Решение по делу № 2-196/2025 от 13.10.2025 - о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании квартиры блоком жилого дома блокированной застройки, признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки.

Дело №2-196/2025

УИД 26RS0№-15

Резолютивная часть решения суда оглашена 30.09.2025 года

Решение суда изготовлено в окончательной форме дата года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> края в составе:

Председательствующего судьи Бирабасовой М.А.,

при секретаре судебного заседания Камовой А.М.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 в порядке ст.53 ГПК РФ ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5, третьи лица: Управление Росреестра по <адрес>, админстрация <адрес>, комитет градостроительства администрации <адрес>, о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании квартиры блоком жилого дома блокированной застройки, признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением (впоследствии неоднократно уточненным) к ФИО2, ФИО5, третьи лица: Управление Росреестра по <адрес>, администрация <адрес>, комитет градостроительства администрации <адрес>, о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании квартиры блоком жилого дома блокированной застройки, признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником <адрес> домовладении на <адрес> в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ответчики являются собственниками <адрес> № в домовладении на <адрес> в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Трехквартирный жилой дом фактически является домом блокированной застройки. Дом представляет собой единое индивидуально-определенное здание, состоящее из трех блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов между блоками, имеют выходы на свою территорию, что является отличительным признаком блока в жилом доме. С целью подачи совместного заявления о государственной регистрации вместо многоквартирного дома – жилого дома блокированной застройки, вместо квартир – блоков в Росреестр через МФЦ, уведомила ответчиков заказными письмами о том, что дата в 10.00 в центральном МФЦ <адрес> будем подавать такое заявление. Ответчики в указанное время в МФЦ не явились. В соответствии с ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома блокированной застройки – это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеют общие стены без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Согласно своду правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные», при вводе жилого дома в эксплуатацию, постановке на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое». Без государственной регистрации блока в виде здания вместо квартиры не может реализовать свое право производить реконструкцию блока, отдельного земельного участка. Ответчики не хотят добровольно производить регистрацию зданий вместо квартир, чем нарушают права в установленном порядке производить реконструкцию своего блока, выделение отдельного земельного участка. В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 8 ФЗ от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение. Просит суд:

- признать 3-квартирный жилой дом с кадастровым номером 26:12:010701:324, расположенный по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки;

- признать <адрес> доме по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 26:12:010701:762 общей площадью 36,8 кв.м, блоком жилого дома блокированной застройки;

- признать за ФИО4 право собственности на блок жилого дома блокированной застройки;

- указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО4 на блок жилого дома блокированной застройки.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила рассмотреть дело с участием представителя по доверенности ФИО1

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО4 о признании жилого дома по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки, признании <адрес> доме по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 26:12:010701:762 общей площадью 36,8 кв.м. блоком жилого дома блокированной застройки; признании за ФИО4 право собственности на блок жилого дома блокированной застройки, по изложенным в иске доводам. Суду пояснил, что признание дома домом блокированной застройки необходимо истцу для реализации своих прав на реконструкцию квартиры без согласия остальных собственников квартир, и для других целей, чтобы не зависеть от согласия соседей. Полагал, что к заключению судебной строительно-технической экспертизы следует отнестись критически. То обстоятельство, что в <адрес> общий водопровод и канализация, не свидетельствует о невозможности признания дома домом блокированной застройки, поскольку водопровод проведен из <адрес> самовольно, в отсутствие разрешения на реконструкцию, в относительно недавнее время. после покупки ФИО6 <адрес>. Просил исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признал, дал пояснения, аналогичные изложенным в отзыве на иск, в котором указал, что <адрес>, расположенные в здании с КН № по адресу: <адрес>, имеют общую систему водоснабжения и общую систему канализации. Собственник <адрес> не обращался к ФИО2 для получения согласования производства реконструкции помещений <адрес>, ФИО2 не отказывала ФИО4 в даче согласования (разрешения) на производство какой-либо реконструкции помещений <адрес>. Кроме того, имеется один лицевой счет на оплату водоснабжения и водоотведения на две квартиры, что препятствует признанию трехквартирного дома домом блокированной застройки. Просил в удовлетворении требований отказать.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ФИО7 суду пояснил, что техническое состояние <адрес> никак не влияет на другие квартиры. Они обособлены, стены не имеет проемов. Нахождение ее в ветхом состоянии не препятствует признанию квартир блоками. Несоответствие <адрес> экологическим, санитарным и т.д. нормам никак не влияет признание квартир блоками. Система канализации квартир № и № является общей, в деле не имеется схем расопложения инженерных систем. Для того, чтобы установить данный факт, необходим разрушительный метод обследования. Они не проводили разрушительный метод обследования. Информацию о стояках дала собственник <адрес> при проведении экспертизы. Также там присутствовал представитель собственника <адрес>, который пояснений не давал. Здесь в квартирах № и № есть свои системы водотведения, которые переходят в одну систему отведения. Прибор учета находится в <адрес>. Во второй квартире его нет, он общий на две квартиры. Здесь холодная вода в <адрес>, которая идет из <адрес>. Судя по расположению прибора учета и разветвлению труб, которое там есть, после счетчика идет вода на второй этаж, на кухню, и третья труба, которая перекрыта, которая ведет в <адрес>. При такой системе водоснабжения <адрес> нельзя разделить на блоки. Так как это многоквартирный дом, изначально должно было быть отдельное подключение. Возможно, что подлючение <адрес> произошло позже. Элемент разветвления труб водопровода выглядит как более новый, там пластиковая труба. На стр.33 заключения есть фото, где видно вывод трубы из стены. из первой квартиры во вторую. Серая труба это канализация. На стр.29 есть фото, где видно трубы водопровода, более старые трубы, а труба в <адрес> более новая. В <адрес> нет прибора учета. Инженерные системы должны быть отражены в технической документации. На фото <адрес> имеется фото трубы слива канализации. Это скрытые работы. Чтобы установить, как эта канализация переходит в общую трубу, необходимо производить вскрытие подполья, копать, смотреть, как она проложена. Разрушительный метод не применялся. Собственник <адрес> при осмотре пояснила, что канализация общая. Здесь мы видим только слив. В данном случае трубы канализации могут идти отдельно до общей трубы, так и соединяться в одну общую. Установить при производстве экспертизы это было не возможно. Колодец канализации ему не показывали. Также при производстве экспертизы присутствовал супруг собственника <адрес>. Как у них расположена система канализации, он не выяснял. Только обсуждался вопрос холодного водоснабжения. У данной квартиры отдельное водоснабжение. Квартиры № и № имеют один общей ввод холодной воды. Колодец водоснабжения для <адрес> № он не исследовал, только исследовал колодец <адрес>. У <адрес> отдельное водоснабжение. Договор о водоснабжении квартир № и №, единый платежный документ ему не показывали. Он не может сказать точно, когда были установлены трубы во второй квартире. Умывальник, унитаз и т.п. в <адрес> отсутствуют. Труба проведена до места, где должен находиться санузел. Прибор учета электричества <адрес> установлен на внешней стене квартиры. На качество жизни соседей ветхое состояние <адрес> не влияет. Если случится пожар в какой-то из квартир, полагает, что огонь не перейдет в другую квартиру, так как не имеется общей крыши, общи помещений. Квартира № соответствует только градостроительным нормам. Является ли дом по <адрес> в <адрес> многоквартирным, вопрос не ставился. Указанный дом не может быть являться домом блокированной застройки, так как <адрес> обспечивается холодной водой из <адрес>. Но, при данном расположении не составляет труда обеспечить <адрес> отдельными коммуникациями. Вероятно, что ранее так и было. В данном случае не имеет значения, каким конкретно образом подведена вода в <адрес>. Прибор учета и водозапорный кран находятся в <адрес>.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, представил возражения на исковое заявление ФИО4, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Как следует из отзыва, жилой дом может быть разделен в случае, если такой объект недвижимости является жилым домом блокированной застройки. П.40 ст.1 ГрК РФ домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. С дата вступил в силу ФЗ от дата №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который определил порядок признания помещений, расположенных в жилых зданиях, и в отношении которых в ЕГРН зарегистрированы права, блоками домов блокированной застройки. Так, если в ЕГРН содержатся сведения о здании с назначением – многоквартирный дом с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН как жилые помещения (квартиры), соответствуют признакам, указанным в п.40 ст.1 ГрК РФ, по решению всех собственников этих объектов недвижимости сведения ГРН о них могут быть приведены в соответствие с действующим законодательством, т.е. вид объекта недвижимости изменен с «помещение» на «здание», вместе назначение – «жилое», вид разрешенного использования – «дом блокированной застройки», исключены сведения о виде жилого помещения – «квартира»; одновременно здание, учтенное в ЕГРН с назначением – «многоквартирный дом», подлежит снятию с государственного кадастрового учета. Указанные изменения возможно внести в сведения ЕГРН при одновременном обращении всех собственников квартир с заявлением о государственном кадастровом учете изменений по форме, утвержденной приказом Росреестра от дата №П/0310 посредством обращения в МФЦ. Важно при этом осуществить анализ технической документации в отношении здания с КН 26:12:010701:324 для установления того, что такое здание по своим характеристикам соответствует признакам жилого дома блокированной застройки и оно может быть разделено на блоки. Кроме того, все вышеуказанные действия возможно осуществить по решению всех собственников помещений, расположенных в здании, во внесудебном порядке. Просит вынести решение в соответствии с требованиями законодательства. Текст отзыва приобщен к материалам дела.

Ответчики ФИО2, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц администрации <адрес>, комитета градостроительства администрации <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно требованиям ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих доводов и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Как следует из материалов дела, ФИО4 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира площадью 36,8 кв.м., этаж 1, с КН №, по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Жилой дом площадью 181 кв.м. с №, по адресу: <адрес>, количество этажей 2, в том числе подземный 1, в котором находится квартира истца ФИО4, расположен на земельном участке площадью 528 кв.м., с КН №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – жилая застройка.

Согласно сведениям из ЕГРН на земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу: <адрес>, права на данный участок за истцом и ответчиками не зарегистрированы, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Ответчик ФИО5 является собственником <адрес> КН 26:12:010701:838, по адресу: <адрес>.

ФИО2 является собственником <адрес>, с КН 26:12:010701:763 по адресу: <адрес>.

В соответствии с заключением кадастрового инженера, при проведении натурного обследования, замеров здания и расположенных в нем помещений был осуществлен выезд на место нахождения объекта недвижимости: <адрес>. В 2011 году на основании электронной копии технического паспорта внесены сведения о здании с КН №, по адресу: <адрес>, площадью 181,0 кв.м. и помещений расположенных в нем: КН 26:12:010701:763, по адресу: <адрес>, площадью 99,6 кв.м.; КН №, по адресу: <адрес>, площадью 36,8 кв.м.; КН 26:12:010701:838, по адресу: <адрес>, площадью 44,6 кв.м.. В ходе проведения обмерных работ дата производилось определение внутренних размеров всех помещений (длина и ширина), при этом выявлены незначительные противоречия в линейных размерах и площадях помещений от содержащихся в техническом паспорте 2011 года, на основании которого внесены сведения в ЕГРН и изменения в техническом паспорте от дата. При анализе технической документации и сведений проведенного натурного обследования кадастровым инженером подтверждено отсутствие осуществления самовольной реконструкции здания и перепланировки помещений.

Согласно ч.ч.2, 3 ст.16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ст. 15 ЖК РФ).

В соответствии с п.40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Таким образом, ключевыми различиями многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются: наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками); статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

В соответсвии с СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утвержденные приказом Минстроя России от дата №/пр, блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок (п. 3.2, 3.3 СП).

В соответствии с нормами ГрК РФ собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого емельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

Как следует из матералов дела, жилой дом по <адрес> в <адрес> расположен на земельном участка с КН № площадью 528 кв.м, зона Ж-3. что позволяет размещение в данной зоне домов блокированной застройки в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО <адрес>.

Согласно Правилам максимальный процент застройки в границах земельного участка в данной зоне составляет 40%.

Площадь земельного участка составляет 528 кв.м, площадь жилого дома сставляет 180 кв.м, что позволяет сделать вывод о том, что в случае разделения дома на блоки минимальная площадь земельных участков для каждого блока может быть обеспечена.

Согласно сведениям МУП «Водоканал» от дата, техническая документация по жилому помещению № в многоквартирном доме по <адрес> в архиве отсутствует. дата в жилые помещения № и № указанного дома состоялся визит контролера, о чем составлен акт обследования прибора учета воды №Н, из которого следует, что водоснабжение заведено в <адрес> через <адрес>. Водоотведение из <адрес> через <адрес> по общей трубе выходит в подполье в уличный колодец. На обе квартиры установлен один общий прибор учета воды. По данным АО «ГРРЦ» по адресу: <адрес> на жилое помещение <адрес> № открыт один лицевой счет, из чего следует, что оплата за коммунальную услугу холодного водоснабжения и водоотведения производится по одному лицевому счету.

В целях определения соответствия объекта – жилого дома с КН № по адресу: <адрес> критериям в качестве дома блокированной застройки градостроительным, строительным, санитрано-гигиеническим, протиовпожарным нормам и правилам, судом назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №ЭЗ 156/2025 от дата, на момент проведения исследования объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером 26:12:010701:324, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, состоит из трех квартир.

Помещения квартир № и № соответствуют критериям в качестве дома блокированной застройки, строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам.

Конструктивные элементы и коммуникации <адрес> находятся в ограниченно работоспособном, местами аварийном техническом состоянии и в полной мере не выполняют свои функции, в связи с чем помещения <адрес> не соответствуют критериям в качестве дома блокированной застройки, строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. Градостроительным нормам – соответствуют.

В случае устранения в помещениях <адрес> выявленных в результате исследования отклонений от установленных норм, объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, будет соответствовать критериям в качестве дома блокированной застройки, строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам.

Суд принимает в качестве доказательств заключение эксперта, считает его обоснованным и полученным в соответствии с законом, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Как пояснил эксперт в ходе рассмотрения дела, квартиры не имеют общей крыши, проемов в стенах. Квартира № имеет отдельные коммуникации, <адрес> № имеют общую систему водоснабжения, и со слов собственника <адрес> общую систему канализации.

Ходатайств о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы суду не заявлено.

Согласно СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утвержденные приказом Минстроя России от дата №/пр, автономные жилые блоки блокированных жилых домов рассматриваются как отдельные одноквартирные жилые дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централиованных инженерных систем.

Анализируя представленные доказательства, принимая во внимание заключение эксперта и учитывая сведения МУП «Водоканал» об общей системе водоснабжения и водоотведения квартир № и №, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для признания спорного объекта недвижимости - дома по адресу: <адрес> домом блокированной застройки, и, как следствие, удовлетворения заявленных исковых требований ФИО4.

Несмотря на возможность разделения земельного участка, соответствие <адрес> признакам блока жилого дома блокированной застройки, признание отдельной <адрес> блоком при наличии общих инженерных систем в квартирах № и № не возможно.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании жилого дома с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки, признании <адрес> КН №, расположенной по адресу: <адрес>, блоком жилого дома блокированной застройки, признании за ФИО4 права собственности на блок жилого дома блокированной застройки -отказать в полном объеме. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья М.А. Бирабасова