УИД 74RS0032-01-2023-003462-53

Дело № 2а- 3314/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Миасс, Челябинская область, 02 ноября 2023 года

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Чепур Я.Х.

при секретаре Чемерис М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2 к Администрации Миасского городского округа об оспаривании отказа в выкупе земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы ИП ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным иском к Администрации Миасского городского округа (далее – Администрация МГО) о признании незаконным решения Администрации МГО об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, площадью 1783 кв.м., изложенный в письме НОМЕР от ДАТА.

В обоснование административного иска административные истцы указали, что ИП ФИО1 и ФИО2 являются собственниками нежилого торгово-офисного здания с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу АДРЕС, общей площадью 1430,8 кв.м., расположенного на двух земельных участках НОМЕР и НОМЕР и нежилого торгово-офисного здания с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу АДРЕС, общей площадью 133,1 кв.м., расположенного на земельном участке НОМЕР. 05.06.2023 года ИП ФИО1 и ФИО2 обратились с заявлением в Администрацию МГО о предоставлении в собственность за плату в порядке ст.ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 1783 кв.м. по адресу, АДРЕС для эксплуатации существующих торгово-офисных зданий с кадастровым номером НОМЕР и НОМЕР. Заявление было мотивировано тем, что спорный земельный участок, на котором расположены два объекта недвижимости и автопарковка к этим объектам полностью необходим для эксплуатации данных нежилых помещений. В соответствии с утвержденной проектной документацией на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР располагаются: часть нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР, нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР, парковка на 40 автомест. Кроме того в соответствии с проектом планируется разместить на нем газон и зеленые насаждения. В соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования Миасского городского округа, утвержденными решением Собрания депутатов МГО от ДАТА НОМЕР, автопарковка для нормальной эксплуатации существующих торгово-офисных зданий должна состоять из 43-57 а/мест. Отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату не соответствует ст.ст. 39.20 ЗК РФ, нормативам градостроительного проектирования Челябинской области, местным нормативам градостроительного проектирования Миасского городского округа, утвержденными решением Собрания депутатов МГО от ДАТА НОМЕР, нарушает права заявителей на получение земельного участка в рамках процедур, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, преимущественное право на получение земельного участка в собственность.

В судебное заседание административные истцы ИП ФИО1, ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебном заседании представитель административного истца ИП ФИО1 – ФИО3 настаивала на удовлетворении административного иска.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО4 настаивала на удовлетворении административного иска.

В судебном заседании представитель административного ответчика Администрации МГО ФИО5 возражал против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.157-158).

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В статье 46 Конституции Российской Федерации закреплено право гражданина на обжалование в суд решений и действий (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений ч. ч. 9, 11 ст. 226 КАС РФ, на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения прав, свобод и законных интересы административного истца; на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие), соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Обстоятельства, которые подлежат выяснению судом при рассмотрении дела об оспаривании решения государственного органа, органа или организации, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, определены в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В частности, суд обязан проверить содержание оспариваемого решения на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения (пункт 4 части 9), проверить наличие оснований для принятия оспариваемого решения и обоснованность его принятия (подпункт в пункта 3 части 9). При этом выводы, положенные в основу принятого решения, должны быть подтверждены, то есть обоснованны.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения административными истцами в собственность зданий, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

В соответствии с подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ДАТА на основании постановления Администрации МГО от ДАТА НОМЕР между Администрацией МГО (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды НОМЕР, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР, площадью 2 907 кв.м., находящимся в АДРЕС, под проектирование и строительство торгово-офисного здания, сроком с 07 ноября 2011 года по 07 октября 2016 года (л.д.18-25).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера НОМЕР и поставлен на кадастровый учет 27 октября 2011 года (л.д.26-29).

В связи с размежеванием земельного участка с кадастровым номером НОМЕР на два земельных участка с кадастровыми номерами НОМЕР, площадью 1 124 кв.м. и НОМЕР, площадью 1 783 кв.м. между Администрацией МГО и ФИО6 было подписали дополнительное соглашение от ДАТА к договору аренды от ДАТА НОМЕР, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды в части указания арендуемых земельных участков.

Согласно выпискам из ЕГРН от 10.01.2018 на основании договора уступки (передачи) прав аренды земельного участка от ДАТА обществу «Мангустин» перешли права и обязанности по договору аренды от ДАТА НОМЕР с ДАТА.

ДАТА обществу «Мангустин» выдано разрешение на строительство НОМЕР объекта капитального строительства – торгово-офисное здание, сроком до 22 марта 2021 года.

ДАТА общество «Мангустин» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, площадью 765,5 кв.м., степень готовности 10% по адресу: АДРЕС.

Согласно договору купли-продажи от ДАТА ООО «Мангустин» продал, а ФИО7 купила объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, площадью 765,5 кв.м. Одновременно с покупкой объекта ФИО7 переданы права застройщика в отношении земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР. Переход права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «Мангустин» к ФИО7 зарегистрирован 14 мая 2018 года.

Указанные обстоятельства установлены, в том числе, решением Арбитражного суда Челябинской области от 05 декабря 2018 года по делу НОМЕР, и в силу положений ч. 2 ст. 64 КАС РФ не подлежат оспариванию (л.д.40-49)

В соответствии с указанным решением Арбитражного суда Челябинской области объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР находится на 2-х земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР.

29 апреля 2020 года между ФИО7, ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому право собственности на объект незавершенного строительства перешло от ФИО7 в общедолевую собственность ФИО1 и ФИО2 Переход права собственности на объект незавершенного строительства от ФИО7 к ФИО1 и ФИО2 в равных долях зарегистрирован Управлением Росреестра ДАТА (л.д.50-52)

ДАТА между ФИО7, ФИО1 и ФИО2 совершен договор уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР, площадью 1 124 кв.м. и НОМЕР, площадью 1 783 кв.м. (л.д.53-55).

ДАТА Администрацией Миасского городского округа выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении торгово-офисного здания площадью 1430,8 кв.м. расположенного на земельных участках с кадастровым номером НОМЕР и НОМЕР (л.д.60-63).

ДАТА Администрацией Миасского городского округа выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении торгового здания площадью 133,1 кв.м. расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР (л.д.57-59).

Таким образом, ИП ФИО1 и ФИО2 являются собственниками: нежилого торгово-офисного здания с кадастровым номером НОМЕР, по адресу АДРЕС, общей площадью 1430,8 кв.м., расположенного на двух земельных участках НОМЕР и НОМЕР и нежилого торгово-офисного здания с кадастровым номером НОМЕР, по адресу АДРЕС, общей площадью 133,1 кв.м., расположенного на земельном участке НОМЕР, что подтверждается Выписками из ЕГРН (л.д.136-156).

ДАТА ИП ФИО1 и ФИО2 обратились с заявлением в Администрацию МГО о предоставлении в собственность за плату в порядке ст.ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 1783 кв.м. по адресу, АДРЕС, для эксплуатации существующих торгово-офисных зданий с кадастровым номером НОМЕР и НОМЕР (л.д.159).

Заявление было мотивировано тем, что спорный земельный участок, на котором расположены два объекта недвижимости и автопарковка к этим объектам полностью необходим для эксплуатации данных нежилых помещений. В соответствии с утвержденной проектной документацией на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР располагаются: часть нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР, нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР, парковка на 40 а/мест. Кроме того в соответствии с проектом планируется разместить на нем газон и зеленые насаждения. Проект утвержден в установленном законом порядке, представлен в орган местного самоуправления при получении разрешения на строительство, размещение зон благоустройства (автопарковок, газонов, озеленения, клумб и пешеходных дорожек) соответствует проекту.

Решением Администрации МГО от ДАТА НОМЕР отказано в представлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

В качестве основания отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка администрация сослалась на п. 14 с. 39.16 ЗК РФ.

Также в качестве основания для отказа административный орган указал, что на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР, часть нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР, парковка для автомобилей. Площадь принадлежащего на праве собственности заявителям объекта недвижимости торгово-офисного здания составляет 133,1 кв.м., в то время как площадь испрашиваемого участка составляет 1 783 кв.м., что многократно превышает площадь занимаемого объекта недвижимости (л.д.161).

Суд не может согласиться с данным решением администрации МГО, полагая, что административным ответчиком не предоставлено допустимых и достоверных доказательств того, что земельный участок используется не по назначению и его использование не соответствует виду разрешенного использования, то, что площадь испрашиваемого земельного участка является несоразмерной, по следующим основаниям.

Положением подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 7 данного Кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу подпункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 указанного кодекса.

Исходя из подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Как следует из Выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР вид разрешенного использования установлен – предпринимательство (л.д.112-126). При этом как нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР, так и нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР имеют наименование «торгово-офисное здание».

Таким образом, земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости используются административными истцами по целевому назначению, основания для отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, предусмотренные п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, у административного ответчика отсутствовали.

При указанных обстоятельствах у администрации МГО отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого решения об отказе в предоставлении административным истцам земельного участка с кадастровым номером НОМЕР категория земель «земли поселений», вид разрешенного использования «предпринимательство», на котором размещены принадлежащие административным истцам на праве собственности торгово-офисные здания, в целях эксплуатации данных нежилых зданий.

Сведений о том, что указанный участок ограничен в обороте в связи с тем, что расположен в границах охранных зон объектов культурного наследия регионального и местного значения, расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории, в материалах дела не имеется, судом такие обстоятельства не установлены.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, и расширительному, произвольному толкованию он не подлежит. Такого основания как несоразмерность земельного участка положения ст. 39.16 ЗК РФ не содержат.

Кроме того, административным ответчиком не учтено следующее.

В соответствии с утвержденной проектной документацией на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР располагаются: часть нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР, нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР, парковка на 40 а/мест. Кроме того, в соответствии с проектом планируется разместить на нем газон и зеленые насаждения.

В соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования Миасского городского округа, утвержденными решением Собрания депутатов МГО от ДАТА НОМЕР, автопарковка для нормальной эксплуатации существующих торгово-офисных зданий должна состоять из 43-57 а/мест.

Как было указано выше, на испрашиваемом земельном участке расположены два торгово – офисных здания, соответственно и парковка должна быть не менее 86 парковочных мест.

В соответствии с п. 4.4 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий» работы по благоустройству территорий должны выполняться в соответствии с проектом благоустройства при соблюдении технологических требований, предусмотренных правилами настоящего раздела и проектами производства работ.

Проект утвержден в установленном законом порядке, представлен в орган местного самоуправления при получении разрешения на строительство, размещение зон благоустройства (автопарковок, газонов, озеленения, клумб и пешеходных дорожек) соответствует проекту.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом, при этом следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. В связи с этим необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В данном случае орган местного самоуправления не провел полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, в связи с чем оспариваемый правовой акт, по существу, носит произвольный характер.

С учетом изложенного отказ администрации МГО в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, а площадь испрашиваемого участка несоразмерна площади, расположенных на нем объектов недвижимости, не соответствует закону и нарушает права административных истцов на приобретение земельного участка в собственность.

Сделав вывод о незаконности оспариваемого решения, суд вправе возложить на орган, принявший такое решение, обязанности повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка в собственность без торгов. При этом, следует исходить из того, что к моменту рассмотрения спора судом могут существовать иные основания для отказа в удовлетворении заявления, которые могут учитываться при повторном рассмотрении соответствующим органом данного заявления.

В связи с вышеизложенным, суд считает необходимым возложить на Администрацию МГО повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2 от ДАТА вх. НОМЕР о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, площадью 1783 кв.м.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2 к Администрации Миасского городского округа об оспаривании отказа в выкупе земельного участка, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации Миасского городского округа о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, площадью 1783 кв.м., изложенный в письме НОМЕР.6 от ДАТА.

Возложить на Администрацию Миасского городского округа повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2 от ДАТА вх. НОМЕР о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, площадью 1783 кв.м.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья Я.Х. Чепур

Мотивированное решение составлено 16.11.2023.

...

...

...

...

...

...