Дело № 2-106 (2023)
59RS0005-01-2022-003878-13
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2023 года г. Пермь
Мотовилихинский районный суд города Перми в составе:
председательствующего судьи Славинской А.У.,
при секретаре Исуповой К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, действующего также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО1, к ФИО3 о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ :
ФИО2, действуя также в интересах несовершеннолетнего ФИО1, ФИО4, действующая также в интересах несовершеннолетней ФИО1, обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании убытков, указав в заявлении, что 18.03.2022 сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. По условиям заключенного Договора, стороны приняли на себя обязательство в срок, не позднее 20.04.2022 заключить основной договор купли- продажи 1-комнатной квартиры №, общей площадью 38,6 кв.м, расположенной на <адрес>. В соответствии с п.2 Договора, указанный объект принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО2 – 2/100 доли в праве, ФИО4 -94/100 доли в праве; ФИО1 2/100 доли в праве; ФИО1 -2/100 доли в праве. Согласно п. 4 Договора, цена объекта недвижимости была определена сторонами в размере 3 550 000 рублей. Цена отчуждаемого объекта окончательная, изменению, к моменту заключении основного договора купли-продажи не подлежит. При заключении основного договора стороны предусмотрели порядок расчета: 25 000 рублей при подписании предварительной договора купли-продажи; 3 520 000 рублей при подписании основного договора купли-продажи.
20.03.2022 между истцами и третьим лицом ФИО14 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок, не позднее 30.04.2022, в качестве обеспечения по договору истцом была передана денежная сумма в размере 100 000 рублей. В соответствии с Актом приема-передачи квартиры от 25.03.2022 ответчик получила ключи от квартиры и приняла в собственность недвижимое имуществе с мебелью и техникой, вселилась в квартиру. 13.04.2022 Территориальным управлением Министерства социального развития Пермского края по городу Перми был выдан приказ № выдаче разрешения на отчуждение по 2/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним ФИО1, ФИО1 21.04.2022 в 16-30 стороны были записаны к нотариусу для совершения сделки купли-продажи, однако 20.04.2022, за день до сделки, ответчик сообщила об отказе от заключения договора ввиду отсутствия денежных средств. 22.04.2022 ответчик, односторонне отказавшись от исполнения условий по сделке, вернула ключи от квартиры, ввиду чего, была сорвана сделка по купле- продаже жилого дома. Уточнив исковые требования, просят взыскать с ответчика в ползу истцов убытки в виде внесенного по договору купли- продажи жилого дома третьему лицу обеспечения в сумме 100 000 рублей, взыскав с ответчика в пользу ФИО2 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 200 рублей, в пользу ФИО4 50 000 рублей.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержала, дала пояснения аналогичные доводам изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении.
Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях иск не признала, дала пояснения аналогичные доводам изложенным в приобщенных письменных возражениях, дополнив, что при заключении предварительного договора купли- продажи стороны не исполнили предусмотренную законом обязанность по его нотариальному удостоверению, что само по себе влечет ничтожность сделки, на момент подписания предварительного договора отсутствовало согласие органов опеки и попечительства, тем самым у истцов отсутствовали основания для заключения каких либо сделок, об отсутствии финансовой возможности заключить договор в ввиду не возврата долга ответчик уведомила истцов 20.04.2022.
Третье лицо ФИО14 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии со ст. 434.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.
При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 2 и 3 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03. 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны.
В судебном заседании установлено, что 18.03.2022 между ФИО2, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО10, ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли- продажи, по условиям которого стороны обязуются, в будущем, не позднее 20.04.2022 заключить основной договор купли- продажи, по которому продавцы обязуются передать, а покупатель принять в собственность и оплатить квартиру, общей площадью 38,6 кв.м, этаж 2 по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.2 договора, указанный объект принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО2 – 2/100 доли в праве, ФИО4 -94/100 доли в праве; ФИО1 2/100 доли в праве; ФИО1 -2/100 доли в праве.
В соответствии с п.4 договора цена объекта, по договоренности сторон составляет 3 550 000 рублей, стороны договорились, что цена отчуждаемого объекта окончательная, изменению к моменту заключения основного договора купли- продажи не подлежит. При заключении основанного договора стороны также обсудили порядок расчета следующим образом: 25 000 рублей при подписании настоящего предварительного договора купли- продажи; 3525000 рублей при подписании основного договора купли продажи.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости собственниками квартиры по адресу <адрес> на дату заключения предварительного договора купли-продажи являются ФИО4 94/100, ФИО1 2/100, ФИО1 2/100, ФИО2, 2/100.
20.03.2022 между истцами и третьим лицом ФИО14 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны обязуются, в будущем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли- продажи, в дальнейшем объект, по которому продавец обязуется передать, а покупатели принять в общую долевую собственность (ФИО2-2/100 доли в праве; ФИО4 – 94/100 доли в праве; ФИО1-2/100 доли в праве; ФИО11 -2/100 доли в праве) и оплатить недвижимое имущество: жилой дом, назначение жилое, общей площадью 89 к.в.м., 1 этаж, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок общей площадью 650+/-5 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В соответствии с п.3 договора цена жилого дома и земельного участка составляет 4750000 рублей. Стороны договорились, что цена отчуждаемого объекта жилого дома и земельного участка окончательная, изменению, к моменту заключения основного договора купли- продажи не подлежит. При заключении основного договора стороны также обсудили порядок расчета между покупателем и продавцом 100 000 рублей при подписании настоящего договора купли продажи, 4650000 рублей при подписании основного договора купли- продажи.
Как следует из записи ниже текста договора 100 000 рублей получено ФИО14 в полном объеме.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> на дату заключения предварительного договора купли-продажи являлась ФИО14.
12.04.2022 составлен акт обследования жилого помещения по адресу: <адрес>.
13.04.2022 на основании заявления несовершеннолетних ФИО1, ФИО1, действующих с согласия законных представителей Территориальным управлением министерства социального развития Пермского каря по г.Перми выдан приказ № о выдаче разрешения на отчуждение по 2/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащую несовершеннолетних ФИО1, ФИО1.
Истцами заявлено о взыскании с ответчика убытков в размере 100 000 рублей внесенных последними в качестве обеспечения при заключении договора купли- продажи с третьим лицом, указывая на то, что ответчик за день до заключения основного договора купли – продажи квартиры отказалась от исполнения сделки ввиду отсутствия денежных средств.
Из диспозиции ст. 434.1 ГК РФ следует, что она не регулирует отношения, связанные с возложением на сторону обязанности заключить договор, а предусматривает лишь последствия для недобросовестной стороны, вступившей в переговоры при отсутствии намерения заключить соглашение.
Вместе с тем, каких либо доказательств, что при заключении предварительного договора купли- продажи ответчик действовала недобросовестно, с целью причинения вреда истцам, в материалы дела не представлено.
Недобросовестным признается поведение, когда лицо вступает или продолжает переговоры, хотя оно знает или должно знать, что оно уже не будет заключать договор, по крайней мере, с этим контрагентом.
В этом случае подлежат установлению обстоятельства того, что ответчик изначально не имел намерения заключать договор либо впоследствии утратил это намерение, но не сообщил об этом своему контрагенту и продолжал создавать видимость намерения заключить договор именно с этим контрагентом, например запрашивая лучшую цену и иные улучшения оферты, хотя к моменту такого запроса лицо знает или должно знать, что оферта не будет принята ни при каких условиях.
Следовательно, лицо обязано возместить убытки своему контрагенту ввиду недобросовестного ведения переговоров, в частности в случае, когда оно своевременно не сообщило контрагенту об обстоятельствах, препятствующих заключению договора, в том числе о своем окончательном намерении заключить договор с другим контрагентом, создавая или поддерживая при этом у первоначального контрагента ложные представления о своей готовности в будущем заключить договор.
Из материалов дела следует, что в установленный предварительным договором от 18.03.2022 срок – не позднее 20.04.2022, основной договор купли – продажи квартиры по адресу <адрес> сторонами заключен не был, соглашений о продлении срока действия предварительного договора не заключалось, предложения заключить основной договор в указанный срок стороны друг другу не направляли, соответственно обязательства, предусмотренные предварительным договором были прекращены.
Как следует из пояснений представителя истца, и не оспаривалось ответчиком, 20.04.2022 последняя уведомила истцов об отсутствии финансовой возможности заключить основной договор в виду неисполнения заемных обязательств со стороны третьих лиц.
Указанные обстоятельства подтверждены также показаниями опрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО12, которая пояснила, что оказывала истцам услуги по заключению договора купли- продажи квартиры, приобретении жилого дома, после получения согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок смогла записать стороны к нотариусу только на 21.04.2022, однако 20.04.2022 ответчик сообщила об отсутствии финансовой возможности для приобретения квартиры, поскольку ей не возвращен долг, 22.04.2022 по указанной причине отказалась от заключения договора.
Таким образом, недобросовестности действий ответчика, выразившихся во внезапном и неоправданном прекращении переговоров о заключении договора купли-продажи квартиры при таких обстоятельствах, при которых истец не мог разумно этого ожидать, не усматривается.
Поскольку обстоятельств недобросовестности ответчика при проведении переговоров по купле-продаже спорной квартиры не установлено, суд приходит к выводу, что наличие состава гражданского правонарушения, влекущего ответственность в виде убытков по ст. 434.1 ГК РФ истцами не доказано.
Более того, как следует из материалов дела, с исковыми требованиями к ответчику о понуждении заключить договор истцы в порядке ст. 445 ГК РФ не обращались, тогда как согласно выписок из ЕГРН квартира по адресу <адрес> продана истцами 29.06.2022, право собственности третьего лица ФИО13 на жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> прекращено 14.06.2022.
Кроме того, заслуживают внимание по мнению суда доводы ответчика о несоблюдении сторонами формы предварительного договора купли- продажи жилого помещения.
Как приведено выше, в соответствии с ч. 2 статьи 429 ГК РФ несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу положений частей 2 и 3 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Таким образом, на момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры от 18.03.2022 законом была установлена обязанность о нотариальном удостоверении этой сделки, что сторонами исполнено не было, соответственно истцы могли предполагать наступление возможных правовых последствий.
На основании выше изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
в удовлетворении исковых требований ФИО2, действующего также в интересах несовершеннолетнего ФИО5, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО1, к ФИО3 о взыскании убытков в сумме 100 000 рублей, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения.
Судья : подпись. Копия верна. Судья –
Решение не вступило в законную силу. Секретарь-
Мотивированная часть решения изготовлена 17.03.2023.