Решение по делу № 3А-94/2023 от 04.05.2023 - об оспаривании решения ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки», обязании устранить допущенные технические и методологические ошибки при определении кадастровой стоимости земельного участка.

УИД: 04OS0000-01-2023-000057-62

Дело №3а-94/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

4 мая 2023 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Казанцевой Т.Б., при секретаре Дармаеве Ж.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки», обязании устранить допущенные технические и методологические ошибки при определении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

10 февраля 2023г. ФИО1 обратился с административным иском об оспаривании решения ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – Учреждение) №РОФЛ-2022-71 от 10 ноября 2022г., которым истцу частично отказано в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, установленной по состоянию на 1 января 2020г.

Одновременно ФИО1 заявлены требования об обязании административного ответчика устранить допущенные технические и методологические ошибки при определении кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020г. была установлена в размере 3 471 300 руб.

14 октября 2022г. он обратился в ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка. Оспариваемым решением Учреждения от 10 ноября 2022г. заявление удовлетворено частично, кадастровая стоимость земельного участка была снижена до 1 761 700 руб.

Обращаясь с иском, административный истец указал, что отказ ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» в признании иных допущенных при определении кадастровой стоимости ошибок является незаконным.

Так, Учреждением не учтены положения п.7.1 Методических указаний №226, в соответствии с которыми в рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата, при этом по итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на достоверность и непротиворечивость. В кадастровом квартале <...> находятся смежные спорному участки (<...>), относящиеся к одной категории, кадастровая стоимость одного квадратного метра которых находится в диапазоне от 40 до 45 руб., что существенно отличается от стоимости участка истца.

Пункт 7.2. Методических указаний устанавливает, что определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода возможно с использованием метода индексации прошлых результатов, применяемого для объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке. Стоимость спорного земельного участка до 2020 года составляла 442 400 руб., изменение характеристик земельного участка не происходило, потому использование данного метода было возможно.

В соответствии с пунктом 1.2. Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельного участка должны учитываться обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой.

Для расчета кадастровой стоимости в качестве типового (эталонного) земельного участка был использован земельный участок, находящийся в г. Улан-Удэ, отнесенный к категории «Земли населенных пунктов», площадью 5000 кв.м. с видом разрешенного использования «Производственная деятельность», однако ни оспариваемое решение, ни разъяснения к нему не содержат идентификационных данных эталонного земельного участка, в связи с чем невозможно определить действительно был принят земельный участок без коммуникаций.

Административный истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела по месту жительства заказным письмом с уведомлением о вручении, в судебное заседание не явился.

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске и дополнениях к иску.

Представитель административного ответчика ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании и письменных возражениях на административный иск исковые требования не признал, указав, что порядок принятия решения, установленный ст.21 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» а также внутренними правилами Учреждения, не нарушен. При рассмотрении заявления было выявлено ошибочное отнесение земельного участка к сегменту 6 «Производственная деятельность» к подгруппе 06:060 «Строительная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов иподъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и томуподобной продукции», то есть ошибка в виде неправильного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (п. 1 ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ). В соответствии с приложением №1 к Методическим указаниям, был изменен код расчета земельного участка на 10:011 - «Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен)», в связи с чем расчет кадастровой стоимости был произведен методом типового (эталонного) земельного участка, установленным для данного кода расчета в соответствии с решением Учреждения от 15 июня 2021г. № РОЮЛ-2021-23, при этом в качестве эталонного был принят гипотетический земельный участок, не обеспеченный инженерными коммуникациями, в связи с чем корректировка по данному показателю при расчете стоимости земельного участка истца не производилась. Установленных законом и Методическими указаниями оснований для расчета кадастровой стоимости методом индексации прошлых результатов не имелось.

Представитель заинтересованного лица – Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО4 указала об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку решение ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» от 10 ноября 2022г. №РОФЛ-2022-71 принято с соблюдением всех требований законодательства, права, свободы и законные интересы истца оспариваемое решение не нарушает.

Представители ППК «Роскадстр», Администрации МО СП «Туркинское» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В письменном отзыве на административный иск представитель ППК «Роскадастр» ФИО5, действующая на основании доверенности, указала об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судом на основании п. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума №28) под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости); об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (п. 2 Постановления Пленума № 28).

Порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установлен в ст.21 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с ч. 1 ст.21 данного закона бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости (ч.ч. 5, 6 ст.21 Закона о государственной кадастровой оценке).

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (ч.14).

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены (ч.22).

В соответствии с ч.23 ст.21 Закона №237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей (ч.24).

Судом при рассмотрении дела установлено, что ФИО1 на основании договора купли продажи №47/2015 от 20 марта 2015г. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, категория земли «земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с видом разрешенного использования «для строительства цеха лесопилен».

В соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ и Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия от 4 февраля 2019г. №5 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе всех категорий земель, расположенных на территории Республики Бурятия» в 2020г. проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Республики Бурятия.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2020г. утверждены Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия от 15 октября 2020г. №80. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, принадлежащего истцу, была установлена в размере 3 471 300 руб., 19 января 2021г. данные сведения внесены в ЕГРН.

14 октября 2022г. административный истец обратился в ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении:

- необоснованным применением при расчете кадастровой стоимости метода типового (эталонного) земельного участка с указанием о том, что в связи с недостаточностью рыночной информации по земельным участкам с видом разрешенного использования «под строительство цеха лесопилен» должен был быть применен метод индексации прошлых результатов кадастровой оценки;

- принятием при определении кадастровой стоимости в качестве ценообразующего фактора наличия инженерных коммуникаций, таких как электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение и канализация, при отсутствии на земельном участке истца возможности подключения указанных инженерных коммуникаций;

- необоснованным отнесением земельного участка к сегменту 6 «Производственная деятельность» к подгруппе 06:060 «Строительная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции».

18 октября 2022г. Учреждением направлен запрос в Прибайкальскую районную администрацию Республики Бурятия для согласования кода расчета вида использования и кода вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020г. №П/0412, на который 25 октября 2022г. был дан ответ о согласовании изменения кода расчета вида использования спорного земельного участка на 10:011 «Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен)».

10 ноября 2022г. ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» принято решение №РОФЛ-2022-71, которым заявление ФИО1 было признано обоснованным в части ошибочного отнесения участка к сегменту 6 код расчета 06:060, участок отнесен к сегменту 6 код расчета 10:011 «Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен)», что свидетельствовало об ошибке в виде неправильного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (пункт 1 части 13 статьи 21 Закона № 237-ФЗ).

В связи с изменением кода расчета вида использования земельного участка был произведен новый расчет кадастровой стоимости земельного участка: в соответствии с п.7.2.2 Методологических указаний №226 и п. 45.2 Методологических указаний №336, в соответствии с кодом расчета вида использования 10:011 кадастровая стоимость участка рассчитана методом типового (эталонного) объекта недвижимости, его стоимость определена в размере 1 761 700 руб. Иные доводы ФИО1 о наличии ошибок признаны необоснованными.

На основании данного решения Приказом Минимущества Республики Бурятия от 23 ноября 2022г. №100 внесены изменения в приказ №80 в отношении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, которая установлена в размере 761 700 руб. по состоянию на 1 января 2020г.

Указанная кадастровая стоимость применялась с 1 января 2021г. и является архивной кадастровой стоимостью, поскольку Приказом Минимущества Республики Бурятия от 18 октября 2022г. №87 утверждены новые результаты массовой кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Бурятия по состоянию на 1 января 2022г., в соответствии с которыми кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере 3 540 726 руб.

Обращаясь с административным иском, истец выражает несогласие с содержащимися в решении выводами об отсутствии иных ошибок при определении кадастровой стоимости участка.

Изучив представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение соответствует требованиям закона, является обоснованным.

В соответствии с ч.2 ст.21 Закона №237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Частью 13 ст.21 Закона №237-ФЗ установлено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В силу ч.1 ст.14 Федерального закона №237-ФЗ определение кадастровой стоимости всех земельных участков включенных в перечень (в том числе земельного участка с кадастровым номером <...>, принадлежащего истцу), по состоянию на 1 января 2020г. осуществлялось бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017г. №226 (далее – Методические указания №226) с использованием методов массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости (п.1.3. Методических указаний №226), по результатам которых был составлен отчет №01-2020.

В соответствии с п.13 Методических указаний №226 для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

В соответствии с п.7.1 Методических Указаний №226 при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Как было установлено, при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> была допущена ошибка в виде неправильного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (пункт 1 части 13 статьи 21 Закона № 237-ФЗ) - участок, принадлежащий истцу, был ошибочно отнесен к сегменту 6 код расчета 06:060 (стр.38 Приложения к отчету), его оценка проводилась с применением метода типового (эталонного) объекта недвижимости, установленного для данной подгруппы (стр. 362 отчета).

После исправления Учреждением на основании заявления истца данной ошибки участок отнесен к сегменту 6 код расчета 10:011 «Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен)».

Данная классификация участка не оспаривается истцом по делу, который полагает, что применение метода типового (эталонного) объекта недвижимости в отношении участка при исправлении ошибки и расчете стоимости земельного участка в решении является необоснованным, поскольку следовало применить метод индексации прошлых результатов.

Суд согласиться с данными доводами не может.

Согласно п.7.1.1. Методических указаний №226 сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.

Как следует из п.7.2. Указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Описание метода представлено в подпункте 7.2.2 Указаний. Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости;

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Описание метода представлено в подпункте 7.2.3 Указаний. Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках;

4) метод индексации прошлых результатов.

Описание метода представлено в подпункте 7.2.4 Указаний. Данный метод применяется для объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.

Из представленного суду отчета №01-2020 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе всех категорий земель, расположенных на территории Республики Бурятия (стр.395), следует, что расчет кадастровой стоимости земельных участков, включенных в группы 06:110; 10:011 (к которой после исправления ошибки был отнесен земельный участок истца), 10:012 производился в связи с отсутствием достаточного количества информации для определения стоимостей путем умножения площади оцениваемого земельного участка на УПКС, определенный исходя из принадлежности земельных участков конкретным лесничествам как произведение рассчитанного УПКС (руб./кв. м) для соответствующего лесничества на площадь земельных участков по Сегменту №10, то есть методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Однако в связи с поступлением от Администрации МО «Прибайкальский район» заявления от 21 апреля 2021г. об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в с.<...>, относящихся к данному сегменту, решением Учреждения от 15 июня 2021г. № РОЮЛ-2021-23 применение метода моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) к земельным участкам, относящимся к коду расчета вида использования 10:011, было признано системной методологической ошибкой, Учреждение пришло к выводу о необходимости использования в отношении данной подгруппы метода типового (эталонного) объекта недвижимости.

Оснований для признания данных выводов необоснованными у суда не имеется.

В соответствии с п.7.2.3 Методических указаний №226 метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Таким образом, установленные данной нормой Методических указаний №226 условия для расчета кадастровой стоимости с применением данного метода отсутствовали, что нашло отражение в решении Учреждения от 15 июня 2021г. № РОЮЛ-2021-23, в котором также указано о необходимости использования в отношении данной подгруппы метода типового (эталонного) объекта недвижимости.

Расчет типового (эталонного) объекта недвижимости производился ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» индивидуальным расчетом в соответствии с пунктом 8.1 Методических указаний №226, в соответствии с которым индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в том числе случае когда требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости (подп.1).

В соответствии с п.7.2.2. Методических указаний №226 при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Как следует из пояснений представителя ответчика и отчета, анализ рынка земельных участков производственного назначения по районам Республики Бурятия на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020г. показал недостаточное количество сделок и предложений данного сегмента рынка в районах Республики Бурятия для построения статистическом модели и применения метода статистического регрессионного моделирования. В этой связи в соответствии с изложенными нормами в качестве типового (эталонного) земельного участка был принят условный земельный участок с видом разрешенного использования «Производственная деятельность», площадью 5000 кв.м, находящийся в г. Улан-Удэ, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», без коммуникаций. Стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости определена на основании построения модели расчета, после чего произведен расчет удельного показателя кадастровой стоимости типового (эталонного) земельного участка, который составил 478,17 руб./кв.м.

В соответствии с ч.4 ст.21 Федерального Закона №237-ФЗ ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, считаются системными.

В силу ч.15 ст.21 данного закона в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

На основании изложенных норм в связи с тем, что ошибка при определении кадастровой стоимости была признана системной, был произведен перерасчет кадастровой стоимости соседних, смежных, однотипных земельных участков, перечисленных в приложении к приказу.

Поскольку в отношении земельного участка, принадлежащего истцу, изначально была неверно определена подгруппа (код расчета), перерасчет его стоимости в соответствии с данным приказом в указанный период не производился, а был произведен позже – при исправлении ошибки на основании заявления истца с применением метода, установленного для данного кода расчета.

На момент обращения истца с заявлением об исправлении ошибок действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Методические указания № П/0336).

В соответствии с п.45.2. данных Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик; далее - типовой (эталонный) объект недвижимости). В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

С учетом изложенного при рассмотрении заявления истца от 14 октября 2022г. об исправлении ошибок кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> оспариваемым решением №РОФЛ-2022-71 была обоснованно рассчитана методом типового (эталонного) объекта с применением к удельному показателю кадастровой стоимости (478,17 руб./кв.м.), определенному в решении Учреждения от 15 июня 2021г. №РОЮЛ-2021-23, корректировок на местоположение (-58%) и масштаб ((площадь) – 12,3%), в связи с чем УПКС составил 176,17 руб./кв.м., кадастровая стоимость определена в размере 1 761 700 руб. Соответствующие расчеты Учреждения приведены в разъяснениях №РЗ-03/2022/000268, данных истцу 6 декабря 2022г.

При этом вопреки доводам истца, как следует из представленной ответчиком таблицы расчета удельного показателя кадастровой стоимости типового (эталонного) земельного участка, данный участок был принят как не оснащенный коммуникациями, в связи с чем корректировка по указанному показателю при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не производилась.

Доводы истца о том, что к решению об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно быть приложено описание произведенных расчетов в соответствии со структурой отчета, составляемого по итогам проведения массового тура государственной кадастровой оценки, судом не принимаются, поскольку такой порядок не установлен ни ст. 21 Федерального закона №237-ФЗ, ни Методическими Указаниями №226 и № П/0336.

Ссылки истца на необходимость применения в отношении принадлежащего ему земельного участка метода индексации прошлых результатов определения кадастровой стоимости обоснованно были отклонены Учреждением при рассмотрении его заявления об исправлении ошибок от 14 октября 2022г.

Согласно п.45.4. Методических указаний № П/0336 (п.7.2.4 действовавших ранее Методических указаний № 226) метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки. Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода, предусмотренных Указаниями, для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также в случаях, предусмотренных пунктом 54 Указаний.

В соответствии с п.54 Указаний в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

Аналогичные положения были предусмотрены в пунктах 7.2.4, 8.6 Методических указаний №226.

Однако в рассматриваемом случае изложенные нормы не позволяют применить данный метод при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, поскольку метод применяется в отношении объектов капитальногостроительства, имеется возможность применения метода типового (эталонного) объекта, отсутствуют результаты иных оценок в отношении данной подгруппы - отчеты об определении рыночной стоимости объектов заключения экспертов, подготовленные в ходе судопроизводства.

Такая же позиция была изложена в письме Уполномоченного органа субъекта РФ - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия от 2 июня 2021г. №04-06-17-И3411/21 по итогам утверждения решений Учреждения об удовлетворении заявлений об исправлении ошибок.

Доводы представителя истца о том, что при выборе методики оценки могли быть учтены цены сделок с аналогичными земельными участками на торгах по продаже муниципального имущества Прибайкальского района во внимание быть приняты не могут, поскольку такие сделки, начальная продажная цена которых определяется исходя из кадастровой стоимости, не могут отражать действительную рыночную стоимость.

Нельзя также согласиться с доводами административного истца о том, что смежные участки с кадастровыми номерами <...>, относящиеся к тому же сегменту, оценивались иными методами и имеют значительно меньшую стоимость, во внимание быть приняты не могут и не свидетельствуют о наличии методологических ошибок.

Как следует из представленных доказательств, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> также была пересмотрена в результате исправления системной ошибки, после отнесения участка к сегменту 6 подгруппа 10:011 его стоимость по состоянию на 01.01.2020г. была рассчитана методом типового (эталонного) объекта недвижимости, удельный показатель кадастровой стоимости составил 176,19 руб./кв.м. (что соответствует аналогичному показателю у земельного участка истца), итоговая кадастровая стоимость - 1 761 019,05 руб. утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия от 30 августа 2021 г. № 87.

Земельный участок с кадастровым номером <...>, как следует из отчета, отнесен к иному, нежели у истца коду расчета - сегмент 6 «Производственная деятельность» подгруппе 06:000 - Производственная деятельность, для данной группы была установлена иная методика расчета.

Таким образом, указанные сведения не свидетельствуют о наличии ошибки в методологии определения кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения требований административного истца отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ :

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований об оспаривании решения ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки», обязании устранить допущенные технические и методологические ошибки при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Т.Б. Казанцева

В окончательном виде решение

изготовлено 22 мая 2023 года.