Решение по делу № 2-4541/2025 от 04.12.2025 - о признании договора субаренды действующим, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору субаренды.

Дело № 2-4541/2025

УИД 35RS0010-01-2025-004545-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда 04 декабря 2025 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Цветковой А.В., при секретаре Сачковой Ю.А., с участием представителя истца АО «Тандер» по доверенности ФИО4, представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Тандер» к ФИО5 о признании договора субаренды действующим, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору субаренды,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с иском к ФИО5 о признании договора субаренды действующим, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору субаренды, в обоснование которого указало, что АО «Тандер» владеет и пользуется нежилыми помещениями площадью 275 кв.м, входящими в состав нежилого здания магазина, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Основанием владения и пользования объектом является договор субаренды № от 13.03.2017, заключенный на срок по 29.12.2032, который зарегистрирован в ЕГРН 05.04.2017. Договор субаренды заключен на основании договора аренды от 03.03.2017, действовавшего между собственником объекта ФИО5 и арендатором ИП ФИО1 С 01.09.2024 данный договор аренды досрочно расторгнут сторонами. В соответствии с п. 2.1.12 договора субаренды в случае досрочного расторжения или прекращения договора аренды настоящий договор субаренды не прекращает своего действия, арендодатель по договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Арендодатель и арендатор понимают, что субарендатор при заключении договора рассчитывает на неизменность условий договора аренды в течение всего срока аренды и заинтересован в аренде при этом условии. Арендодатель и арендатор гарантируют субарендатору, что никаким образом не будут препятствовать ему в использовании объекта согласно договору, а также как совместно, так и каждый в отдельности обязуются без письменного согласия субарендатора не выполнять какие-либо действия, которые каким-либо образом воспрепятствуют субарендатору полностью или частично использовать объект в соответствии с его назначением в течение всего срока субаренды в полном соответствии с условиями договора. В противном случае субарендатор вправе требовать устранения нарушения и/или обратиться за взысканием убытков, включая упущенную выгоду, и/или использовать иные способы защиты, предусмотренные гражданским законодательством. Исходя из условий договора субаренды (п. 2.1.12), в связи с расторжением договора аренды от 03.03.2017 с ИП ФИО1, договор субаренды фактически трансформировался в договор аренды с изменением состава участников (ФИО5 стала арендодателем) и возникновением обязательств ответчика как арендодателя в рамках такой сделки, в том числе, в виде обязанности по исполнению ее условий (принятие арендных платежей, несение обязанностей по капитальному ремонту объекта и проч.). Вместе с тем, несмотря на согласованные сторонами договора субаренды условия, в нарушение договорных обязательств, игнорируя факт продолжения арендных отношений на условиях договора субаренды и фактическое владение и пользование объектом обществом, ответчик не признает необходимость принятия на себя обязанностей арендодателя и всячески уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору субаренды. Более того, непосредственно после расторжения договора аренды недвижимого имущества от 03.03.2017 с ИП ФИО1 ответчик заключил договор аренды объекта с третьим лицом. В результате данных действий ответчика: погашена запись в ЕГРП об аренде объекта в пользу общества; в ЕГРП внесена запись об аренде объекта в пользу третьего лица; у третьего лица появилась формальная возможность требовать от АО «Тандер» заключить с ним новый договор субаренды на выгодных им условиях, при невыполнении данного требования – настаивать на освобождении объекта; стало возможным вводить в заблуждение добросовестных потенциальных субарендаторов об иных, кроме зарегистрированного права аренды третьего лица, прав на объект. Считает, что ФИО5 действует незаконно и недобросовестно, что приводит к нарушению прав и интересов общества как добросовестного арендатора. Поскольку в п. 2.1.12 договора субаренды определены иные последствия расторжения договора аренды, а именно сохранение действия договора субаренды, что не противоречит ст. 618 ГК РФ, договор субаренды является действующим. Заключение дополнительного соглашения к договору субаренды является обязательным для ответчика. Сохранение действия договора субаренды влечет необходимость заключения дополнительного соглашения. 29.01.2025 АО «Тандер» направило ФИО5 требование о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору субаренды в соответствии с приложенным к требованию проектом. До настоящего времени ответа от ответчика на требование не поступало. Ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору субаренды с истцом, тем самым нарушает права добросовестного субарендатора и нормы гражданского законодательства, предусматривающего необходимость защиты прав такого субарендатора в случае расторжения договора аренды. В этом случае на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Просил признать договор субаренды № от 13.03.2017 действующим между АО «Тандер» и ФИО5, обязать ФИО5 заключить с АО «Тандер» дополнительное соглашение к договору субаренды № от 13.03.2017, согласно приложенному проекту.

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ИП ФИО7, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

В судебном заседании представитель истца АО «Тандер» по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что договор субаренды от 13.03.2017 № Влгф/19559/17 отражает свободное волеизъявление сторон при заключении сделки. Условиями договора субаренды от 13.03.2017 № возможность одностороннего изменения арендной платы не предусмотрена. Размер арендной платы может быть изменен только путем соглашения сторон. В случае незаключения такого соглашения, договор продолжает действовать на тех условиях, которые были согласованы сторонами. Согласно подходу, сформулированному Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Исходя из системного толкования норм действующего законодательства, изменение условий договора аренды, в частности размера арендной платы, не может быть произведено произвольно, а должно соответствовать рыночным условиям аналогичных сделок. В настоящее время между АО «Тандер» и ФИО5 ведутся переговоры относительно размера арендной платы на рыночных условиях.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, ее представитель по доверенности ФИО6 пояснил, что в настоящее время с истцом идет процесс согласования арендной платы. Представил проект дополнительного соглашения к договору субаренды от 02.12.2025 между ФИО5 и АО «Тандер», согласно которому размер арендной платы с 01.09.2024 составляет 192 500 руб., с 01.03.2025 – 247 500 руб. Руководствуясь п. 2.1.12 договора, стороны пришли к соглашению внести изменения в преамбулу договора, согласно которой ФИО5 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) при совместном упоминании стороны, заключили договор аренды недвижимого имущества о нижеследующем: «По тексту договора слово «Арендатор» заменить словом «Арендодатель», слово «Субарендатор» заменить словом «Арендатор». Продлить срок действия договора по 29.12.2025 включительно. Арендодатель принимает на себя в полном объёме все права и обязанности по договору. Стороны пришли к соглашению изменить размер арендной платы: с 01.09.2024 по 31.12.2025 постоянная часть арендной платы в месяц составляет 1 205 000 рублей без НДС в месяц. Арендодатель не имеет претензий к арендатору по исполнению им обязательств по начислению и оплате арендной платы по договору за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2024 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2025 года штрафные санкции не начисляются и не применяются. Арендодатель обязан в течение 3 дней с момента снятия в ЕГРН запрещения регистрации на основании определения Вологодского городского суда обеспечить погашение в ЕГРН регистрационной записи № об аренде в пользу ИП ФИО7 по Договору аренды от 05.02.2025. Арендодатель обязан не передавать объект в собственность/владение/пользование третьим лицам до регистрации настоящего Дополнительного соглашения в ЕГРН и подтверждения записи об аренде в пользу арендатора. Если объект будет предоставлен в собственность/владение/пользование третьим лицам до регистрации настоящего Дополнительного соглашения в ЕГРН и подтверждения записи об аренде в пользу арендатора, то Арендодатель выплачивает штраф. Условия договора, не затронутые Соглашением, остаются неизменными.

В судебное заседание представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ИП ФИО7 не явились, извещены надлежаще. ИП ФИО7 ходатайствовала о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие, в ходатайстве указала, что 05.02.2025 между ней и ФИО5 заключен договор аренды нежилых помещений №, по которому она является арендатором помещений 1 этажа площадью 275 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Договор аренды зарегистрирован 10.02.2025, но она лишена возможности пользоваться помещениями, поскольку прежний арендатор их не освободил. Просила отказать в удовлетворении исковых требований АО «Тандер».

В письме от 28.11.2024 Управление Росреестра по Вологодской области сообщило, что по общему правилу (ст.ст. 615 п. 2, 618 п. 1 ГК РФ) при досрочном прекращении договора аренды договор субаренды также прекращается. Это происходит автоматически и не зависит от желания, согласия или несогласия субарендатора, поскольку вне действующего основного договора аренды договор субаренды существовать не может. Поскольку договор аренды недвижимого имущества от 03.03.2017 не содержит условий о сохранении договора субаренды в случае досрочного прекращения или расторжения договора аренды, то указанные положения, содержащиеся в договоре субаренды от 13.03.2017 № недействительны и не влекут правовых последствий. Арендодатель по договору аренды не обязан уведомлять субарендатора о прекращении аренды и предлагать ему заключить прямой договор. Вступая в субарендные отношения, субарендатор принимает на себя риск возможного досрочного прекращения договора аренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Соответственно, у субарендатора имеется возможность сохранить пользование имуществом, заключив договор аренды напрямую с арендодателем. Для субарендатора такая возможность является правом, но не обязанностью. Субарендатор по своему выбору может либо инициировать применение п. 1 ст. 618 ГК РФ, либо воздержаться от активных действий и не вступать в договорные отношения. Это право корреспондирует с обязанностью арендодателя по заключению соответствующего договора, а необоснованный отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Судом установлено, что 03.03.2017 между ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование одноэтажное кирпичное здание – магазин, общей площадью 452,5 кв.м, условный №, расположенное по адресу: <адрес>

Как указано в п. 3.2.1 договора, арендатор имеет право без получения дополнительного письменного согласия арендодателя, но с его уведомлением сдавать часть объекта в субаренду третьим лицам.

Согласно п. 5.1.1 договора размер постоянной арендной платы составляет 1000 руб. в месяц.

Срок аренды устанавливается на 10 лет (п. 6.1 договора). Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон по внесудебном порядке.

13.03.2017 между ИП ФИО1 (арендатор) и АО «Тандер» (субарендатор) при участии ФИО5 (арендодатель), ИП ФИО2 (прежний арендатор) заключен договор субаренды Влгф/19559/17, согласно которому арендатор обязался предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения 1 этажа, входящие в состав магазина, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №.

Согласно п. 1.4 договор заключается на срок по 29.12.2032 включительно и распространяется на отношения, возникшие с 13.03.2017.

В соответствии с п. 2.1.12 договора субаренды в случае досрочного расторжения или прекращения договора аренды настоящий договор субаренды не прекращает своего действия, арендодатель по договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Арендодатель и арендатор понимают, что субарендатор при заключении договора рассчитывает на неизменность условий договора аренды в течение всего срока аренды и заинтересован в аренде при этом условии. Изменение условий договора аренды, которые повлекут изменения в договор субаренды или каким-то образом отразятся на интересах субарендатора, признаются сторонами существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении настоящего договора. Арендодатель и арендатор гарантируют субарендатору, что никаким образом не будут препятствовать ему в использовании объекта согласно договору, а также как совместно, так и каждый в отдельности обязуются без письменного согласия субарендатора не выполнять какие-либо действия, которые каким-либо образом воспрепятствуют субарендатору полностью или частично использовать объект в соответствии с его назначением в течение всего срока субаренды в полном соответствии с условиями договора. В случае, если арендодатель и арендатор выполнят указанные выше действия без прямого письменного согласия субарендатора, субарендатор вправе требовать устранения нарушения и/или обратиться за взысканием убытков, включая упущенную выгоду, и/или использовать иные способы защиты, предусмотренные гражданским законодательством.

Согласно п. 5.2.1 постоянная часть арендной платы составляет 187 000 руб. в месяц. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных субарендатором коммунальных услуг (п. 5.3.1).

Как согласовано сторонами в п. 5.2.2 договора, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции, но не более, чем на 5 % и не чаще, чем каждые 12 месяцев аренды.

С 01.09.2024 договор аренды от 03.03.2017, заключенный между ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) досрочно расторгнут.

01.10.2024 ИП ФИО1 направила в адрес АО «Тандер» уведомление о расторжении договора аренды от 03.03.2017, указав, что между ФИО5 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилых помещений б/н от 01.09.2024, в связи с которым последний вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду. Предложила заключить договор субаренды с ИП ФИО3

Аналогичное письмо с предложением заключить договор субаренды 07.10.2024 поступило в АО «Тандер» от ИП ФИО3

29.01.2025 АО «Тандер» направило ФИО5 письмо, указав, что 20.01.2025 ИП ФИО3 направил уведомление о необходимости заключения с ним договора субаренды либо об освобождении АО «Тандер» занимаемых нежилых помещений по адресу: <адрес> АО «Тандер» сообщил, что считает договор субаренды № от 13.03.2017 действующим и настаивает на продолжении арендных отношений непосредственно на условиях договора субаренды, руководствуясь п. 2.1.12 договора. Просил предоставить реквизиты для перечисления арендной платы, в срок до 10.02.2025 расторгнуть договор аренды с ИП ФИО3, заключить с АО «Тандер» дополнительное соглашение к договору субаренды.

ФИО5 требования, изложенные в уведомлении, не исполнила, в связи с чем 20.03.2025 АО «Тандер» обратилось к ФИО5 в суд с иском.

05.02.2025 между ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату по временное владение и пользование нежилые помещения 1 этажа общей площадью 275 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на срок 8 лет. Арендная плата составляет 1000 руб. в месяц. Договор зарегистрирован 10.02.2025.

ФИО5 представила справку ООО «Центр оценки» от 09.07.2025, согласно которой итоговая рыночная арендная плата для нежилого помещения, общей площадью 275 кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес> в нежилом здании магазина, общей площадью 453,5 кв.м № составляет 1000 руб/кв.м.

По ходатайству истца по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бюро независимой оценки» № от 05.11.2025, средний размер арендной платы за 1 квадратный метр пользования нежилыми помещениями первого этажа площадью 275 кв.м, входящими в состав нежилого здания магазина, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21.10.2025 без учета коммунальных платежей составляет 598 руб. в месяц за 1 кв.м.

Разрешая гражданское дело по существу заявленных требований, суд считает их подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку указанные в данной статье правила прекращения договора субаренды в случае расторжения договора аренды не относятся к императивным нормам, а сторонами договора субаренды согласован специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды, суд приходит к выводу, что сторонами субарендных отношений определены иные последствия расторжения договора аренды, что не противоречит положениям статьи 618 ГК РФ.

Принимая во внимание указанные выше положения закона и договора субаренды, достигнутые между истцом и ответчиком договоренности, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования АО «Тандер» о признании договора субаренды от 13.03.2017 № действующим между ФИО5 и АО «Тандер» и возложении обязанности на ФИО5 заключить дополнительное соглашение к договору субаренды от 13.03.2017 №, по смыслу которого в связи с расторжением 31.08.2024 договора аренды б/н от 03.03.2017 между ФИО5 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), в преамбулу договора субаренды вносятся изменения: ФИО5 становится арендодателем, АО «Тандер» - арендатором, стороны признают надлежащим исполнением начисление и оплату арендной платы в пользу прежних арендаторов без начисления штрафных санкций.

Руководствуясь статьями 194-199Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Тандер» удовлетворить.

Признать договор субаренды № от 13.03.2017 действующим между АО «Тандер» и ФИО5.

Обязать ФИО5, паспорт №, заключить с акционерным обществом «Тандер», ИНН <***>, дополнительное соглашение к договору субаренды № от 13.03.2017, согласно проекту дополнительного соглашения к договору субаренды № от 13.03.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Цветкова

Мотивированное решение составлено 18.12.2025.