленные ФИО6 исковые требования были удовлетворены частично: в его пользу с АО СЗ «Акфен» взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта в размере 200 000 рублей, штраф в размере 100 000 рублей, а всего 300 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Заявленные АО СЗ «Акфен» встречные исковые требования также удовлетворены частично: в его пользу со ФИО6 взысканы денежные средства в счет оплаты цены договора в размере 88 500 рублей, неустойка за невнесение денежных средства в размере 37 966,50 рублей, а всего 126 466,50 рублей; неустойка, начиная с даты, следующей за днем вынесения решения, до фактического исполнения обязательства по 50 рублей за каждый день.

В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) ФИО6 выражает несогласие с вынесенным решением в части снижения размера подлежащей взысканию в его пользу неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и штрафа, а также в части удовлетворения встречного искового заявления. Указывает, что материалами дела не подтверждается наличие исключительных обстоятельств, допускающих такое уменьшение неустойки, судом в своем решении такие мотивы также не приведены. Обращает внимание, что размер неустойки был им самостоятельно уменьшен с 3 588 096 рублей до 1 000 000 рублей. При этом размер предъявляемой застройщиком ко взысканию неустойки снижен не был, несмотря на заявлении его представителя о применении положений ст. 333 ГК РФ. Кроме того, исследованными в судебном заседании доказательствами не подтверждается увеличение фактической площади объекта долевого строительства на 1,18 кв.м., поскольку согласно техническому паспорту площадь приобретенного им жилого помещения с учетом понижающего коэффициента балкона составила 80,5 кв.м., то есть имела место переплата застройщику. Однако суд принял в расчет площадь квартиры без понижающего коэффициента, что и позволило застройщику претендовать на доплату и неустойку.

От АО СЗ «Акфен» поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик (истец по встречному иску) просит решение оставить без изменения.

В судебное заседание остальные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. С учетом положений ст.ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 14 июня 2018 г. между ФИО4. и АО СЗ «Акфен» был заключен договор № участия в долевом строительстве, предметом которого являлась трехкомнатная квартира, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на 7 этаже в 1 секции жилого дома по строительному адресу: <адрес> (ГП).

Обязательства по оплате стоимости квартиры – 6 144 000 рублей со стороны дольщика были исполнены в полном объеме. Объект долевого строительства по первоначальным условиям вышеуказанного договора подлежал передаче в срок не позднее 30 декабря 2019 г.

На основании договора уступки прав требований от 18 октября 2019 г. права требования по указанному договору от ФИО5 перешли к ФИО6

13 июля 2020 г. между ФИО6 и АО СЗ «Акфен» было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, согласно которому передача объекта долевого строительства должна быть осуществлена не позднее 31 декабря 2020 г.

Однако по акту приема-передачи квартира была передана дольщику только 15 марта 2022 г.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нашел установленным факт ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств, принятых им на основании вышеназванного договора, и пришел к выводу о том, что требования о взыскании неустойки заявлены обоснованно.

При этом, определяя размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки, суд первой инстанции исходил из конкретных обстоятельства дела, обусловивших нарушение срока передачи квартиры, последствий нарушения обязательств, принципов разумности и справедливости, компенсационного характера неустойки и, приняв во внимание соответствующее заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ и представленные им документы, снизил подлежащий взысканию размер неустойки до 200 000 рублей.

Руководствуясь п.6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной суммы неустойки – 100 000 рублей.

Судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда об обоснованности заявленных исковых требований о взыскании неустойки и штрафа за несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства, вместе с тем, находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы о чрезмерном снижении данных сумм.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение п.1 ст. 333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 г. №185-О-О, от 22 января 2014 г. №219-О, от 24 ноября 2016 г. №2447-О, от 28 февраля 2017 г. №431-О, постановление от 6 октября 2017 г. №23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. №263-О).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 69).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 75).

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника. При определении суммы неустойки должны быть учтены все существенные обстоятельства дела, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационная природа неустойки.

Заявляя о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки, АО СЗ «Акфен» в своем письменном отзыве приводил доводы и представлял соответствующие документы о том, что согласно договору № от 31 августа 2015 г. является компанией, обеспечивающей квартирами обманутых дольщиков – членов ЖСК «<данные изъяты>» и ЖСК «<данные изъяты>», которые пострадали от недобросовестных действий ООО «<данные изъяты>»; по данному договору передано 133 квартиры и 45 000 000 рублей для разрешения вопросов обманутых дольщиков; вопрос курируется Правительством РФ и Правительством Калининградской области, а также муниципалитетом; планируется к передаче 247 квартир; обязательство АО СЗ «Акфен» по обеспечению жильем обманутых дольщиков разрешает острый социальный вопрос и является одним из приоритетных; также общество несет нагрузку по обеспечению жильем нуждающихся категорий граждан, выступает инвестором и передает в собственность администрации 10% от всего объема возводимого своими силами жилья, которое используется для заселения детей-сирот, лиц, имеющих тяжелые формы заболеваний, граждан, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу, иных льготных категорий граждан; эти обязательства не связаны с коммерческой деятельностью застройщика; кроме того, АО СЗ «Акфен» предоставило квартиры и выплатило компенсации обманутым дольщикам – членам кооператива ЖСК «<данные изъяты>», которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков Калининградской области с 1997 г., вследствие двойных продаж объектов в строящихся многоквартирных домах; препятствием к своевременному окончанию строительства послужили ограничительные мероприятия, принимаемые с марта 2020 г. в целях недопущения распространения новой коронавирусной инфекции, необходимость корректировки режима работы (в том числе временного приостановления работы) застройщиков (строительных площадок), заболевание персонала общества, сбои в работе государственных и муниципальных органов, существенное удорожание строительных материалов и сбои в их поставках; кроме того, препятствием к осуществлению строительства дома также явилось ограничение общестроительных работ по всем протокольным маршрутам чемпионата мира по футболу 2018 г. и на прилегающей к ним территории в период с 15.05.2018 по 15.07.2018.

Указанные обстоятельства обоснованно были приняты судом как основания для применения положений ст. 333 ГК РФ, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о необходимости взыскания неустойки в полном объеме (как заявлено в иске) судебной коллегией отклоняются, учитывая, что неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но направлена на восстановление нарушенных прав, при этом должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, меры гражданско-правовой ответственности должны носить соразмерный характер, применяться к нарушителю с учетом фактических обстоятельств дела (в том числе с учетом размера и характера причиненного вреда), а также соответствовать требованиям разумности и справедливости. Ответчиком необходимое заявление о применении положений названной статьи было сделано суду первой инстанции, представлены подтверждающие такое ходатайство документы.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции не в достаточной мере учел фактические обстоятельства настоящего спора, а именно то, что при заключении договора долевого участия изначально был определен срок сдачи объекта – не позднее 30 декабря 2019 г., при этом впоследствии истец согласилась на предложение ответчика перенести этот срок до 31 декабря 2020 г., однако фактически квартира ему была передана только 15 марта 2022 г. Таким образом, дольщик пошел на встречу застройщику и подписал дополнительное соглашение, тем самым, отказавшись от взыскания неустойки за этот период, а также от ее исчисления, исходя из ставки рефинансирования на первоначальную дату исполнения обязательства. Также подлежало учету и то обстоятельство, что застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, не должен исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда и увеличении подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца суммы неустойки до 300 000 рублей.

Одновременно суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что судом первой инстанции приведен неверный расчет размера неустойки, поскольку применена процентная ставка (6,25%) на первоначально установленную дату передачи объекта, без учета того, что указанная дата была изменена дополнительным соглашением к договору, подписанным между сторонами. Также неверный расчет размера неустойки приведен и самим истцом (ответчиком по встречному иску), поскольку применена процентная ставка на дату подписания передаточного акта (20%).

В соответствии с ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Согласно п.1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. №3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Учитывая изложенное, при расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, необходимо определять ставку рефинансирования, действующую на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику (данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2017 г. №41-КГ17-26).

Таким образом, в рассматриваемом случае (с учетом заключенного между сторонами дополнительного соглашения к договору) при расчете размера неустойки подлежала применению ставка рефинансирования на 31 декабря 2020 г. – 4,25%, поскольку именно эта дата считается предусмотренным договором днем исполнения застройщиком своего обязательства по передаче квартиры дольщику. Правовых оснований для применения ставки на дату передачи квартиры (15 марта 2022 г.) не имеется, вышеприведенными нормами закона подобный порядок расчета размера неустойки не предусмотрен.

Учитывая изложенное, расчет неустойки будет следующим: 6 144 000 рублей * 4,25% * 438 дней (с 01.01.2021 по 14.03.2022) = 762 470,40 рублей.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных мотивов о применении положений ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия полагает обоснованным и отвечающим принципам разумности и справедливости снижение суммы неустойки именно до 300 000 рублей и не может согласиться с обоснованностью доводов истца (ответчика по встречному иску) о размере неустойки в 3 588 096 рублей и ее добровольном снижении при обращении в суд до 1 000 000 рублей, соответственно, о приводимых сравнениях взысканной судом суммы неустойки именно с этими размерами.

Таким образом, решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 мая 2023 г. подлежит изменению, а взысканная с застройщика в пользу дольщика сумма неустойки увеличению до 300 000 рублей, сумма штрафа – до 150 000 рублей, а общая взысканная сумма – до 450 000 рублей.

Разрешая спор в части встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из положений ст. 421 ГК РФ и условий заключенного между сторонами договора, согласно которым стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта с учетом обязательных для сторон правил, установленных законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения; поскольку по условиям договора проектная площадь квартиры составляла 81,92 кв.м., а фактическая площадь составила 83,1 кв.м., то дольщик обязан уплатить разницу в 1,18 кв.м., исходя из установленной в договоре цены за 1 кв.м. 75 000 рублей.

Судебная коллегия находит такие выводы правильными, а приведенные в апелляционной жалобе соответствующие доводы о необоснованном взыскании суммы доплаты, равно как и об отсутствии документов, подтверждающих увеличение площади квартиры, неосновательными.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На дату заключения вышеуказанного договора действовала ч.1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ, предусматривающая, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта с учетом обязательных для сторон правил, установленных законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр. установлено требование о применении при расчете общей приведенной площади жилого помещения понижающего коэффициента 0,5 для расчета площади лоджии.

Поскольку частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, является лоджия, согласно условиям договора сторон цена определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Как следует из буквального содержания пункта 4.1 заключенного между сторонами договора долевого участия – на момент подписания договора общая стоимость объекта составляет 6 144 000 рублей из расчета 75 000 рублей за один кв.м. проектной площади квартиры с холодными помещениями.

Проектная площадь квартиры определена в пункте 3.2 договора и составила <данные изъяты> кв.м. (с холодными помещениями с учетом понижающего коэффициента 0,5); фактическая площадь квартиры после ввода дома в эксплуатацию (с холодными помещениями с понижающим коэффициентом 0,5) составила <данные изъяты> кв.м., соответственно, разница составила 1,18 кв.м., которую дольщик должен был доплатить при подписании передаточного акта. Данная обязанность предусмотрена пунктом 4.7 договора. Эти обстоятельства были прописаны и в передаточном акте от 15 марта 2022 г., который ФИО6 подписал, но свою обязанность по доплате не выполнил.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в материалы дела были представлены документы, подтверждающие осуществленные замеры квартиры после окончания строительства и вышеуказанное увеличение площади квартиры (л.д. 175-176).

Действительно, в ЕГРН в отношении вышеуказанной квартиры внесены сведения о том, что ее площадь составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д. 32). Однако с доводами ФИО6 о том, что таким образом он еще и переплатил застройщику судебная коллегия согласиться не может, поскольку в ЕГРН вносятся сведения о площади квартиры без учета холодных помещений (лоджий). Площадь лоджии квартиры составляет 3,7 кв.м., что с учетом указанной площади квартиры <данные изъяты> кв.м., как раз и составляет площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, требования застройщика о взыскании с дольщика доплаты за превышение площади квартиры являются обоснованными.

Поскольку по условиям договора указанная доплата подлежала внесению при подписании передаточного акта, а также условиями договора предусмотрено взыскание неустойки при просрочке внесения оплаты по договору (0,1% в день), то обоснованно были заявлены застройщиком и требования о взыскании неустойки.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит заслуживающими внимание доводы поданной жалобы о том, что суд не применил к сумме неустойки положения ст. 333 ГК РФ, о которой было заявлено, никак не мотивировал такой отказ, а более того, фактически применил положения этой статьи к размеру неустойки на будущее.

Действительно, в ходе рассмотрения дела представителем истца (ответчика по встречному иску) было заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении суммы неустойки. В апелляционной жалобе ФИО6 обращает внимание, что он является инвалидом 1 группы по зрению, полностью незрячий.

Принимая во внимание все вышеприведенные нормы закона о неустойке и разъяснения о ее применении; приведенные истцом (ответчиком по встречному иску) основания для снижения неустойки, в том числе, связанные с состоянием его здоровья; обстоятельства настоящего спора, когда при подписании акта приема-передачи квартиры дольщик хотя и должен был внести доплату за увеличение стоимости квартиры, тем не менее, к этому времени у застройщика также имелись встречные обязательства по выплате дольщику неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства; принимая во внимание, что сумма доплаты составила 88 500 рублей, а сумма начисленной неустойки уже 37 966,50 рублей, то есть почти половину от этой суммы; учитывая, что по заявлению застройщика в отношении суммы неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, взысканной в пользу дольщика, также были применены положения ст. 333 ГК РФ; суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции необоснованно не были применены к сумме неустойки, подлежащей выплате дольщиком застройщику, положения ст. 333 ГК РФ, и о снижении этой суммы до 20 000 рублей, соответственно о снижении общей взысканной суммы до 108 500 рублей (88 500 рублей + 20 000 рублей).

Также суд апелляционной инстанции находит необоснованным взыскание судом с дольщика в пользу застройщика суммы неустойки на будущее, принимая во внимание, что настоящим решением в пользу каждой из сторон взысканы денежные средства за нарушение обязательств по договору, более того, взысканная в пользу дольщика сумма значительно превышает сумму, взысканную с него в пользу застройщика, соответственно, имеются правовые основания для взаимозачета этих требований.

Поскольку с АО СЗ «Акфен» в пользу ФИО6 взыскано 450 000 рублей, а со ФИО6 в пользу АО СЗ «Акфен» - 108 500 рублей, то при взаимозачете удовлетворенных требований и встречных требований, окончательно с АО СЗ «Акфен» в пользу ФИО6 подлежат взысканию денежные средства в общей сумме 341 500 рублей (450 000 рублей – 108 500 рублей). Соответственно, правовых оснований для взыскания со ФИО6 в пользу АО СЗ «Акфен» неустойки на будущее вообще не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 мая 2023 г. изменить, увеличив подлежащие взысканию с АО СЗ «Акфен» в пользу ФИО6 суммы неустойки до 300 000 рублей, суммы штрафа до 150 000 рублей, а общей взысканной суммы до 450 000 рублей.

Это же решение изменить, уменьшив взысканные со ФИО6 в пользу АО СЗ «Акфен» суммы неустойки до 20 000 рублей, а общей суммы до 108 500 рублей.

Это же решение в части взыскания со ФИО6 в пользу АО СЗ «Акфен» неустойки, начиная с даты следующей за днем вынесения решения до фактического исполнения обязательств по 50 рублей за каждый день отменить, в удовлетворении данных требований отказать.

Это же решение дополнить указанием на осуществление взаимозачета удовлетворенных исковых требований ФИО6 и встречных исковых требований АО СЗ «Акфен», окончательно определив ко взысканию с АО СЗ «Акфен» в пользу ФИО6 денежных средств в общей сумме 341 500 рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 октября 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: