УИД 05RS0029-01-2024-002871-40
№2-210/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 января 2025 г. с. Карабудахкент
Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего - судьи Казаватова А.А., при секретаре Вагидовой Н.Г.,
с участием представителя истца - О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «ЭКЕЯ» к Б., ООО «Универсал» о признании недействительными договоров купли-продажи, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
ЗАО «ЭКЕЯ» обратилось в суд с вышеназванным иском по тем основаниям, что решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.06.2023 по делу № А15-7616/2022 расторгнут договор купли-продажи земельного участка со строениями от 29.06.2020, заключенный между ЗАО «ЭКЕЯ» и ООО «Универсал». На ООО «Универсал» возложена обязанность по возврату ЗАО «ЭКЕЯ» по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 05:09:000004:3085 общей площадью 3852 м?, административное здание с кадастровым номером 05:09:000004:3102 общей площадью 532 м?, складское помещение с кадастровым номером 05:09:000004:3100 общей площадью 333 м?, консервный цех с кадастровым номером 05:09:000004:3101 общей площадью 684,5 м?, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Также постановлено, что решение суда является основанием для аннулирования ЕГРН записей о регистрации права собственности ООО «Универсал» от 30.06.2020 за №05:09:000004:3085- 05/189/2020-3, от 07.07.2020 за №05:09:000004:3102-05/189/2020-3, от 09.07.2020 за №05:09:000004:3100-05/189/2020-3, от 07.07.2020 за №05:09:000004:3101-05/189/2020-3. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.08.2024 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.06.2023 отменено в части неразрешения вопроса о возврате ООО «Универсал» уплаченных ЗАО «ЭКЕЯ» по договору купли-продажи от 29.06.2020 денежных средств. В соответствующей части дело № А15-7616/2022 направлено на новое рассмотрение. В остальной части решение оставлено в силе. Однако, на момент рассмотрения дела Арбитражным судом Северо-Кавказского округа, ответчиком ООО «Универсал» земельные участки с кадастровыми номерами: 05:09:000004:3277 площадью 3538 м? и 05:09:000004:3278 площадью 314 м?, (образованные путем раздела земельного участка 05:09:000004:3085 являвшегося предметом спора по делу № А15-7616/2022) и расположенные на данных земельных участках административное здание с кадастровым номером 05:09:000004:3102 общей площадью 532 м?, складское помещение с кадастровым номером 05:09:000004:3100 общей площадью 333 м?, консервный цех с кадастровым номером 05:09:000004:3101 общей площадью 684,5 м?, реализованы по договору купли продажи земельного участка со строениями от 09.08.2024 за № 05АА3677349 и договору купли продажи земельного участка от 09.08.2024 за № 05АА3677348 Б. Как усматривается из договора купли продажи земельного участка со строениями от 09.08.2024 за № 05АА3677349 стороны оценили земельный участок с кадастровым номером 05:09:000004:3277 площадью 3538 м? в 1 178 558 руб., тогда как даже кадастровая стоимость данного земельного участка (которая также указана в договоре) составляет 1 683 654 руб. Строения стороны по договору оценили в 9 346 271 руб., тогда как кадастровая стоимость зданий, которая также указана в договоре доставляет 13 351 816 руб. (административное здание площадью 532 м? с кадастровой стоимостью 7 157 202 руб.; консервный цех площадью 684,5 м?, с кадастровой стоимостью 4 915 670 руб.; складское помещение площадью 333 м?, с кадастровой стоимостью 1 278 944 руб.). Как усматривается из договора купли продажи земельного участка от 09.08.2024 за № 05АА3677348 стороны оценили земельный участок с кадастровым номером 05:09:000004:3278 площадью 314 м? в 73 312 руб., тогда как даже кадастровая стоимость данного земельного участка (которая также указана в договоре) составляет 104 732 руб. Даже в расторгнутом решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.06.2023 по делу № А15-7616/2022 договоре купли-продажи земельного участка со строениями от 29.06.2020, заключенный между ЗАО «ЭКЕЯ» и ООО «Универсал» сумма общей оценки составляла 10 944 153 руб., что на 346 011 руб. дороже и это на середину 2020 года, чем по обоим договорам заключенными между ответчиками в третьем квартале 2024 года. Затем как установлено комплексной судебной строительно-технической экспертизой, проведение которой поручалось Шестнадцатым апелляционным судом автономной некоммерческой организации «Независимая судебно-экспертная лаборатория», с момента приобретения спорного имущества, стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «Универсал» составляет 17 792 953 руб. Таким образом, цена в вышеуказанных договорах является существенно заниженной по отношению даже к кадастровой стоимости, не говоря уже о рыночной стоимости, а с учетом произведенных неотделимых улучшений данная цена является втрое меньшей чем реальная стоимость данных объектов недвижимости, что свидетельствует о заключении этих сделок при злоупотреблении правом и наличии оснований для признания их недействительными в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Все вышеуказанное недвижимое имущество является объектами предпринимательской экономической деятельности, так у оспариваемых земельных участков по сегодняшний день вид разрешенного использования согласно данным ЕГРН: ЗАО «ЭКЕЯ» для эксплуатации здании и строений, у оспариваемых зданий назначение по сегодняшний день: нежилое - консервный цех, складское помещение, административное здание, то есть объекты предназначенные для коммерческой деятельности. Потому просит суд признать недействительным договор купли продажи земельного участка со строениями от ДД.ММ.ГГГГ за № <адрес>9 заключенный между ООО «Универсал» и Б. и истребовать из чужого незаконного владения Б. земельный участок с кадастровым номером 05:09:000004:3277 площадью 3538 м?; административное здание с кадастровым номером 05:09:000004:3102 общей площадью 532 м?; складское помещение с кадастровым номером 05:09:000004:3100 общей площадью 333 м?; консервный цех с кадастровым номером 05:09:000004:3101 общей площадью 684,5 м?, расположенные по адресу: <адрес>, пгт. Манас; признать недействительным договор купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за № <адрес>8, заключенный между ООО «Универсал» и Б., истребовать из чужого незаконного владения Б. земельный участок с кадастровым номером 05.09.000004.3278 площадью 314 м?, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Манас.
В судебном заседании представитель истца - О. требования поддержал в полном объёме, и просил их удовлетворить. При этом добавил, что согласно оспариваемых договоров расчеты между сторонами произведены во время заключения договоров. Между тем, стороны являются юридическими лицами, которые обязаны денежный оборот через расчетные счета, что также свидетельствует о недействительности договоров.
Ответчик Б., представитель ООО «Универсал», представитель третьего лица Управления Росреестра по РД в суд не явились, хотя и были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Сведений об уважительности причин неявки, письменных возражений по исковым требованиям, суду не предоставлено.
В силу требований с ч. 3, 5 ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
Выслушав О., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 1, ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как разъяснено в пунктах 32, 36 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федераций от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные п. 2 ст. 10 ГК РФ, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей, в том числе в получении необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из содержания статьи 209 ГК РФ следует, что только собственнику принадлежит право права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 2 статьи 456 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Судом установлено, что между истцом ЗАО «ЭКЕЯ» и ООО «Универсал» имелся спор в отношении недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 3852 м?, с кадастровым номером 05:09:000004:3085, и размещенные на нем строения: «консервный цех», общей полезной площадью 684,5 м?, этажность (этаж) - 1, с кадастровым номером 05:09:000004:3101; административное здание общей полезной площадью 532 м?, этажность (этаж) - 3, с кадастровый номером 03:09:000004:3102; складское помещение общей полезной площадью 333 м?, этажность (этаж) - 1, с кадастровым номером 05:09:000004:3100, расположенные по адресу: находящиеся по адресу: РД, <адрес>, пгт Манас, который был разрешен в Арбитражном суде Республики Дагестан.
Так, решением Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А15-7616/2022 расторгнут договор купли-продажи земельного участка со строениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Экея» и ООО «Универсал». На ООО «Универсал» возложена обязанность по возврату ЗАО «Экея» по акту приема-передачи спорного имущества. Также постановлено, что решение суда является основанием для аннулирования ЕГРН записей о регистрации права собственности ООО «Универсал» от ДД.ММ.ГГГГ за №, от ДД.ММ.ГГГГ за №, от ДД.ММ.ГГГГ за №, от ДД.ММ.ГГГГ за №.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А15-7616/2022 отменено; принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ЗАО «ЭКЕЯ» отказано; взыскано с ЗАО «ЭКЕЯ» в пользу ООО «Универсал» 165 000 руб. судебные расходы за оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе и судебной экспертизы.
Постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части неразрешения вопроса о возврате ООО «Универсал» уплаченных ЗАО «ЭКЕЯ» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств, в соответствующей части дело № А15-7616/2022 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А15-7616/2022 оставлено в силе.
Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Универсал» заключило с Б. договоры купли-продажи земельного участка со строениями и купли-продажи земельного участка следующего имущества: земельного участка с кадастровым номером 05:09:000004:3277 площадью 3538 м?, с размещенными на нем строениями: административное здание с кадастровым номером 05:09:000004:3102 общей площадью 532 м?, консервный цех с кадастровым номером 05:09:000004:3101 общей площадью 684,5 м?, складское помещение с кадастровым номером 05:09:000004:3100 общей площадью 333 м?; земельного участка с кадастровым номером 05:09:000004:3278 площадью 314 м?.
Из п.2.3 и п.2.4 договоров следует, что расчет между сторонами произведен во время подписания договора.
Договоры прошли государственную регистрацию, номер записи 05:09:000004:3277-05/189/2024-3, 05:09:000004:3278-05/189/2024-3, 05:09:000004:3102-05/189/2024-7, 05:09:000004:3100-05/189/2024-7, 05:09:000004:3101-05/189/2024-7.
Материалы дела не содержат сведений об исполнении указанных договоров, а также о передаче недвижимого имущества покупателю, материалы не содержат.
Учитывая, что ООО «Универсал» знало о наличии судебного спора и имущество было реализовано в этот период, суд приходит к выводу о злоупотреблении им правом.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что вступившим в законную силу судебным актом установлено отсутствие у ООО «Универсал» законных прав на спорное имущество, в том числе и на образованное в результате его раздела, реализация имущества имела место в период судебных разбирательств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд
решил:
иск ЗАО «Экея» к Б., ООО «Универсал» - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка со строениями от ДД.ММ.ГГГГ за № <адрес>9 заключенный между ООО «Универсал» и Б..
Истребовать из чужого незаконного владения Б. земельный участок с кадастровым номером 05:09:000004:3277 площадью 3538 м?; административное здание с кадастровым номером 05:09:000004:3102 общей площадью 532 м?; складское помещение с кадастровым номером 05:09:000004:3100 общей площадью 333 м?; консервный цех с кадастровым номером 05:09:000004:3101 общей площадью 684,5 м?, расположенные по адресу: <адрес>, пгт. Манас.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за № <адрес>8 заключенный между ООО «Универсал» и Б..
Истребовать из чужого незаконного владения Б. земельный участок с кадастровым номером 05:09:000004:3278 площадью 314 м?, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Манас.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан через Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий А.А. Казаватов