Дело 2-1886/2025

24RS0013-01-2024-006934-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 декабря 2025 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего – судьи Адиканко Л.Г.

при секретаре Коноваловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края», администрации Емельяновского района Красноярского края, ФИО2 о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» (далее по тексту – МКУ «УправЗем») о признании недействительными торгов от 17.01.2024 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 площадью 1644 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - автомобильный транспорт, с местоположением: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, п. Солонцы.

В обоснование заявленных требований указала, что подала заявку на участие в аукционе на право заключения договоров аренды вышеуказанного земельного участка, объявленном МКУ «УправЗем» на официальном сайте torgi.gov.ru и была признана участником аукциона. В ходе проведения аукциона ценовых предложений не подавала, так как посчитала, что при подготовке к аукциону его организатором были допущены существенные нарушения порядка проведения аукциона, поскольку в извещении о проведении аукциона не указана информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в аукционной документации отсутствуют сведения о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, чем нарушены положения пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. В договоре аренды вышеуказанного земельного участка содержится п. 6.2, согласно которого арендодатель вправе в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, а также при однократном нарушении порядка и сроков внесения арендной платы. Данные условия нарушают требования п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущенные организатором аукциона нарушения повлияли на цену предмета аукциона и ограничили конкуренцию.

В процессе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация Емельяновского района Красноярского края и ФИО2

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляла.

Представитель ответчика – МКУ «УправЗем» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просил.

Из представленного в дело отзыва на иск, требования ФИО1 ответчик не признал, указал, что согласно протоколу аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 были допущены ряд участников, в том числе, ФИО2, ФИО1, однако заявка ФИО1 у МКУ «УправЗем» отсутствует. Доводы истицы о том, что одностороннее расторжение договора нарушило ее права, неправомерны. Согласно пп. 1, 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона справе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Расторжение действующего договора аренды земельного участка может происходить по соглашению сторон или в судебном порядке.

Представитель ответчика - администрации Емельяновского района Красноярского края, ответчик ФИО2, представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Красноярскому краю, администрации Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд нашел возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок организации и проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.11 ЗК РФ образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

- подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

- обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);

- осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

- получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений; принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

В силу подпункта 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19 статьи 39.11 ЗК РФ).

Организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20 статьи 39.11 ЗК РФ).

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункты 1 и 2 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

По правилам пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

В соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ, органам местного самоуправления запрещено принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к ограничению конкуренции.

В силу ст. 17 вышеназванного закона, при проведении торгов запрещены действия, которые могут привести к ограничению конкуренции. Нарушение правил, установленных ст. 17 названного Федерального закона, является основанием для признания соответствующих торгов недействительными.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как установлено в судебном заседании, 11.12.2023 и.о. главы Емельяновского района издано распоряжение № 545р об организации и проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: Лот № 1 – земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 площадью 1644 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - автомобильный транспорт, с местоположением: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, п. Солонцы, сроком на 10 лет 6 месяцев, установив начальный размер годовой арендной платы в размере 35% от кадастровой стоимости участка в сумме 125576,49 рублей; установить величину повышения начальной цены «шаг аукциона» в размере 3% от начального размера арендной платы в год - 3797,29 рублей; установить задаток для участия в аукционе - 20% от начального размера арендной платы в год – 25315,30 рублей (л.д. 52).

Судом установлено и подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, что земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 расположен на территории Емельяновского района Красноярского края; право собственности на земельный участок ни за кем не зарегистрировано (л.д. 31-36), в связи с чем, в силу п. 2 ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», само по себе распоряжение администрацией Емельяновского района Красноярского края указанным земельным участком правомерно.

Из материалов дела, извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды в электронной форме и документация по проведению аукциона размещены на официальном сайте в сети Интернет: www.torgi.gov.ru

Из протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка № U2200010060000000237-1, на участие в аукционе подано 20 заявок, отозвано 2 заявки, к дальнейшему участию в процедуре проведения аукциона допущены 18 участников, в том числе, ФИО2, подавший заявку 09.01.2024 и ФИО1, подавшая заявку на участие 12.01.2024 (л.д. 14-15).

В соответствии с данными протокола о результатах аукциона № U2200010060000000237-3, ставки были сделаны 8 участниками аукциона, в том числе, ФИО2, предложившим самую высокую ставку - 1804978,67 рублей; по результатам проведенной процедуры аукцион признан состоявшимся; победителем аукциона объявлен ФИО2 (л.д. 12-13).

Из указанного протокола, участником аукциона ФИО1 ставок по аукциону не делалось.

26.02.2024 между администрацией Емельяновского района в лице МКУ «УправЗем» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 (л.д. 53-54); государственная регистрация права аренды осуществлена органами Росреестра 06.03.2024, что следует из выписки из ЕГРН (л.д. 57).

Проверяя состоятельность доводов истицы, судом установлено, что извещение о проведении электронного аукциона, размещенное на сайте torgi.gov.ru, содержит сведения о виде торгов - аренда земельного участка; о начальной цене аукциона и шаге аукциона; содержит данные о дате и времени начала подачи заявок - 14.12.2023, 09.00 часов; дате и времени окончания подачи заявок – 12.01.2024, 16.00 часов; дате проведения торгов – 17.01.2024, 09.00 часов; размере задатка и реквизитов счета для его перечисления.

Извещение содержит сведения о выставленном лоте: земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 с местоположением: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, п. Солонцы, площадью 1644 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - автомобильный транспорт (код 7.2) в части размещения автомобильных дорог вне границ населенного пункта, размещение объектов капитального строительства, необходимого для обеспечения автомобильного движения, посадки и высадки пассажиров; объекты придорожного сервиса.

Размещенная на сайте www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка содержала сведения об организаторе торгов – МКУ «УправЗем» с указанием контактных данных.

Согласно общедоступным Правилам землепользования и застройки муниципального образования Солонцовский сельсовет, утвержденным решением Солонцовского сельского совета депутатов от 25.12.2015 № 6-19р, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне рекреации (Р-2), основным видом разрешенного использования земельных участков в которой является, в том числе, автомобильный транспорт (код 7.2) в части размещения автомобильных дорог вне границ населенного пункта, размещение объектов капитального строительства, необходимого для обеспечения автомобильного движения, посадки и высадки пассажиров.

Аналогичные сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в выписки из ЕГРН в отношении данного объекта (л.д. 31).

Исследовав содержание извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0090104:4270, судом установлено, что, вопреки требованиям пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, извещение № U2200010060000000237 не содержало сведений о предельных параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

С учетом того, что в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка 24:11:0090104:4270 предусматривается размещение объектов капитального строительства, суд находит, что сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), являлись обязательными требованиями к содержанию извещения о проведении аукциона.

Пунктом 4 ст. 45 Правил землепользования и застройки МО Солонцовский сельсовет определены предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства для зоны Р-2, в которой расположен спорный земельный участок.

Однако, вопреки пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, извещение № U2200010060000000237-1 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и другая аукционная документация не содержат данных о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Наличие данной информации в Правилах землепользования и застройки МО Солонцовский сельсовет не может рассматриваться как выполнение организатором аукциона требований, установленных пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, предусматривающих необходимость указания в извещении сведений о возможности застройки земельного участка, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Таким образом, установленные обстоятельства указывают на то, что в нарушение вышеприведенных требований законодательства, в аукционной документации отсутствовала императивно установленная подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) относительно земельного участка, а также информация о предельных параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Как указано в разъяснениях ФАС России «Об обязательности наличия в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», опубликованных 27.12.2019, к сетям инженерно-технического обеспечения относятся сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

В соответствии с Письмом Минэкономразвития России от 30.06.2015 № Д23и-3009 положение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ в части требований об указании в извещении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не означает необходимости наличия таких условий для подключения, но является требованием о предоставлении исчерпывающих сведений о возможности застройки участка. Отсутствие возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не является препятствием для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Отсутствие в извещении о проведении аукциона № U2200010060000000237-1 сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и сведений о предельных параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, противоречит требованиям, установленным пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, а также содержит признаки нарушения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Реализация права аренды спорного земельного участка в отсутствие достоверной информации о возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, является неправомерной, а также создает правовую неопределенность среди потенциальных участников торгов, влечет ограничение количества потенциальных участников и создает условия для злоупотребления правом организатором торгов, ограничивает добросовестную конкуренцию, не обеспечивает гласность и прозрачность торгов.

Кроме того, из выписки из ЕГРН, указанный земельный участок находится в границах охранной зоны транспорта.

Сведения об указанных ограничениях, обременениях в извещении о проведении аукциона также отсутствуют, несмотря на то, что уполномоченный орган знал и должен был знать о существующих ограничениях в использовании земельного участка.

Неполное раскрытие в извещении о проведении аукциона информации о предмете торгов, в том числе о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и сведений о предельных параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, не позволяет заинтересованным в участии в аукционе лицам получить необходимую и достаточную информацию для того, чтобы оценить потенциальные риски, предстоящие расходы, связанные со строительством, возможность надлежащего исполнения обязательств по возведению объекта капитального строительства, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, что свидетельствует о возможности наступления событий в виде недопущения, ограничения или устранения конкуренции, то есть о нарушении требований ст. 17 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Наличие допущенных при организации и проведении аукциона вышеуказанных нарушений является существенным, влекущим признание аукциона недействительным.

Торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов, и применении последствий ее недействительности.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 26.02.2024 является недействительной сделкой, поскольку нарушает вышеперечисленные требования закона и посягает на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Требования искового заявления ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными торги от 17 января 2024 года по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 площадью 1644 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - автомобильный транспорт, с местоположением: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, п. Солонцы.

Признать недействительным договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 2024.5740, заключенный между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края», и ФИО2.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записей ЕГРН о регистрации права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090104:4270 с местоположением: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, п. Солонцы.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд Красноярского края в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения (ДД.ММ.ГГГГ).

Председательствующий: подпись.

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья Емельяновского районного суда Л.Г. Адиканко