Дело № 58RS0018-01-2022-005112-12 № 2-134/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 января 2023 года
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.В.,
при секретаре Куликовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципального имущества г. Пензы обратилось в суд с названным иском, указав, что 22.08.2012 г. между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) и Б.И. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства № 193/12, с кадастровым номером Данные изъяты, площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: Адрес . Участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома. Согласно п. 3.1. участок предоставлен в аренду сроком на три года с 29.12.2011 г. по 29.12.2014 г. Согласно п. 6.1. договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. 06.05.2013 г. в адрес арендодателя поступило заявление на заключение договора уступки прав и обязанностей. На основании данного заявления 16.05.2013 г. между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель), Б.И. (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 193/12 от 22.08.2012 г., согласно которому ФИО1 как новый арендатор принял на себя в полном объеме права и обязанности принадлежащие арендатору по данному договору. 25.11.2021 г. истец в адрес ответчика направил уведомление № 9/9325 в соответствии с которым известил арендатора о том, что считает договор прекратившим свое действие и так как договор продлению не подлежит, ответчику предложено в добровольном порядке возвратить арендованное имущество па акту приема-передачи арендодателю. Данное уведомление получено ответчиком 31.12.2019 г., однако арендованное имущество по настоящее время не возвращено. Истец просил обязать ФИО1 возвратить Управлению муниципального имущества г. Пензы по акту приёма-передачи арендованный земельный участок с кадастровым номером Данные изъяты, площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: Адрес , взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 141 рубль 60 копеек.
Представитель истца Управления муниципального имущества г. Пензы ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, указав, что в настоящее время на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения, указав, что на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом 18 % готовности, за постановкой которого на учет в КГРН истец обратился в регистрирующий орган. Задолженности по арендной плате за пользование земельным участком не имеется, принятие арендной платы со стороны истца свидетельствует о совершении действий, которые подтверждают и продлевают срок действия договора аренды земельного участка. Следовательно, договор аренды является действующим. Спорный земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не может быть возвращен по основаниям ст. 622 ГК РФ до разрешения вопроса о судьбе объекта недвижимости, расположенного на нем. В данном случае требования, касающиеся объекта незавершенного строительства, истцом не заявлялись.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что постановлением главы администрации г. Пензы № 1607/1 от 29.12.2011 г. Данные изъяты был предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 1500 кв.м, по адресу: Адрес для строительства индивидуального жилого дома в аренду сроком на 3 года.
Во исполнение указанного постановления 22.08.2012 г. между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) и Б.И. (арендатор) был заключен договор аренды № 193/12 земельного участка, предназначенного для строительства, с кадастровым номером Данные изъяты, площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: Адрес . Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду, от 22.08.2012 г.
В соответствии с условиями договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды указанный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, относящийся к землям населенных пунктов (пункты 1.1, 1,2, 1.3 договора).
Согласно пункту 3.1 договора последний заключен сроком на 3 года с 29.12..2011 г. по 29.12.2014 г.
В силу п. 3.3. договора арендная плата за пользование участком составляет 6 187 рублей 70 копеек в год, 515 рублей 64 копейки в месяц.
Согласно п.п. 4.2.1, 4.2.2, 4.2.6 договора аренды на арендатора возложены обязанности: в течение 14 дней со дня подписания договора обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за свой счет зарегистрировать договор и дополнительные соглашения к нему; использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора; своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором и последующими изменениями (дополнениями) к нему. В соответствии со ст. 432 ГК РФ стороны определили существенным условием договора обязанность арендатора ежемесячно предоставлять арендодателю копию платежного документа с одновременным предъявлением его оригинала о перечислении суммы арендной платы или пени в десятидневный срок после даты платежа.
Пунктами 6.1 и 6.4 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. При заключении либо продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц.
Разделом 6 договора сторон предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях договора, независимо от их последующего устранения: в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство (пункт 6.3.1), при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 договора (пункт 6.3.2), при невнесении арендной платы в течение четырех и более месяцев независимо от её последующего внесения (пункт 6.3.4), при несоблюдении обязанностей, предусмотренных договором (пункт 6.3.7).
16.05.2013 г. между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель), Б.И. (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 193/12 от 22.08.2012 г., согласно которому ФИО1, новый арендатор, принял на себя в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды.
Поскольку стороны договора в срок по 29.12.2014 г. не уведомили друг друга о прекращении договора, с учетом положений п. 6.1 договора правоотношения сторон были продолжены и договор возобновлен на неопределенный срок.
25.11.2021 г. Управлением муниципального имущества г. Пензы в адрес ФИО1 было направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка № 193/12 от 22.08.2012 г., его расторжении по истечении месяца с даты уведомления, а также с требованием о необходимости явки в течение 5 дней для передачи земельного участка по акту приема-передачи представителю УМИ свободным от каких-либо строений. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления уведомление получено ответчиком 31.12.2019 г., однако требования, указанные в уведомлении, до настоящего момента в добровольном порядке не исполнены.
Ссылаясь в иске на положения ст. 622 ГК РФ и, полагая договор аренды расторгнутым, истец заявил требование о возврате земельного участка.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно положениям абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишают арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет безусловную обязанность освободить земельный участок.
Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
В силу пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно ч.ч. 1, 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Установлено, что ответчиком ФИО1 в рамках исполнения обязательств по договору аренды договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, проведено освоение земельного участка.
Согласно техническому плану на объект незавершенного строительства жилой дом, расположенный на спорном земельном участке по адресу: Адрес площадью застройки 26,1 кв.м, имеет степень готовности 18 %.
Таким образом, ответчик, используя предоставленный ему в аренду земельный участок, осуществляет на данном участке строительство индивидуального жилого дома в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка и с предметом договора аренды. При этом, отсутствие государственной регистрации на объект незавершенного строительства, имеющий степень готовности – 18 %, не является основанием для произвольного расторжения договора аренды.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что ответчиком внесена полностью арендная плата по договору за пользование земельным участком, возврата денежных средств истцом не осуществлено, что в силу положений п. 5 ст. 450.1 ГК РФ подтверждает действие договора и согласие арендатора на продление его действия, выраженное в поведении последнего.
Каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендатором не указано. Публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договора аренды с изъятием законно предоставленного земельного участка, на котором находится объект капитального строительства. При этом, право собственности на данный объект строительства и законность его возведения никем не оспорены.
С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание, что судьба объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не разрешена, исковые требования Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.В. Кузнецова
В окончательной форме решение принято 17.01.2023 г.