Решение по делу № 2-4625/2023 от 19.03.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя.

Дело № 2-76/2025 (2-735/2024)

УИД 23RS0014-01-2023-004801-11

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. Динская Краснодарского края 19 марта 2025 года

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

Судьи Костюк А.А.,

при секретаре Отмаховой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

ответчика – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (правопреемника ФИО4) к ФИО3 и ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (правопреемник ФИО4) с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО5, в котором просит установить факт преимущественного права покупки ФИО4 принадлежащей ответчику, в праве общей долевой собственности 1/2 доли жилого дома общей площадью 45.1 кв.м., назначение жилое, с кадастровым номером № и земельного участка №, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчику, в праве общей долевой собственности;

признать за ФИО1 преимущественное право покупки указанной ? доли.

перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей собственности.

погасить регистрационные записи № от 22.1.2023 г., на жилой дом и № от 22.1.2023 г., на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>;

произвести зачет обязательства ФИО1 по выплате ФИО3 550 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости из средств, внесенных ФИО1 на депозитный счет судебного <адрес> в размере 550 000 рублей.

Иск мотивирован тем, что ФИО4 является собственником 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

29.06.2023 г. ФИО4 через своего представителя ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы Росреестра по Краснодарскому краю о получении сведений об основных характеристиках объектов недвижимости.

Из ответа Росреестра от 03.07.2023 г. истцу стало известно о нарушении его прав при продаже ? доли жилого дома и земельного участка, так как в выписке содержатся сведения о собственнике второй половины жилого дома и земельного участка - ФИО3.

Изначально собственником на основании наследования по закону был ФИО7, а после него ? доли унаследовала ФИО5.

По договору купли-продажи от 22.07.2022 г. ФИО5 продала принадлежащую ей долю в праве на вышеназванные объекты недвижимости ответчику ФИО3, игнорируя законное право преимущественной покупки доли ФИО4

Истец имел намерение воспользоваться своим правом на преимущественное право покупки второй половины объектов недвижимости, однако ответчиком данное право грубо нарушено, так как ФИО4 не направлялось предложение о приобретении доли.

После обращения в суд, 30.11.2023 г. ФИО4 скончался. Единственной наследницей по закону к имуществу ФИО4 является дочь - ФИО1

Определением Динского районного суда от 24 июля 2024 года суд заменил истца ФИО4 на его правопреемника ФИО1.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержал заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Ответчик – ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, также ранее представил суду письменные возражения на исковое заявление, в которых просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

ФИО5 и её представитель в судебное заседание не явилась, ранее представила суду письменные возражения на исковое заявление, в которых просила суд отказать в удовлетворении исковых требований и также просила применить срок исковой давности. Надлежащим образом была уведомлена о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Допрошенный в судебном заседании 30.01.2025 г. свидетель ФИО9 показала, что она проживала в спорном доме по <адрес> с декабря 2015 года по разрешению дальних родственников ФИО15 до 2022 года, потом купили свой дом и съехали. Кто поселился в дом, она не знает. Знает, что К-ны затем поселились в дом. Потом свидетель узнала, что дом продают. Продажей занимался ФИО8. Ялынская дочь В.Ф., звонила свидетелю. В 2022 году свидетель выехала и в конце 2021 года Ялынская начала звонить предлагать купить дом. Сообщила, что подготавливает документы и будет продавать. Свидетелю предлагала даже внести материнский капитал. Ялынская знала и предлагала продать свою долю. Она знала, что Сергей продает свою долю. Ялынская говорила, что продает свою долю.

Допрошенный в судебном заседании 30.01.2025 г. свидетель ФИО10 показала, что она работает риелтором. Ее знакомый попросил продать дом. Переговоры она вела с Ялынской по телефону. Свидетель с ней созвонилась и она пояснила, что ей нужно продать дом. Это было в конце 2022 года, начало 2023 года. Она хотела продать часть участка и часть дома. Она пояснила, что это часть дома ее наследство. Также пояснила, что вторая сторона вступила уже в наследство. Свидетель поехала на объект и созвонилась с ФИО3 Это было в конце 2022 года. Ялынская продавала свою долю. В то время ФИО3 уже был собственником доли. Он должен был показать свидетелю. Ялынская говорила, что они еще оформляют документы. ФИО10 ей пояснила, что продать не смогут, но продавали. Ялынская рассказывала свидетелю, что ФИО3 купил долю, то есть вторая часть продалась. Но она уже тогда говорила, что она ее будет оспаривать. О

Изучив исковое заявление, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

в соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 67 указанного постановления Пленума ВС РФ, бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Судом установлено, что ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о смерти от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 47/

22.12.1995 года нотариусом Динского нотариального округа ФИО11 заведено наследственное дело № к имуществу умершего ФИО6. /л.д. 46-59/

Из указанного наследственного дела следует, что наследственное имущество состоит из земельного участка площадью 1013 кв.м., с кадастровым номером № и здания, назначение: жилое площадью 45,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Как установлено судом наследниками к имуществу умершего ФИО6 являются сын - ФИО4 (? доля) и сын - ФИО7 (? доля).

28.01.1997 г. ФИО7 получено свидетельство о праве на наследство по закону /л.д. 56/ на ? долю земельного участка с расположенным на нем домовладением по адресу: <адрес>.

23.11.2022 г. ФИО4 получены свидетельства о праве на наследство по закону /л.д. 58-59/ на ? доли земельного участка и здания по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер.

Как следует из свидетельства о праве на наследство по закону от 20.10.2021 г. /л.д. 64-65/ наследницей к имуществу умершего ФИО7 является его дочь - ФИО5, наследство состоит из ? доли земельного участка с кадастровым номером № и ? доли жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>.

Согласно договора купли-продажи от земельного участка с долей жилого дома от 22.07.2022 г. /л.д. 66-69/ ФИО5 продала ФИО3 принадлежащую ей ? долю земельного участка площадью 1013 кв.м., и ? долю жилого дома, по адресу: <адрес>.

Стороны оценили указанную долю земельного участка в 200 000 рублей, долю жилого дома в 350 000 рублей, общая сумма оценки составила 550 000 рублей. (п. 2.3. договора).

Согласно выписок из ЕГРН от 12.03.2024 г. /л.д. 80-88/ право собственности ФИО3 на ? доли спорного земельного участка и на ? доли спорного жилого дома зарегистрировано 25.07.2022 г.

В ходе судебного разбирательства ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, определением Динского районного суда от 24 июля 2024 года суд заменил истца ФИО4 на его правопреемника ФИО1.

При обращении с настоящим иском ФИО4 указал на нарушение положений п. 3 ст. 250 ГК РФ при совершении ответчиками сделки, поскольку он имел преимущественное право на приобретение доли в спорных земельном участке и жилом доме.

Ответчиком ФИО5 в суд представлены письмо нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО12 от 09.06.2022 г. /л.д. 110/, заявление ФИО4 от ФИО5 от 09.06.2022 г. /л.д. 112/ о преимущественной покупке доли в праве собственности), квитанция о направлении ФИО4 указанного предложения по адресу: <адрес>36.

Между тем, материалами дела установлено, что местом регистрации и жительства ФИО4 с 17.01.1998 года являлся другой дом, расположенный по адресу: <адрес> /л.д. 150/.

При этом в ходе рассмотрения дела представитель ФИО4 отрицал факт получения им направленного ответчиком извещения.

Таким образом, установленный факт нарушения преимущественного права покупки истцом доли в жилом доме и земельном участке сособственником ФИО5 подтвержден отсутствием доказательств вручения ФИО4 направленного ему извещения о продаже доли жилого дома и земельного участка, возвратившегося вследствие неудачной попытки вручения.

Оценивая указанное извещение и признавая невозможность его отнесения к числу доставленных в соответствии с положениями ст. ст. 165.1 и 250 ГК РФ, суд исходит из отсутствия возможности его получения адресатом ФИО4 по независящим от него обстоятельствам.

Таким образом, фактически ФИО4 не был надлежащим образом извещен о намерении ФИО5 продать свою долю в праве собственности и от своего права не отказывался.

Иных доказательств в подтверждение надлежащего извещения другого участника долевой собственности ФИО5 не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о нарушении прав ФИО4 как второго участника долевой собственности на приобретение спорной ? доли в жилом доме и земельном участке.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как указал истец в исковом заявлении, из ответа Росреестра от 03.07.2023 года /л.д. 13-16/ он узнал о нарушении его прав при продаже ? доли спорного недвижимого имущества.

С данным исковым заявлением он обратился 5.10.2023 года, то есть в течение трех месяцев с момента как узнал о нарушенном праве.

Ответчиками не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих, что ФИО4 стало известно о нарушенном праве ранее этого срока.

Допрошенные в судебном заседании по ходатайству ответчика свидетели ФИО9 и ФИО10 дали показания, из которых не следует, когда ФИО13 узнал о продаже ? доли недвижимого имущества.

Таким образом, оснований для применения срока исковой давности не имеется.

Поскольку предусмотренный ст. 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в рассматриваемом споре ответчиком ФИО5 не соблюден, продажа доли в праве общей долевой собственности произведена с нарушением преимущественного права покупки другого участника долевой собственности (ФИО13), истец подтвердил наличие денежных средств в размере, указанном в предложении о продаже, предоставив суду сведения о наличии на расчетном счете Управления Судебного департамента в Краснодарском крае суммы в размере 550 000 руб., надлежит перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 22.07.2022 г., заключенному между ФИО5 и ФИО3, на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, по цене и условиям, указанным в договоре купли-продажи.

При этом нет необходимости устанавливать факт преимущественного права покупки ФИО4 принадлежащей ответчику спорной ? доли и признавать за ФИО1 преимущественное право покупки на эту долю.

Взысканию с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат денежные средства в размере 550 000 рублей за счет денежных средств, внесенных на депозитный счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации в Краснодарском крае на основании чека по операциям от 2 декабря 2024 года (оператор 1415419).

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя – удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности жилого дома площадью 45.1 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>.

Погасить регистрационные записи № от 22.01.2023 года на жилой дом и № от 22.01.2023 года на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 выплатить ФИО3 стоимость ? доли указанного недвижимого имущества в размере 550 000 руб., из средств, внесенных на счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации в Краснодарском крае на основании чека по операциям от 2 декабря 2024 года (оператор 1415419).

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации прав и внесению сведений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 02 апреля 2025 года.

Судья

Динского районного суда подпись А.А. Костюк