Решение по делу № 3А-472/2023 от 07.08.2023

Дело № 3а-472/2023

55OS0000-01-2023-000352-36

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 августа 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Металл-Профит» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Металл-Профит» (далее – ООО «Металл-Профит», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 2 л.д. 205-209)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, имеющейся в материалах дела, сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 12 января 2021 года, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2020 года Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и составляет <...> рубля. (т. 2 л.д. 201)

Сведения об актуальной кадастровой стоимости спорного земельного участка (дата начала применения – 1 января 2023 года) внесены в ЕГРН 7 декабря 2022 года на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 203)

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в настоящее время является архивной.

На основании отчета об оценке от 20 декабря 2022 года, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО1), общество 26 декабря 2022 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 1 л.д. 186)

Решением бюджетного учреждения от 24 января 2023 года № ОРС-<...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 1 л.д. 187-189)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество 12 апреля 2023 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 1 л.д. 3-6)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости <...> рублей. (т. 3 л.д. 76)

Представитель административного истца ООО «Металл-Профит», заинтересованного лица АО «Производственная фирма «ЛАГОМ» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал с учетом уточнения.

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 против удовлетворения административного искового заявления возражал.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта. (отзыв – т. 1 л.д. 181)

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116). (т. 1 л.д. 199-203)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 26 декабря 2022 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № <...> от 20 декабря 2022 года. (т. 1 л.д. 186)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

24 января 2023 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов; п. 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком необоснованно использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов. (т. 1 л.д. 187-189)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от 20 декабря 2022 года, подготовленный оценщиком ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 сентября 2022 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 29-188)

Определением суда от 17 мая 2023 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; наличия в отчете недостатков, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения; определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 сентября 2022 года, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 192-195)

Согласно заключению эксперта № <...> от 22 июня 2023 года в отчете № <...> от 20 декабря 2022 года отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности №№ 2,3,4, указанные в решении бюджетного учреждения.

Нарушения №№ 1,5, указанные в решении бюджетного учреждения, имеются:

- в разделе 8.4 (стр. 27-29) и в разделе 10.1.2 (стр. 53-54) отчета не описан полный объем доступных оценщику рыночных данных о предложениях продажи объектов, сопоставимых с объектом оценки; не указаны обоснования по использованию в расчетах лишь части доступных оценщику данных, что является нарушением требований п. 22 «в» ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ (по замечанию № 1 бюджетного учреждения);

- примененный в отчете при нормализации выборки скорректированных удельных цен аналогов метод, заключающийся в исключении из дальнейших расчетов трех аналогов с максимальной удельной ценой (№№ 13,3,1) и только двух аналогов с минимальной удельной ценой (№№ 9, 10) не соответствует принципам обоснованности, однозначности и существенности, что является нарушением требований п. 22, 25 ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ (по замечанию № 5 бюджетного учреждения).

Также согласно заключению эксперта отчет № <...> от 20 декабря 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки в следующей части:

- использование в отчете объекта-аналога № 4 с кадастровым номером <...>, расположенного на дату оценки в зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1/218 и не соответствующего ей по виду своего разрешенного использования, при более чем достаточном количестве объектов-аналогов (12 шт.), соотносимых (максимально приближенных) к объекту оценки по фактору соответствия градостроительному зонированию, не соответствует требованиям п. 22 «б» ФСО № 7;

- в расчетных таблицах № 10.6, 10.8 отчета для объекта-аналога № 8 с кадастровым номером <...> принята неактуальная (недействительная) для даты оценки цена продажи/предложения, что не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- необоснованное использование в отчете в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером <...>, фактически соответствующего объекту оценки по ценообразующим факторам и подлежащего беспрепятственному применению при расчетах в виде аналога, не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7;

- в расчетную таблицу № 10.6 (стр. 64-69) отчета необоснованно не принят в качестве объекта-аналога земельный участок с кадастровым номером <...> (оферта № 11), по фактической возможности отнесения его по месту расположения, форме, размерам, а также по части вида разрешенного использования к сегменту рынка «Производственная деятельность», что не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 сентября 2022 года составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 5-51)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 22 июня 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2014 года. (т. 3 л.д. 5)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что представленный отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № <...> от 22 июня 2023 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 1 сентября 2022 года.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 26 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 сентября 2022 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 26 декабря 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Металл-Профит» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2023 года.