Дело №2- 3385/2022
УИД 36RS0002-01-2022-002319-89
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 ноября 2022 Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Маркиной Г.В.,
при секретаре Иванове В.Д.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Пять столиц» о взыскании стоимости неотделимых улучшений,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «НВП», после переименования ООО «Пять столиц» (л.д.124-126 Т.1), о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, с учетом уточнения 30.11.2022, в сумме 634331,18 рублей, указав, что, заключив договоры аренды нежилых помещений с ответчиком для реализации одежды и текстильной продукции, за свой счет произвела комплекс строительно монтажных работ, результат которых невозможно отделить без ущерба, что влечет обязанность для арендодателя компенсировать вложения, учитывая, что работы производились с его согласия.
В судебном заседании истец и ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, требования поддержали.
Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, против иска возражал.
Суд, выслушав пояснения истца и представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Содержание арендованных зданий, сооружений, помещений включает в себя текущий и капитальный ремонт, поддержание их в исправном состоянии (статья 616, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу расходы по содержанию имущества несет его собственник (статья 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации данные расходы возлагаются на арендатора, если иное не установлено законом или договором.
Согласно положениям пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Установлено, что 18.09.2020 ФИО1, имеющая статус ИП до 19.04.2021 (л.д.69-71 Т.1), и ООО «НВП» заключен договор субаренды нежилых помещений №НВП/39-к по адресу: <адрес>, ТЦ «Пять столиц» на срок до 31.08.2021 - часть нежилого помещения №1/7 площадью 29 кв.м. (№) (л.д.15-26). Договор расторгнут 30.04.2021 в одностороннем порядке Арендодателем в связи с систематическим нарушением обязанности по оплате арендных платежей на основании п.п. г п.8.1 Договора (л.д.15-27, 137-145 Т.1)..
10.07.2020 ФИО1 и ООО «НВП» заключен договор субаренды нежилых помещений №НВП/32-к по адресу: <...> ТЦ «Пять столиц» на срок до 09.06.2021 - часть нежилого помещения №1/7 площадью 33 кв.м. (№). Акт начала коммерческой деятельности, согласно дополнительных соглашений к договору от 05.10.2020, с даты которого взимается арендная плата по п.3.2. Договора, подписан 06.10.2020. В связи с распространением коронавирусной инфекции, во исполнении ст.19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", стороны подписали дополнительные соглашения к договору №НВП/32-к о не начислении арендной платы в период с 06.10.2020 по 28.02.2021. Договор №НВП/32-к расторгнут с передачей помещения 28.02.2021 по соглашению сторон (соглашение от 25.02.2021) (л.д.27-39, 109-121, 127-131 Т.1)..
21.07.2020 ФИО1 и ООО «НВП» заключен договор субаренды нежилых помещений №НВП/33-к по адресу: <адрес>, ТЦ «Пять столиц» на срок до (ДД.ММ.ГГГГ) - часть нежилого помещения (№) площадью 44 кв.м. (№). В связи с распространением коронавирусной инфекции, во исполнении ст.19 ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", стороны подписали дополнительные соглашения к договору №НВП/33-к о не начислении арендной платы в период до (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.40-41, 132-136 Т.1). Договор расторгнут (ДД.ММ.ГГГГ) в одностороннем порядке Арендодателем в связи с систематическим нарушением обязанности по оплате арендных платежей на основании п.п. г п.8.1 Договора с возвратом помещения по Акту.
Договоры предусматривали:
-понятие «неотделимые улучшения» - изменение части здания (объекта аренды), ее конструктивных элементов, производимые арендатором за свой счет которые не возможно отделить без ущерба, в том числе результаты проведенных ремонтных работ, отделочных, электромонтажных, пусконаладочных работ, перепланировка объекта, установка дверей, дверной фурнитуры, монтаж подвесного потолка, дополнительного инженерного оборудования. Установленная на объекте фасадная витрина относится к отделимым улучшениям. Фанкойл относится к неотделимым улучшениям, при возврате помещения остается на объекте, компенсации не подлежит;
-право арендатора проводить строительно монтажные работы на объекте с соблюдением порядка согласования их с арендодателем;
- то, что стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором за свой счет в течение срока аренды на объекте, не возмещается арендатору, за исключением случаев досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в связи с неправомерными действиями Арендодателя, предусмотренными п.8.2 Договора (п.8.3);
-при возврате стоимости неотделимых улучшений арендатору компенсируются понесенные им затраты за вычетом степени износа на дату расторжения договора (п.8.2).
Пункт 8.3 Договоров согласован на случаи истечения срока аренды или расторжения договора досрочно по основаниям, предусмотренным п.п.8.1 и 8.2 Договоров, которые в свою очередь регулируют случаи отказа от исполнения договоров арендатора или арендодателя при нарушениях, допущенных второй стороной.
Решением Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 21.01.2022 взыскана с ФИО1 задолженность в пользу арендодателя по договорам №№НВП/33-к и НВП/39-к в связи с неисполнением обязанности арендатором по внесению арендной платы.
Истцом предоставлены документы (договоры подряда, чеки, счета, накладные, сметный расчет) о проведении работ в арендованных помещениях (л.д.59-68, 72-108, 200-203 Т.1), пояснено, что работы проведены были во всех помещениях: стены – короба, штукатурка, окраска, установка перегородки с дверью, устройство натяжного потолка, полы – стяжка, укладка кафеля, разводка электричества и установка розеток, организация противопожарной сигнализации, а со стороны ответчика проекты помещений, в которых отражены согласованные арендодателем работы истцу (л.д.146-183 Т.1 ).
С учетом фактических обстоятельств дела, категории спора, отсутствия у истца достаточного объема документов о видах и результатах проведенных работ в арендованных помещениях, по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России. Судом было обращено внимание экспертов на то, что стоимость неотделимых улучшений в помещениях: часть нежилого помещения (№) площадью 33 кв.м. (№), и часть нежилого помещения (№) площадью 44 кв.м. (№), следует определять по результатам осмотра помещений с учетом износа по состоянию на даты прекращения договоров 28.02.2021 и 30.04.2021. а характер неотделимых улучшений с учетом понятия, предусмотренного договорами.
Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России от 28.11.2022 стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях ТЦ «Пять столиц», расположенных по адресу: <адрес>:
-помещение по договору аренды №НВП 32-к – часть нежилого помещения (№) площадью 33 кв.м. - на момент производства работ (июль 2020 года) составляет 136180 рублей, из них скрытых работ 85888 рублей, а стоимость материалов, использованных при выполнении неотделимых улучшений 57168,67 рублей;
- помещение по договору №НВП (№)-к – часть нежилого помещения (№) площадью 44 кв.м. - на момент производства работ (июль 2020 года) составляет 231781 рубль, из них скрытых работ 74866 рублей, а стоимость материалов, использованных при выполнении неотделимых улучшений 199201,51 рубль.
Эксперт указал, что так как на момент производства исследования провести полный анализ вида, объемов и наименования фактически использованных материалов не представляется возможным, то разбивка по материалам не производится, в ходе производства натурного обследования не представляется возможным определить давность производства работ, анализ производится на основании представленных укрупненных сметных расчетов, в связи с чем учет износа на даты прекращения договоров 28.02.2021 и 30.04.2021 установить нельзя.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Заключение судебной экспертизы на сумму 634431,18 рублей признается судом допустимым доказательством стоимости неотделимых улучшений помещений, поскольку является полным, ясным и обоснованным, исходя из имеющихся у эксперта материалов для исследования, мотивированных возражений против экспертных выводов не поступило, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы также.
Возражения ответчика со ссылкой на п.8.3 Договоров аренды, как основания для освобождения от возмещения стоимости неотделимых улучшений, суд признает обоснованными только в отношении нежилого помещения №1/1 площадью 44 кв.м., поскольку договор №НВП 33-к был прекращен по инициативе арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по оплате на основании п.8.1 Договора, а стороны в п.8.3 согласовали условие о возврате объекта аренды без возмещения стоимости неотделимых улучшений в этом случае, соответственно, 231781 рубль и 199201,51 рубль взысканию не полежат в пользу истца.
Согласно ст.431 ГК РФ При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку договор аренды №НВП 32-к был расторгнут по соглашению сторон, а п.8.3 Договора предусматривает отказ в возмещении стоимости неотделимых улучшений только на случаи истечения срока аренды или досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.п.8.1. и 8.2., которые не регулируют прекращение обязательства по соглашению сторон, то требования ФИО1 подлежат удовлетворению в части помещения №1/7 площадью 33 кв.м., в сумме, определенной судебной экспертизой, 193348,67 рублей (136180 рублей + 57168,67 рублей), стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, на основании общей нормы ч.2 ст.623 ГК РФ.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ч.1 ст.98 ГПК РФ).
Расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
В соответствии с абз.2 ч.2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения (ст. 16 ФЗ от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»). В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.
Истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины 4134 рубля, которые подлежат ей возмещению за счет ответчика в связи с частичным удовлетворением иска.
Поскольку судебная экспертиза не была оплачена, ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России заявлено о возмещении 13265 рублей за проведенную экспертизу, а иск удовлетворен на 31% от заявленной стоимости неотделимых улучшений, то в пользу экспертного учреждения с применением принципа пропорциональности следует взыскать с истца 9153 рубля, а с ответчика 4112 рублей.
Руководствуясь ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать в пользу ФИО1 (паспорт (№)) с ООО «Пять столиц» 193348,67 рублей стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, 4134 рубля возврат государственной пошлины.
Взыскать с ООО «Пять столиц» 4112 рублей и с ФИО1 9153 рубля в пользу ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России за проведенную судебную экспертизу.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Г.В.Маркина
Решение в окончательной форме изготовлено 06.12.2022